Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/8331 K.2014/6819

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekili ile davalı kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacılar vekili, dava dışı arsa sahibi ile davalı kooperatif arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine isabet eden 14 dairenin müvekkillerince arsa sahibinden resmi şekilde satın alındığını, inşaatın sözleşmeye göre 29.12.2002 tarihinde bitirilmesi gerektiğini, ancak fiilen 26.04.2006 tarihinde teslim aldıklarını, çevre düzenlemesinin henüz tamamlanmadığını, binada eksik işler bulunduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 29.12.2002 tarihinden itibaren üç yıl dört aylık kira kaybı bedeli 33.040,00 TL ile işin teslimindeki gecikme nedeniyle 1.000,00 TL tazminat olmak üzere toplam 34.040,00 TL'nin ticari faizi ile birlikte yüklenici kooperatif ve yöneticisi olan davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dileçesiyle talebini 89.159,55 TL olarak arttırmıştır.

Davalılar vekili, dairelerin 2005 Kasım-Aralık ayında teslim edildiğini, davacıların dairelerinde fazla imalatlar bulunduğunu, davacıların kötüniyetli olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacıların geç ifa nedeniyle kira bedeli zararı dışında başka zararlarının bulunduğunu ispatlayamadığı, davalı tarafça fazladan yapıldığı savunulan bir kısım işlerin proje kapsamındaki işler olduğu, bir kısım işlerin genel kurul kararlarına göre davalı kooperatifçe yapılması gerekli işlerden olduğu, bir kısım işlerin ise, davalı kooperatifçe yapıldığının ispatlanamadığı, sözleşmeye göre dava konusu işin bitim tarihinin 29.12.2002 olmasına rağmen davalı kooperatifçe davacılara ait dairelerin 01.01.2006 tarihinde teslim edildiği, davalılar Ç..

B.. ve C.. Ç..'nin sözleşmenin tarafı olmadıkları, sadece davalı kooperatifin yönetim (tasfiye) kurulu üyesi olduklarından davacılara karşı şahsi sorumluluklarının olmayacağı gerekçesiyle, davalılar Ç.. B.. ve C.. Ç.. aleyhine açılan davanın reddine, davalı kooperatif aleyhine açılan davanın kısmen kabulü ile, 29.871,86 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kooperatiften tahsiline karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili ile davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, dava dışı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Davacıların arsa sahibinin halefi olarak bu davayı açabilmesi için, arsa sahibi ile davalı arasında yapılan Amasya.... Noterliği'nde düzenlenen 29.12.1998 tarih ve 25418 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacılara temlik edilmesine ilişkin dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 163. (6098 sayılı TBK m. 184/1) maddesi hükmüne uygun, yazılı temlik sözleşmesi sunulmalıdır.

Alacağın temliki ve borcun nakli BK'nın 162 ila 181. (TBK'nın 183-195) maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir.

Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken, temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik alanla borçlu (yüklenici) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (yükleniciden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Yüklenici ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan arsa sahibinden, sözleşmede arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişilerin, yükleniciyi (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan yüklenici ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten BK'nın 167. maddesine göre ''Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.'' Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu önceki arsa sahibinin arsa payı devri karşılığı yüklenici ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden arsa sahibinin yükleniciden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi yüklenici bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, arsa sahibi yükleniciye karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK'nın 81. (TBK'nın 97.) maddesinden yararlanma hakkı bulunan yükleniciyi ifaya zorlayamaz.

Öte yandan, arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişilere satmış ise; yeni mâlik üçüncü kişi, yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz. Çünkü, yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur. Üçüncü kişi ancak, satıcısı olan eski mâlik arsa sahibinden, satış sözleşmesi nedeniyle istemde bulunabilir. BK'nın 163.

(TBK'nın 184/1.) maddesi uyarınca, alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan hakkın hiçbir temliki, yazılı biçimde yapılmış olmadıkça geçerli olmaz. Arsa sahibinin arsadaki paylarını ya da bağımsız bölümleri başkalarına devretmiş olması, sözleşmeden kaynaklanan haklarını ayrıca yazılı olarak temlik etmiş olmadıkça, bu hakların devri anlamına gelmez. (YHGK'nın 26.03.2008 tarih 15-279 E., 2008/277 K. sayılı ilamı bu yöndedir.)

Bu durumda mahkemece, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 163. (TBK'nın 184/1.) maddesine uygun, arsa sahibi tarafından dava öncesi ya da sonrasında verilmiş, sözleşmeden kaynaklanan hakların davacılara temlik edildiğine ilişkin yazılı temlik sözleşmesi olup olmadığının davacılar vekilinden sorulması, sunulması için süre verilmesi, sunulmaması halinde aktif husumet sıfatı yokluğundan davanın reddine karar verilmesi; sunulması halinde uyuşmazlığının esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. 2) Bozma nedenine göre, davacı vekili ile davalı koperatif vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.