Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/5719 K.2015/7558

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... yönünden reddine, davalı şirket yönünden kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı site yönetimi vekili ve davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı site yöneticiliği vekili, dava dışı arsa sahibi ... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı yükleniciler arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan siteye ait istinat duvarında zamanla eğilmeler ve çatlaklar meydana geldiğini, bu durumun tehlike arzetmesi nedeniyle istinat duvarının yeniden yapılması gerektiğini ileri sürerek, ayıplı imalat nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davacı site yönetimi ile aralarında herhangi bir sözleşme bulunmaması nedeniyle işbu talep bakımından davacı site yönetiminin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, kaldı ki müvekkili yüklenicinin sözleşme uyarınca istinat duvarı yapmakla yükümlü olmadığını, ayrıca müvekkili ... yönünden sözleşmeye ilişkin kefaletin geçerli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacı site yönetimi vekilinden, site adına vekalet veren dava konusu sitede bağımsız bölüm maliki olan site yöneticisi ...'in şahsi vekaletini temin ile ibrazı sağlanmıştır.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davaya konu istinat duvarının davalı yüklenici şirket tarafından gizli ayıplı şekilde inşa edildiği, yıkılıp yeniden inşaasının gerektiği, yeniden inşa maliyetinin 17.435,00 TL olduğu, davalı ...'in geçerli kefaleti bulunmadığından sorumluluğunun söz konusu olmadığı, yöneticinin 634 sayılı Yasa kapsamında site yönetimi adına işbu davayı açma hakkının bulunmadığı,

ancak yöneticinin bağımsız bölüm maliki olması halinde kendi arsa payı oranında eksik ve ayıplı işler bedelini talep edebileceği, dosyaya celp edilen tapu kaydına göre de yöneticinin B Blok 6. kat 28 no'lu bağımsız bölüm maliki olduğu anlaşıldığından mahkemece ara kararı ile arsa maliki ... yönünden davaya devam olunmasına karar verildiği, ...'in tespit edilen toplam ayıplı iş bedelinden kendi arsa payına düşen miktarını talep edebileceği gerekçesiyle, açılan davanın davalı ... yönünden reddine, davalı şirket yönünden kısmen kabulü ile,

289,63 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan tahsili ile davacı ...'e verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı site yönetimi vekili ve davalılar vekili temyiz etmiştir.

1-Davalılar vekilinin temyiz istemi yönünden;

5219 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu HUMK'nın 427.maddesinde öngörülen kesinlik sınırı, 5236 sayılı Kanun'un 19. maddesiyle HUMK’na eklenen Ek-Madde 4’te öngörülen yeniden değerleme oranı da dikkate alındığında 2014 yılı için 1.890.00 TL'dir.

Dava dilekçesinde, 10.000,00 TL'nin tahsili istenilmiş, mahkemece, 289,63 TL'sinin davalı ...'nden tahsiline, davalı ... hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir. Davalı ... aleyhine kabul edilen kısım ile, davalı ... yönünden temyiz konusu edilen vekalet ücreti miktarı yukarıda anılan madde hükmüne göre temyiz sınırının altında kaldığı cihetle kesin niteliktedir. Kesin olan kararların temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün ve 1989/3 Esas, 1990/4 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay tarafından da karar verilebileceğinden, davalılar vekilinin temyiz isteminin reddine karar verilmesi gerekmiştir.

2-Davacı site yönetimi vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

HMK'nın 297/2. maddesi “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.” hükmünü içermektedir. Dava dilekçesinde, ... Sitesi Yönetimi adına yönetici ... tarafından, site yönetiminin tarafı olmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat isteminde bulunulmuştur.

634 sayılı Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler.

Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi, yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur.

Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun, yükleniciden bağımsız bölüm satın alması durumunda da aralarındaki satım ilişkisine dayalı olarak talepte bulunabileceğinin kabulü gerekir.

Mahkemece, hükmün gerekçe kısmında bu ilkelere uygun olarak davacı site yönetiminin dava takip yetkisi bulunmadığı isabetli olarak tespit edilmesine rağmen, hükmün gerekçesinde site yönetimi tarafından açılan davanın HMK'nın 114/1-e ve 115/2. maddesi uyarınca dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğinin

belirtilmesi gerekirken, davacı yanda re'sen taraf değişikliği yapılmak suretiyle site yönetiminin davanın tarafı olmaktan çıkarılması ve hüküm fıkrasında gerekçedeki tespite uygun olarak site yönetimi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, site yönetimi ile ilgili olarak olumlu ya da olumsuz herhangi bir karar verilmemiş olması doğru olmamıştır.

3-Bozma nedenine göre, davacı site yönetimi vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.