Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/8228 K.2019/1684

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün davacı ile davalı ... vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflar adına gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalılardan yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini imzaladığını davalı ...'ın binanın inşaat işini ... ile birlikte yapacaklarını bildirmesi üzerine müvekkilinin ... adına vekaletname verdiğini müvekkiline 4 bağımsız bölümün verileceğinin kararlşatırıldığını, teslim süresinin inşaat ruhsatından itibaren 24 ay olduğunu gecikme halinde her ay için daire sayısınca rayiç kira bedelinin kira tazminatı olarak müvekkiline ödeneceğinin belirlendiği,

kararlaştırılan süreden 2 yıl sonra dairelerin müvekkiline teslim edildiğini ileri sürerek 10.000,00 TL. kira tazminatı alacağının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 12.08.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle 53.530,00 TL.nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsilini şeklinde ıslah etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, 5 numaralı bağımsız bölümün sözleşmeye göre yasal teslim süresinden önce satıldığı, sözleşmenin 5. maddesinde daire sayısınca ödeme taahhüt edilmiş olduğu 1 numaralı bağımsız bölümün dükkan vasıflı olduğundan sözleşmede dükkan için kira kaybı zararı isteneceğine dair hüküm bulunmadığı ...'ın sözleşmede taraf olmadığı ayrıca inşaatı diğer davalı yüklenici ile birlikte yaptığının kanıtlanmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile ... hakkındaki davanın reddine, 25.200,00 TL.nin davalı ...'dan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

1-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

a) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira tazminatı istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde kararlaştırılan hükmün ifaya ekli cezai şart niteliğinde olmadığı, kira tazminatı niteliğinde olduğu görülmüştür. Bu nedenle, ifanın gecikmesi halinde kira tazminatı talep edilebilmesi için teslim anında ihtirazı kayıt ileri sürülmesine gerek yoktur. İhtirazı kayıt olmaksızın geç teslimden ötürü kira tazminatı istenebilir.

Mahkemece, 1 numaralı bağımsız bölümün işyeri niteliğinde olduğu ve sözleşmede işyeri için kira tazminatı isteneceğine dair hüküm bulunmadığı gerekçesiyle talebin reddine karar verilmiş ise de, anılan değerlendirme doğru olmamıştır. Zira işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alınmadan kiraya verilmesi mümkün olmayıp teslimin yapı kullanma izin belgesi alınmasına kadar hukuken gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Bunun yanında anılan işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin arsa sahibince haricen kiraya verilmesi hâlinde kira tazminatı istenemeyeceği de dikkate alınmalıdır. Bu durumda mahkemece, sözleşmede kararlaştırılmış olan .../...

teslim tarihinden yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihe kadar (davacı vekilince kararlaştırılan teslim tarihinden iki yıl sonra teslim aldığını belirtmesi ve taleple bağlılık ilkesi de gözetilerek) gecikmenin var olup olmadığı tespit edilerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

b)Bozma nedenine göre, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

2- Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

a) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin yerinde görülmeyen aşağıdaki bent kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

b)Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından yapılan dairelerin henüz arsa sahiplerine teslimi yapılmadığından zilyetliğin doğal olarak yüklenicide olduğunun kabulü gerekir. Ancak bu hususun aksi yüklenici tarafından ispat edilebilir.

Somut olayda, davalı yüklenici vekili dava konusu bağımsız bölümlerin 2010 yılında iskân ruhsatından önce teslim alındığını, davacı arsa sahibinin bağımsız bölümlerin bir kısmını sattığını, bir kısmını kiraya verdiğini iddia etmesine rağmen bu konularda eksik inceleme yapılmıştır. Bu durumda mahkemece, davalı yüklenicinin teslimle ilgili savunması üzerinde durularak dava konusu bağımsız bölümlerin satılıp satılmadığı kiraya verilip verilmediği resmi makamlardan elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin sorulup bağımsız bölümlerin arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarihler saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken sadece iskan ruhsatının alındığı tarih dikkate alınarak eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Öte yandan, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesinde 7 no.lu bağımsız bölümün %80 bitmiş olarak davacı arsa sahibine teslim edilmesinin kararlaştırıldığı görülmüştür. Davacı bu bağımsız bölüm için kira tazminatı talep etmekte ise de %80'i bitmiş bir daireyi kiraya vermek mümkün bulunmadığından mahkemece %80 imalatın sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih bulunup bu tarihe kalan %20'lik inşaatın arsa sahibince tamamlanması için belirlenen makul süre eklenerek bulunan bu en son sürede teslim gerçekleşmemişse, bu tarihten sonra talep dikkate alınarak kira belirlenmesi gerekir. Bu yönler incelenmeden 7 no.lu bağımsız bölüm yönünden eksik incelemeye dayalı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

3- Kabule göre, davacı vekilinin 12.08.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle dava tarihinden itibaren yasal faiz talebinde bulunduğu dikkate alınarak ıslah edilen miktar yönünden ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.