Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/2655 K.2018/6939

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı ...14. Sulh Hukuk Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesi ile, ... ili, ... ilçesi, Kozyatağı mahallesi 170 pafta, 3115 ada, 39 parselde tapuya kayıtlı ana taşınmazda müvekkilinin 1, 2, 3, 16 ve 17 nolu bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, 1 nolu dükkan nitelikli bağımsız bölüme diğer bağımsız bölümlerle aynı arsa payının verilmiş olmasının, dükkan sahibi olarak müvekkilinin mağduriyetine neden olduğunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin cinsi, alanı, bulunduğu kat, ısınma sistemi vs. hususlar dikkate alınarak yeniden belirlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

...14.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/424 E. - 2017/78 K. sayılı ilamı ile davacının payların belirlendiği yönetim planında imzasının olmaması, 1 nolu bağımsız bölüm maliki olarak yeni arsa payının 50 pay, diğer bağımsız bölümler üzerinde 2 paydan 5 paya kadar fark oluşması, ilk arsa payında herkese eşit olarak 30 pay verilmiş olması ile dosyada bulunan tüm bilgi ve belgelerden arsa paylarının yanlış düzenlendiği gerekçesi ile davanın kabulü karar verilerek yeni arsa payları belirlenmiş, karar davalılar ... ve ... tarafından istinaf edilmesi üzerine...

Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/1110 E. - 2017/1599 K. karar sayılı kararıyla “hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporlarında, bağımsız bölümlere özgülenen arsa payının, bilirkişi heyetince hesaplanan arsa paylarıyla arasındaki farklılığın ve esaslı farkların neden kaynaklandığı objektif kriterlerle açıklanmamış olup, bilirkişi raporunda belirtilen arsa payları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı, dava konusu taşınmazda 1990 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin, kat irtifakına geçiş tarihindeki değerlerinin ve özellikle bağımsız bölümlerin cinslerinin (dükkan-mesken) arsa paylarına etkisi değerlendirilerek, tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda bilirkişi heyetince açıkca bir saptama yapılmadığı, mahkemenin de bu hususlarda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporunu esas alarak davanın kabulüne karar vermiş olması usul ve yasaya uygun olmadığı” gerekçesiyle davalılar ... ve ...'in istinaf başvurusunun kabulü ile ...14.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 26/01/2017 tarih, 2015/424 E. - 2017/78 K. sayılı kararının HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı

olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 1990 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 05/10/1990 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.