Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/5423 K.2014/6515

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar ve davalı kooperatif vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici Y..

K.. arasında imzalanan 20.08.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmelerden itibaren en geç 6 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı, teslimin inşaat ruhsatından itibaren en geç 40 ay içerisinde gerçekleşeceği ve teslimin gecikmesi halinde arsa sahiplerine ait olacak her bir bağımsız bölüm için 100 Alman Markı gecikme bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının sözleşmeyi 13.07.1998 tarihinde diğer davalı kooperatife devrettiğini, aradan çok uzun zaman geçmiş olmasına rağmen henüz bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini,

sözleşmede kararlaştırılan gecikme bedelinin de zararlarını tümüyle karşılamaktan uzak olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, geç teslim nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli üzerinden 50.000,00 TL'nin, sözleşme ile karşılanamayan kira kaybı için 10.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla, sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden kira kaybına ilişkin talebini 138.923,05 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı Y.. K.. vekili, müvekkilinin 13.07.1998 tarihinde sözleşmeyi tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte diğer davalı kooperatife devrettiğini, arsa sahiplerinin de bu devre onay verdiklerini, bu itibarla müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, öte yandan, davalı kooperatif, inşaatları bitirip teslime hazır hale getirmiş olmasına rağmen, daire seçimi konusunda anlaşmaya yanaşmadıklarından teslimin gecikmesinde arsa sahiplerinin de kusuru bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi vekili, 17 Ağostos 1999 Marmara Depremi nedeniyle inşaat süresinin uzadığını, 2006 yılı sonunda bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirdiklerini, ancak arsa sahiplerinin teslimden imtina ettiğini, 20.06.2001 tarihinden 09.06.2006 tarihine kadar 63,6 aylık kira bedeli ödemeye hazır olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen 20.08.1997 tarihli sözleşmede, inşaat süresinin ruhsattan itibaren 40 ay olduğu ve sözleşmeden itibaren 6 ay içerisinde ruhsat alınmaz ise sürenin kendiliğinden işlemeye başlayacağının kararlaştırıldığı, bu durumda, 10 gün deprem nedeniyle oluşan gecikme de dikkate alındığında, teslimin en geç 30.06.2001 tarihinde gerçekleşmesi gerektiği, ancak dava tarihi itibariyle teslimin henüz gerçekleşmediği, 2014/6515

sözleşmede 100 Alman Markı maktu kira bedeli belirlendiği gerekçesiyle, kira tazminatına ilişkin davanın kabulü ile davacı N.. K.. ve A.. Ş.. için 46.307,68'er TL'nin, diğer davalılar için 9.261,53'er TL'nin davalılardan tahsiline, sözleşme ile karşılanmayan kira kaybına ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar ve davalı kooperatif vekilleri temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davalı kooperatifçe, cevap dilekçesinde 20.06.2001 tarihi ile 09.09.2006 tarihleri arasındaki dönem için kira bedeli ödemeye hazır olunduğunun savunulmuş olmasına göre davalı kooperatif vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

2) Davacılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 19.08.1997 tarihli sözleşmenin 3. maddesinde inşaat süresinin ruhsattan itibaren 40 ay olduğu ve sözleşmeden itibaren 6 ay içerisinde ruhsat alınmaz ise sürenin kendiliğinden başlayacağı, il bayındırlık müdürlüğünün belirleyeceği süreler ile mücbir sebeplerin bu sürelere ekleneceği, 14. maddesinde de, yüklenicinin bağımsız bölümleri zamanında teslim etmemesi halinde her bir bağımsız bölüm için arsa sahiplerine aylık 100 DM kira bedeli ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Bu tazminat, dava tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı BK’nın 106/II. maddesinde (TBK 125/1.) ifadesini bulan gecikme tazminatı olup maktu olarak kararlaştırılmıştır. Davacı taraf, sözleşme ile belirlenen DM cinsinden maktu gecikme tazminatı yanında, gecikme nedeniyle sözleşmede belirlenen bedel ile karşılanmayan zararları için de rayiç kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı talep etmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.

Bütün sözleşmelerde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır.

Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını 818 Sayılı BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (818 Sayılı BK. madde 106/II). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir.

Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür.

Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de (genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır. Gecikme tazminatı sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden, bu halde arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından söz edilemez. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin maktu gecikme tazminatı ile bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK’nın 2. maddesi).

Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacaktır.

Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı ve bu süreden sonra miktarın hangi yönteme göre hesaplanacağı hususuna gelince, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak,

sözleşmedeki düzenleme ve miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir.

Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; her bir bağımsız bölüm için taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.

Bu durumda, mahkemece, arsa sahiplerinden O.. Ş.. mirasçılık belgesi istenip, yukarıda açıklanan ilkeler ve davacılar vekilinin temyiz dilekçesinde, 5. yıldan sonra rayiç değerler üzerinden kira tazminatı verilmesi gerektiği yolundaki beyanı da gözetilerek, bilirkişi kurulundan rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3)Bozma nedenine ve mahkemece sözleşmede belirlenen maktu bedel ile karşılanmayan kira kaybı isteminin reddine karar verilmiş olmasına göre davalı kooperatif vekilinin rayiç değerlere yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.