Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1488 K.2017/1778

Taraflar arasındaki tahliye ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Asıl davada, davacı kiraya veren vekili, davacıya ait olan içkili restoranın 10.05.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile işletmesinin ve iş yerinin işletmesinden doğan tüm vergi ve işçi sigorta primlerinin de davalıya ait olacağının kararlaştırıldığını, davalının sözleşme uyarınca işyerinin işletmeciliğinden doğan elektrik, su, aidat, SGK primi ve vergi gibi ödemelerin hiç birini yapmadığını, ayrıca restoranın müzikhole çevrilmeyeceği ve kadın çalıştırılmayacağı kararlaştırılmasına rağmen davalının işletmede kadın çalıştırdığını ve restoranı müzikhole çevirdiğini,

müvekkilinin davalıya borçlarını ödemesi ve kadın çalıştırılmaması ve müzikhole çevrilmemesi hususunda ihtarname gönderdiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırılıkları gidermediğini belirterek sözleşmeye aykırılık nedeniyle davalının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Karşı davada, Davalı kiracı vekil ; müvekkilili ile davalı kiralayan arasında tanzim edilen kira sözleşmesine göre işyerinin 15 yıl süre ile içkili restorant olarak işletileceğini, işyerinin ticari olarak davalı kiraya veren üzerinde devam edeceğini, ancak işyerinin çalışan maaşları, SGK, Vergi vb. masraflarının davacı kiracı tarafından karşılandığını, 5.000 Euro depozito verildiğini ve sözleşmeye uyulmaması halinde 25.000 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, kiraya verenin kötü niyetli olarak hiçbir kiranın ve sigorta, vergi borçlarının ödenmediğinden bahisle davalının kendi adına olan vergi levhasının kapattığını,

elektrik ve su aboneliklerini de kapatarak sözleşmeye aykırı davrandığını ve haksız şekilde sözleşmeyi feshettiğini, müvekkilinin sözleşmenin 15 yıllık olmasına güvenerek davalının bilgisi dahilinde işletmeye 90.000 TL üzerinde tadilat masrafı yaptığını, davalının sözleşmeye aykırı eylemleri ile sözleşmenin devamını imkansızlaştırarak müvekkilini büyük oranda zarara soktuğunu, kira sözleşmesinin feshedilmesinde müvekkilinin hiçbir kusurunun bulunmadığından bahisle müvekkilinin taşınmaza yaptığı masrafların tanzimi için fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 1.000 TL maddi tazminatın,

sözleşme gereği cezai şart tutarı olan 25.000 TL'nin ve depozito bedeli olan 5.000 Euro'nun dava tarihindeki kur üzerinden hesap edilecek TL üzerinden dava tarihinden itibaren yasal faiziyle beraber tahsili talep etmiştir.

Mahkemece; asıl davada; davalıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için ihtarname gönderilmediğinden, birleşen davada ise; taşınmazın halen tahliye edilmediğinden davaların reddine karar verilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, birleşen davanın reddine yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Asıl davaya ilişkin davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda; davacı ile davalı arasında imzalanan 10.05.2013 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu içkili restorantın kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan içkili restorant olarak ve ruhsatı ve vergi kaydı ile birlikte kiraya verilmiş olup bu haliyle 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun ürün kirasına ilişkin hükümlerine tabidir. Yukarıda anlatılan hususlar doğrultusunda 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi gereğince kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken davanın usulden reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Katip: N.T