Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/4779 K.2018/193

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazı 18.06.2012 tarihinde satın aldığını ve yeni malik sıfatıyla davalıya 10.07.2012 tarihinde keşide edilen ihtarla kira bedelinin aylık 1.100 TL olarak ödenmesi talep edildiği halde davalının 150 TL olarak ödemeye devam ettiğini belirterek aylık kira bedelinin 1.100 TL olarak tespiti istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazda 2005 Yılı Haziran ayının başından itibaren sözlü kira akdi ile kiracı olduğunu, ödenen aylık kira bedelinin emsallerine göre düşük olmadığını ve davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 01.12.2012 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 840 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Somut olayda, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın 01.12.2012 tarihinden itibaren boş olarak net 800 TL bedelle kiralanabileceği belirtilmiş, mahkemece belirlenen kira bedelinden hak ve nesafete göre indirim yapılarak aylık kira bedelinin brüt 840 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de; bilirkişi raporunda gerek dava konusu taşınmazın gerekse emsal olarak alındığı belirtilen taşınmazın metrekaresi, vasıfları, kira bedeli, üstün özellikleri belirtilmeden ve yeterli emsal incelenmeden düzenlenen bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Mahkemece, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için taraflara yeniden fırsat verilerek ya da bilirkişi tarafından resen tesbit edilerek dava konusu kiralananın kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ile karar verilmesi doğru değildir.

3- Davalının tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

TBK'nun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Mahkemenin kabulü, önceki malik ile davalı arasında, 1 Haziran başlangıç tarihli ve süresiz sözlü kira sözleşmesi olduğudur. Sözlü Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm olduğu iddia ve ispat edilmemiştir. Bu durumda kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm bulunmadığının kabulü gerekir.

O halde sözleşmede artış şartı bulunmadığından ve dönem başından en geç 30 gün öncesinden ihtarname tebliğ edilmediğinden 07.12.2012 tarihinde açılan dava, tespiti istenen 01.12.2012 tarihi itibarıyla süresinde değildir. Bu itibarla, mahkemece davacıya 01.06.2013 tarihinden itibaren geçerli olarak kira bedelinin tespitini isteyip istemediği sorularak talep etmesi durumunda sonucuna göre karar verilmesi aksi halde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde, olayda uygulama olanağı bulunmayan 6098 Sayılı TBK.nun 328 ve 329.maddeleri esas alınarak 01.12.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.