Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/5538 K.2019/4091

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, taraflar arasında 12.03.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,ancak davalı arsa sahibinin haksız olarak süresinden önce sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek, sözleşmenin sebepsiz ve keyfi feshi nedeniyle TBK'nın 484. maddesi uyarınca şimdilik 100.000 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının sözleşme tarihinden itibaren fesih tarihine kadar hiçbir işlem yapmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, gerek sözleşme tarihinde gerek dava tarihinde ve gerekse karar tarihinde sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğu ve imara uygun olmadığı,

her ne kadar imar çalışmalarının devam ettiği bildirilmiş ise de sözleşme tarihi, dava tarihi ve idari işlemlerin ne zaman sonuçlanabileceği konusunda bir bilgi bulunmaması karşısında hukuki anlamda bir inşai faaliyetin başlayamayacağı, davalı arsa sahibinin tek taraflı fesih ve sonrasındaki devir işlemleri ile kötü niyetli davrandığı ve ahde vefa ilkesine aykırı hareket ettiği değerlendirilebilecek olsa dahi, davacı tarafın bu yönde uğramış olduğu zararın miktarının keşif ve bilirkişi raporları ile tespit ve ispatlanmasının mümkün olmadığı,

kaldı ki ortada bir imkansızlık durumu bulunduğu ve Borçlar Kanunu'nun 136. maddesi uyarınca imkansızlığın borçluya yüklenemediği hallerde aynen ifa yükümlülüğünün sona ereceği, herhangi bir tazminat yükümlülüğünün de doğmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshine dayalı tazminat istemine ilişkindir. Dava konusu sözleşme imzalandığı tarihte, imar elverişsizliği nedeniyle, geçersiz ise de, imar çalışmaları devam etmekte olup, süreçten başından beri haberdar olan tarafların sözleşmenin geçerli hale gelmesini beklemeleri gerekmektedir.

Taraflar arasındaki 12.03.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, inşaatın yapı ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay içinde anahtar teslimi suretiyle teslim edilmesi kararlaştırılmıştır. Ne var ki, dosya kapsamındaki belediye yazılarından, sözleşmeden önceki tarihlerde başlayan imar çalışması bulunduğu, sözleşmeden sonra da bir süre devam ettiği, en son revizyon imar planı çalışmalarının 01.08.2012 tarihinde ilan edildiği görülmektedir.

Sözleşmede açıklandığı gibi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereğince, yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanması istisnalar haricinde mümkün değildir. İmar planı kesinleştikten sonra yüklenicinin makul süre içerisinde ruhsat alarak çalışmaya başlaması gerekmektedir. Sözleşmede ise, yapı ruhsatının alınması için herhangi bir süre öngörülmüş değildir.

Hal böyle iken davalı arsa sahibinin imar planı kesinleştikten sonra yapı ruhsatı alınması için davacı yükleniciyi temerrüde düşürmesi mümkün olabilecektir. Oysa, somut uyuşmazlıkta, davalı 31.08.2012 tarihinde davacı yana ihtar göndererek işe süresinde başlanılmadığından bahisle doğrudan akdi feshettiğini bildirmiştir.

Bu durumda, davalının bildirdiği fesih iradesinin haklı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Davalı, anılan ihtarnamesinden sonra 10.10.2012 tarihinde dava açılmasını müteakip, 19.10.2012 tarihinde sözleşme konusu arsayı üçüncü kişiye satmış, artık sözleşmenin uygulanma imkanı da kalmamıştır. Şu halde, davacı yüklenicinin kar kaybı hesabının sözleşme kapsamı ve oluşan imar durumu kapsamına göre işin uzmanı bilirkişilere hesaplatılarak sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur. İzah edilen sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.