Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/3421 K.2019/920

.....

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen 03.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı sözleşme uyarınca, müvekkiline teslimi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, tapuda üçüncü kişilere devredildiğini ileri sürerek bu bağımsız bölümlerin aynen teslimini, bu mümkün olmadığı takdirde bedellerinin tahsilini ve teslimi gereken tarihten itibaren gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekillerinin daireleri tamamlayarak arsa sahiplerine teslim ettiğini, davacnın hissesini vekili Mustafa Bingöl vasıtasıyla devrettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacı arsa sahibinin vekili dava dışı .......özleşmenin düzenlendiği 03.10.2011 tarihinde davalı yükleniciye taşınmaz satışını da içeren geniş yetkili vekalet verdiği, davalı yüklenicinin bu vekalete dayalı olarak davacının da aralarında bulunduğu arsa sahiplerinin hisselerini 28.12.2011 tarihinde dava dışı .....attığı, her ne kadar davacı 29.09.2011 tarihli azilnamesi ile vekili......azletmiş ise de azilnamenin adı geçene 13.10.2011 tarihinde tebliği edildiği,

davacı taraf, üçüncü kişiye satışı yapılan dairelerin bedellerinin kendisine ödenmediğini ileri sürmüş ise de, bu husustaki talebini vekili olan .......yöneltmesi gerektiği vekaletnamenin kötüye kullanıldığı iddiasının davalı yükleniciye karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı daire teslimi, olmadığı taktirde bedelinin tahsili ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir.

Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans .../...

S. 2

sağlanması amacıyla verilen "Avans" niteliğinde olup yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "Şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı ayni hakka dönüşür.

Somut olayda, aralarında davacının da bulunduğu bir grup arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 03.10.2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye konu 896 ada, 2 no.lu parsel, 24.01.1984 tarih 2981 Sayılı Yasa'ya göre düzenlenen tapu tahsis belgesi ile arsa sahiplerine tahsis edilmiştir. Sözleşmede 14 adet bağımsız bölüm inşa edileceği, bunlardan 1. normal katta bulunan 3 adet dairenin arsa sahiplerine ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı arsa sahibi, sözleşmenin ifasına yönelik olarak resmi iş ve işlemleri yapmak üzere yüklenici ...'u ... 4. Noterliğinin 03.10.2011 tarih ve ..... yevmiye nolu vekaletnamesiyle yetkilendirmiştir. Yüklenici bu vekaletnamaye ve diğer arsa sahiplerinden aldığı vekaletnamelere dayalı olarak 21.12.2011 tarihinde tapu tahsis belgesine dayalı parseldeki bir miktar hisseyi arsa sahipleri adına ....

Belediyesinden satın almış ve davacı adına parselde 11/81 pay teşekkül ettirmiştir. Yüklenici daha sonra belediyeden aldığı davacıya ait bu payı 28.12.2011 tarihinde dava dışı ..... tapuda devretmiştir.

Sonuç olarak tapudaki hisselerin bir kısmı .... ve bir kısmı diğer arsa sahipleri adına tesis edildikten sonra kat irtifakı oluşturulmuş ve hali hazırda tapuda kayıtlı olan 15 adet bağımsız bölümün, yüklenici ve çeşitli tarihlerde bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler adına kayıtlı olduğu görülmüştür.

Mahkeme gerekçesinde taşınmazın davacının vekili ....... tarafından verilen vekaletnameyle davalı ... tarafından satıldığı belirtilmiş ise de, böyle bir durum söz konusu olmayıp, yukarıda belirtildiği gibi taşınmaz devri doğrudan yüklenici ...'a, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak verilen vekaletnameyle gerçekleşmiştir.

Bu taşınmazın yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans olarak devredilmiş olduğu sabit olup tapuda yapılan bu devrin gerçek bir satış işlemi olarak kabulü mümkün değildir.

Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği takdirde tapuya hak kazanacak, davacı arsa sahibi de devrettiği bu taşınmaz karşılığında sözleşmeyle kendisine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölüm ya da bağımsız bölüm paylarının devir ve teslimini, teslimin sözleşmede kararlaştırılan sürede yapılmamış olması halinde gecikme tazminatının tahsilini talep edebilecektir.

Bu durumda, taraflar arasındaki uyuşmazlığın vekalet hükümlerine göre değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca çözümlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.