Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/6302 K.2013/3240

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tazminat, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı ... Eko İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. ve dahili davalı ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili Av. ... gelmiş diğer taraftan gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... Eko İnşaat Ltd. Şti. arasında ........2005 tarihinde "Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, ancak dava tarihi itibariyle yapı ruhsatının henüz alınmadığını, inşaatın % 45,90 seviyesinde imal edilmiş halde olduğunu, davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamasının mümkün bulunmadığını ve sözleşmenin müvekkili açısından katlanamaz hale geldiğini ileri sürerek, dava konusu sözleşmenin feshine, davalıya devredilen payın inşaat değerinin tenkisi ile bakiye kısmının iptaline ve müvekkili adına tesciline, sözleşme uyarınca gecikme tazminatı, satış ve kira bedelinden yoksun kalınan kâr nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 60.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici ... Ltd. Şti. vekili; sözleşme tarihinden sonra imar durumunda değişiklik olduğunu, bu nedenle sözlü anlaşma gereği beklenildiğini, imar değişikliği sonucu inşaat alanında % ... oranında artış olduğunu, davacıların peşinatı ödenen daireler üzerinde bir ipotekleri kalmadığı için inşaatın finasmanının engellendiğini, davacıların kendi edimlerini yerine getiremeden karşı edimi talep edemeyeceğini, dava dilekçesinde talep ettikleri edimlerin hepsini birden istemelerinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davanın devamı sırasında davacı ..... vefat etmiş, mirasçıları davaya devam etmiş, ayrıca taşınmaz üzerindeki haciz alacaklıları da davaya dahil edilmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi kurulu raporu ve tüm dosya içeriğine göre; taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin inşaatı % 45,90 oranında imal ettiği, bu itibarla edimini yerine getirmediği ve inşaatın süresi içerisinde bitirilemeyeceğinin anlaşıldığı, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak fesih talebinin yerinde olduğu, davacı

tarafından davalı yükleniciye devredilen payların da iptalinin gerektiği, davacı tarafın ayrıca cezai şart olarak 50.000,00 TL ödemesi gerektiği, davanın açılmasından sonra dahili davalı ...'e devredilen ... no'lu bağımsız bölümün de tapu kaydının iptalinin gerekeceği, fesih tasfiye payı olarak da davalı yükleniciye 343.330,00 TL ödenmesi gerektiği nedeni ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı yüklenici ... Eko İnşaat Ltd. Şti. vekili ile dahili davalı ... vekilince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

...-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı yüklenici ... Eko Ltd. Şti. vekili ile dahili davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

...-Taraflar arasında imzalanan ........2005 tarihli "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ne göre inşaatın teslimi gereken tarihin 03.06.2010 olduğu hususu mahkemenin de kabulündedir. Dava 08.06.2009 tarihinde işin bitirilme süresi henüz gelmeden açılmış olup, istek BK'nın 358/... (TBK'nın m. 473/...) maddesi uyarınca erken fesih talebi niteliğindedir.

Yargılama sırasında yükleniciye bilahare hükümleri yerine getirmediği için uygulanmayan ek sözleşme ile yeniden süre verilmiş ise de, işin tamamlanmadığı da çekişme konusu değildir. Keza, alınan bilirkişi raporları ile işin ne sözleşmedeki ne de ek sözleşme ile verilen ilave sürede tamamlanmasının mümkün olmadığı saptanmıştır. Bu itibarla, somut olayda, erken fesih şartlarının oluştuğu ortadadır.

Ne var ki, dava dilekçesinde fesih talebi ileri sürülürken davacı vekilince açıkça fesih talebine ilaveten öncelikle davalıya ait payın inşaat değeri tenkis edildikten sonra bakiyenin iptali ile davacı adına tescili istenmiştir. Bu talep hukuki niteliği itibari ile ileriye etkili fesih mahiyetindedir.

Hal böyle olunca, taleple bağlı kalınarak hüküm tesisi gerekirken, sözleşmenin geriye etkili feshi doğru olmamıştır. Bu itibarla, evvela yüklenici tarafından yapılmış olan tüm yasal imalatın değerinin bilirkişi marifetiyle hesaplatılarak en son fiziki seviyenin ulaştığı miktar tespit edilip, bu orana göre yükleniciye isabet etmesi gereken paylar bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek tespit edilmeli, bu paydan fazla tapu kaydının davalı yüklenici ve onun devir yaptığı üçüncü kişiler adına kayıtlı bulunması durumunda o oranda tapu iptali ve tescil kararı verilmeli, yükleniciye kalan bölüm veya bölümlere ...'nın haczinin isabet etmesi halinde haczin fekki isteminin reddine, aksi taktirde kabulüne karar verilmelidir.

Bunun yanında davacı yanca gecikme tazminatı, kira alacağı, müspet ve menfi zarar olarak istek kalemleri bazında ayrım yapılmaksızın tümü için 60.000,00 TL'nin tahsili istendiği halde, mahkemece talepler miktar yönünden açıklatılmaksızın ve karar yerinde dayanağı da gösterilmeden 50.000,00 TL cezai şartın hüküm altına alınması da usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.