Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4438 K.2018/6888

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı kiracının son dönemde aylık 5031 Euro asgari kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını, ayrıca ortak gideri m2/5 Euro olarak sabitlediklerini ancak ödenen ortak giderin de yetersiz kaldığını ileri sürerek, 13.09.2014 tarihinden itibaren aylık asgari kira bedelinin net 24.000 TL olarak tespiti ile ortak gidere dair sınırlamanın kaldırılarak gerçek değerin tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı; davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın süresinde olmadığı gerekçesiyle bir sonraki dönem olan 13.09.2015 tarihinden itibaren asgari aylık kira bedelinin brüt 25.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Taraflar arasında imzalanan 13.09.2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 10. maddesinde 5 yıl sonra kira bedelinin anlaşma ile belirleneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede artış şartı bulunmakla davacının 25.09.2014 tarihinde açtığı dava ile 13.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde usülsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece 13.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davacının ortak gidere yönelik temyiz itirazının incelenmesinde;

Davada, kira bedelinin tespiti yanında, halen m2/5 Euro olan ortak giderin yeniden tespiti de talep edilmiştir.

Ne var ki mahkemece; hükümde ortak gidere yönelik talep hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi usul ve yasaya aykırıdır.

3-) Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.