Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2013/187 K.2013/5443

Taraflar arasında görülen ecrimisil ve alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz incelemesi 06.....2012 tarihinde duruşmalı olarak yapılan ve verilen geri çevirme kararının gereği yerine getirildikten sonra yeniden Dairemize gönderilen dava dosyasındaki bütün kâğıtlar okunarak, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlenip gereği düşünüldü:

Davacı vekili dilekçesinde; müvekkili kooperatife, .....ce tahsis edilen ... adet taşınmaz üzerinde amacına uygun olarak inşaat yapılması amacıyla davalı şirket ile 04.04.1997 tarihli “.....Sözleşmesi ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığını, davalı şirketin taahhüdünü yerine getirememesi üzerine ....04.2002 tarihinde yeni bir sözleşmenin imzalandığını ve sözleşme kapsamı dışında kalan taşınmazların davalı şirketçe müvekkili kooperatife teslim edildiğini, ancak sözleşmenin süresinin ....09.2003 tarihinde dolmasına rağmen davalı şirketin beton santrali ve şantiye binalarının bulunduğu parselleri boşaltarak teslim etmediğini,

yapılan ihtar ve çağrılara rağmen bu parselleri boşaltmayan davalı şirketin ayrıca kullanmasına müsaade edilen diğer parsellerdeki işgalini de devam ettirdiğini, buna göre davalı şirketin müvekkiline ait 703 ada ... ve ..., 711 ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazları işgal ettiğini, bu esnada yapılan 27.03.2005 tarihli ..... Olağan Genel Kurul Toplantısında işgal edilen taşınmazlarla ilgili proje yaptırılmasına karar verilmesi üzerine .....

Şirketi ile ........2005 tarihli sözleşmenin imzalandığını ve iş bedeli olarak KDV dahil 300.000 TL ödendiğini, ancak işgalin sürmesi nedeniyle hazırlatılan projenin uygulanamadığını, akabinde 05.....2006 tarihli Olağanüstü Kooperatif Genel Kurulunda işgal edilen parseller üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması kararının alındığını, bu nedenle ..... şirketi ile ....03.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, ne var ki davalı şirketin zemin etüdü yapmak isteyen ......... şirketi yetkililerini engellemesi nedeniyle projenin uygulanmasının durdurulduğunu,

bu süreçte davalı şirketin müdahalesinin önlenmesi için ... .... Asliye ... Mahkemesinde açılan 2005/650 Esas sayılı dava sonucunda davalı şirketin 703 ada ... ve ... parseller üzerindeki şantiyesinin ve beton santralinin kaldırılmasına karar verildiğini, anılan kararın kesinleşmesini müteakip davalı şirketin icra kanalı ile 31.07.2009 tarihinde tahliye edildiğini bildirerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin 01.02.2005 ila 31.07.2009 tarihleri arasındaki dönemde uğradığı kira geliri kaybı nedeniyle 275.000 TL ecrimisil ile uygulanamayan proje nedeniyle Akademik Limited Şirketine ödenilen bedelden ....000 TL nin reeskont faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, ....01.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile de ecrimisil talebini ....764.797,... TL ye, proje bedeline ilişkin talebini ise 300.000 TL ye yükseltmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin, davacı kooperatif ile imzalanan 04.04.1997 ve ....04.2002 tarihli sözleşmeler ile beton santrali ve şantiye binaları için kendisine bırakılan taşınmazları kullandığını, bu taşınmazlar dışındaki parsellerin ise davacı kooperatife teslim edildiğinin sözleşme ile sabit olduğunu, öte yandan davacı tarafın kira kaybı ve proje bedeli taleplerinin de varsayıma dayalı olduğunu, zira İkitelli .... içinde kalan taşınmazların kiralanamayacağı gibi tapu kayıtlarındaki şerh nedeniyle dava dilekçesinde ileri sürülen projelerin gerçekleştirilemeyeceğini,

bu şerhin kaldırılmasının davacı kooperatif ile ......... arasındaki sözleşmede de kararlaştırıldığını, müvekkilinin tahliye edilmesinden itibaren ... ay geçmesine rağmen sözleşmedeki bu şartın yerine getirilmemesi nedeniyle .........’ın halen inşaata başlayamadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; “…dava konusu taşınmazların davacı kooperatif adına tapuda kayıtlı olduğu, arsa ofisi tarafından davacı kooperatife amacına uygun inşaat yapılmak üzere tapudan devir ve ferağının yapıldığı, tapu kaydında “Amacına uygun inşaat yapılmadan satılamaz.

En geç iki yıl içinde tasdikli imar planları uyarınca inşaat yapılması zorunludur” şeklinde şerh bulunduğu, bu nedenle taşınmazların amacına uygun inşaat yapılmadan satılamayacağından kiraya verilmesinin de mümkün olmadığı, dava konusu parsellerin kooperatif tarafından arsa olarak kiralanması söz konusu olamayacağı gibi davacının arsa olarak kira- ecrimisil talep etmediği ancak taşınmazın hangi amaçla kullanılacağının ispat edilmesi halinde kullanım amacı yönünden kira gelir kaybı hesabının yapılabileceği anlaşılmaktadır.

Dava konusu parseller üzerinde tahsis amacına uygun inşaat yapmak için davacı kooperatif Genel Kurul kararları almış, inşaat yapım yöntemini belirlemiş, projeleri Organize Sanayi Bölgesi Başkanlığına tasdik ettirmiş olduğu halde davalının engellemesi nedeni ile projelere uygun inşaata fiilen başlayamamıştır.

Davacı 2006 yılında tasdik ettirdiği projeleri tatbik edememiş olup, projelerde kullanılabilir, kiralanabilir net 154.318 m2 atölye alanının kira gelirinden mahrum olmuştur. Davacı 2007 yılında tasdik ettirdiği projeleri de tatbik edememiş olup, projelerde kullanılabilir, kiralanabilir net 116.277,02 m2 atölye alanının kira gelirinden mahrum olmuştur. Davacı dava konusu parseller üzerinde inşaat yapmak istediği halde, inşaat yapması davalı tarafından engellenmiştir.

Somut olarak davacı tarafından dava konusu parseller üzerine işyeri inşaatı yapmak istendiği ortaya konulmuştur. Davalının engellemeleri 31.07.2009 tarihinde Cebri İcra yoluyla ortadan kalktıktan sonra davacı dava konusu parseller üzerinde inşaata başlamıştır. ….. Mahkememizce yapılan keşifte, dava konusu parseller üzerinde ......... ....... A.Ş ye fiilen teslimden sonra inşaatın başladığı görülmüştür.

Dava konusu 703 ada ... ve ... parsel ile 704 ada ... parsellere ait projeler dosyaya sunulmuş olup, 704 ada ... parsel de dava konusu yapıldığı halde bu parselle ilgili proje dosyada bulunmadığından bu parsel yönünden hesaplama ve değerlendirme yapılmamıştır. Davalının engellemesi nedeniyle uygulanamayan projelerle ilgili davacının kira gelir kaybı tazminatı hesaplanmasında, inşaatın yapım süresi dikkate alınarak bu süre kira gelir kaybı süresinden düşülmüştür.

İnşaatın yapım süresi, her bir projenin tasdik edildiği tarihten itibaren ... ay olarak esas alınmış, her projenin tasdik edildiği tarihe ... aylık inşaat yapım süresi eklendikten sonra dava konusu parsellerin davacıya fiilen teslimi yapıldığı 31.07.2009 tarihleri arasında kira gelir kaybı tazminatının hesaplanmasının uygun ve makul olabileceği kanaatine varılmıştır. 703 ada ... ve ... parsel ile 704 ada ... parsel üzerinde yapılan inşaatların .........

A.Ş tarafından yapılan projelere göre gerçekleştirilmiş olmaları nedeniyle kira tazminatı hesaplamalarının bu inşaat alanlarına göre yapılması gerektiği bilirkişi raporunda tespit edilmiş, mahkememizce de bilirkişilerin bu tespit ve değerlendirmeleri uygun bulunmuştur. Raporda ayrıntılı hesabı yapıldığı üzere, 703 ada ... ve ... parsel ile 704 ada ... parseller için projelere konu inşaatların kiralanabilir dönemde tahakkuk eden

.

kira gelir kaybı tazminatı toplamı ....764.797,... TL olduğu belirlenmiştir. Davacı kooperatif uygulanamayan proje için dava dışı ..... Ltd. Şti ne 300.000 TL ödemiştir.

Davalının engellemesi nedeniyle proje uygulanamadığından ödenen proje bedelinin de davalıdan tahsili istemi yerinde görülmüştür …” gerekçesiyle davanın ıslah edilmiş haliyle kabulüne, ....000 TL proje bedeli ile 275.000 TL ccrimisil alacağının dava tarihi olan 01.02.2010 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlardaki reeskont faizi ile birlikte, ıslah dilekçesiyle talep edilen bakiye 290.000 TL proje bedeli ile bakiye ....489.797,... ecrimisil alacağının ıslah tarihi olan ....01.2012 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlardaki reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş;

hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, ecrimisil, kötü niyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, ecrimisile hükmedilebilmesi için öncelikle işgalin varlığının ve hangi tarihe kadar devam ettiğinin (davacı tarafça) usulünce ispat edilmesi gerekmektedir(TMK. m....). İşgalin varlığının ispati için dayanılan müdahalenin meni davasında, davalı şirkete ait beton santrali ile şantiye binasının 703 ada ... v e ... parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşa edildiği belirlenmiş ve bu tesislerin kaldırılması suretiyle haksız işgalin önlenmesine karar verilmiştir. Şu durumda, davacı 703 ada ... ve ... parseller yönünden işgalin varlığını ispat etmiştir. Ne var ki, davacı tarafça sunulan diğer deliller ile davaya konu edilen 704 ada ... parselin davalı tarafça işgal edildiği ispat edilememiştir.

Bundan ayrı, HMK. nun 266. ve devamı maddeleri gereğince çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde hâkim bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir.

Bilirkişi raporunu hazırlarken, raporun dayanağı olan somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermek zorundadır. HMK. nun 279 maddesine göre de, bilirkişi raporu ... denetimine elverişli olacak şekilde bilgi ve belgeye dayanan gerekçe içermelidir. Ancak bu şekilde düzenlenmiş raporun denetimi mümkün olup hüküm kurmaya dayanak yapılabilir

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; davacı kooperatifin, davaya konu parseller üzerinde inşaat yapmak istediğini somut olarak ortaya koyduğu, bu nedenle taşınmazlar üzerinde inşa edilecek olan binaların kira gelirlerinin esas alınması gerektiği belirtilerek ecrimisil hesabı yapılmıştır. Rapor, bu haliyle varsayımlara dayalı olarak hazırlanmış olup, hüküm kurmaya yeterli değildir.

Öte yandan; davacı taraf, davalının engellemesi nedeniyle uygulayamadığını ileri sürdüğü proje için dava dışı ..... Şirketine ödediği 300.000 TL nin davalı taraftan tazminini istemiştir. Bu istem yönünden, mahkemece yapılan araştırma yeterli değildir. Zira, davacı taraf ile ..... Şirketi arasında yapılmış olan sözleşmeler, Dairemizin 06.....2012 tarihli geri çevirme kararından sonra dosyaya sunulmuş olup mahkemece incelenmemiştir.

O halde mahkemece; işgal edildiği ispat edilemeyen 704 ada ... parsel yönünden davacı tarafın ecrimisil talebinde bulunamayacağı gözetilmeli, 703 Ada ... ve ... parseller yönünden ise taraflara bu yerlere uygulanabilecek emsal kiraları bildirmeleri için imkan tanınmalı, sonrasında bilirkişi kurulu ile birlikte 703 ada ... ve ... parsel sayılı taşınmazlar bu yerlerin emsalleri incelenerek dava konusu ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise,

ilk dönem için belirlenen miktara ....tarafından yayımlanan .... artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılmalı, ayrıca davacı taraf ile dava dışı .....Şirketi arasında yapıldığı bildirilen ve temyiz incelemesi sırasında dosyaya sunulması sağlanılan sözleşmeler incelendikten sonra uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmelidir.

Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar gözetilmeden, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.