Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4508 K.2018/11752

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının, uzun yıllardır maliki olduğu taşınmazda kiracı olduğunu, en son 01/01/2011 tarihli, brüt 1.725 TL aylık kira bedelli kira sözleşmesi düzenlendiğini, ödenen kira bedelinin rayiçlerine göre düşük olduğunu belirterek 01/01/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, taraflar arasında imzalanmış olan 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesine göre artış yapılarak 2014 yılı için aylık 1.700 TL kira ödendiğini, ödenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalının eski kiracı olması sebebiyle %10 hak ve nesafet indirimi yapılarak taraflar arasındaki aylık kiranın 01/04/2013 tarihinden itibaren brüt 3.150,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanun'unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi 2005 yılından itibaren her yıl birer yıl süre ile yenilenerek devam etmiştir. Bilirkişi raporunda, 2011 tarihli sözleşme belirlenen kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun olmadığı, taraflarca tespit olunan aylık kiranın o günün rayicini yansıtmadığı belirtildiğine göre kira bedeli hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.

Ancak 01/01/2013 tarihinde başlayan kira dönemi için kira bedelinin tespitinin istenilmesi için davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Sözleşmede artış şartı bulunmakla birlikte davacı tarafından ihtarname de gönderilmiş olmasına rağmen tespit istenilen kira dönemi sona erdikten sonra dava açıldığı anlaşılmaktadır. Geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti istenilemeyeceğinden 21/05/2014 tarihinde açılan dava ile 01/01/2013 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.

Bu durumda Mahkemece bir sonraki dönem için (2014-2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.