Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5354 K.2018/11194

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.10.2008 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin rayiçlere uygun aylık 2000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.11.2014 tarih, 2014/2379 Esas, 2014/11768 Karar sayılı ilamı ile, ".... Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.10.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 04.02.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerektiği; öte yandan taraflar arasında 01.10.2013 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yeni kira sözleşmesinin akdedilmiş olması 01.10.2012 tarihinden itibaren kira parasının tespitinin istenmesine engel değildir. " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu kiralananın kira bedelinin 01.10.2011,01.10.2012 tarihleri arasında aylık brüt 1120.-TL, 01.10.2013 tarihleri arasında aylık brüt 1.200.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Davacı ile davalı arasında 01.10.2008 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, kiralananın 2 katlı iş yeri olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, talep edilen dönemin ise hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemenin hükmüne esas aldığı 18.09.2015 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın kirasının 01.10.2011- 01.10.2012 tarihleri arasında aylık brüt 1120.-TL, 01.10.2012- 01.10.2013 tarihleri arasında aylık brüt 1.200.-TL olarak tespit edildiği belirtildiği halde sözleşmedeki artış şartına göre kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı ve kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit edilmemiştir.

Bu itibarla, rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki ilkeler ışığında yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak öncelikle sözleşmedeki artış şartına göre kiralananın kira bedelinin ne miktar olacağı tespit edilip bundan sonra kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi ve kiracının dava konusu dönemde kabul edip ödemekte olduğu bedelden aşağı olmamak üzere bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kira bedelinden uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle, kira bedelinin brüt olarak tespitine karar vermek gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak,

hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

Öte yandan; Davacı 04.02.2013 tarihinde açtığı davada, 01.10.2012 döneminden itibaren kira bedelinin tespitini istemiştir. Mahkemece, davacının isteminin 01.10.2012 tarihinden itibaren olduğu dikkate alınmaksızın 2011 yılı kira dönemine ait kira bedelinin de tespitine karar verilmesi doğru değildir.