Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/499 K.2014/7265

Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dilekçesinde; müvekkilinin, dar gelirli aileleri konut edindirme projesinden yararlanmak için davalı belediyeye yaptığı başvurunun kabul edildiğini ve yapılan noter çekilişi ile 200 m² yüzölçümlü arsa tahsisinin yapıldığını, ancak satış bedelinin müvekkilince taksitler halinde ödenmesine rağmen, davalı belediyenin arsa tahsislerini iptal ettiğini, akabinde ise bölgenin imar planının değiştirildiğini, bu nedenlerle arsanın devrinin talep edilmesinin imkânsız hale geldiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, müvekkiline tahsis edilmiş olan 200 m² lik arsanın dava tarihindeki rayiç değerinden şimdilik 3.000 TL'nin yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir. Bilahare davacı vekili tarafından, ıslahla dava değeri 80.000 TL'ye çıkarılmıştır

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili belediyenin, dava dışı kişilere yapılmış olan arsa tahsisleri nedeniyle açılan davalar sonucunda verilmiş olan emsal kararlar ve bu kararlara esas alınan bilirkişi raporları doğrultusunda ödeme yapılabileceğini davacıya yazılı olarak üç defa bildirdiğini, ancak bu bildirimlere rağmen başvuruda bulunmayan davacının kötüniyetli olarak dava açma yoluna gittiğini savunarak; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davacıya tahsis edilmiş olan arsanın edimin imkansız hale geldiği tarihdeki rayiç bedelini belirleyen bilirkişi raporu esas alınmak ve taleple bağlı kalınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı tarafın sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Davalı belediyenin, arsa vasfındaki taşınmazını, konutu olmayan ihtiyaç sahibi kimselere 775 sayılı yasa hükümleri çerçevesinde tahsis etmek amacıyla 17.10.2003 gün ve 1095 sayılı Encümen kararını aldığı, bu nedenle davalı belediyeye başvuran davacıya 200 m² yüzölçümlü arsanın tahsis edilerek 31.10.2003 tarihli sözleşmenin imzalandığı, akabinde davacının satış bedelini taksitler halinde davalı belediyeye ödemeye başladığı, ancak davalı belediye encümeni kararıyla davacıya tahsis edilen arsanın da aralarında bulunduğu bir kısım arsalara ilişkin tahsis işlemlerinin iptaline karar verdiği, dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

Yanlar arasındaki uyuşmazlığın, davalı Belediyenin maliki bulunduğu taşınmazı 775 sayılı Gecekondu Kanununun 25 ve 26. maddeleri uyarınca davacıya satmasına ilişkin sözleşmeden kaynaklandığı sabit olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, satış bedelini ödediğini ispat etmek koşuluyla taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir.

Bu nedenle, mahkemenin davacının tahsis edilen arsanın rayiç değerini isteyebileceği yönündeki değerlendirmesi yerindedir. Ne var ki mahkemece; ifanın her iki taraf içinde imkânsız hale geldiği (tahsisin iptali konusundaki encümen kararının davacıya tebliğ edildiğine dair) tarih ve dolayısıyla bu tarihteki rayiç değer konusunda bir araştırma yapılmadan, eksik inceleme ile hüküm tesis edilmiştir.

Bundan ayrı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın nitelikleri açıklandıktan sonra tek bir emsal taşınmazın değeri dikkate alınarak rayiç değerin tespit edildiği anlaşılmaktadır. Oysa, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki alım satım değeri (piyasa değeri) olan rayiç değerin, ifanın imkansız hale geldiği tarihten önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının, fiyat artış endeksleri uygulanmak suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Bu açıklamalar ışığında yapılan değerlendirmede, bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olmadığı belirlenmiştir.

Buna göre mahkemece; öncelikle ifanın imkânsız hale geldiği tarih, sonrasında taraflara, tahsis edilen taşınmaza yakın bölgelerden ve ifanın imkânsız hale geldiği tarihe yakın zaman içinde yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınmalı, gerektiğinde resen emsal celbi yoluna gidilerek, bu emsallere göre tahsis edilen taşınmaza değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılmak suretiyle denetime imkân veren bilimsel verileri içeren rapor alınmalı ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmelidir.