Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/5457 K.2019/7562

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti-muarazanın men'i davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmiştir. Davanın niteliği gereği duruşma isteğinin reddiyle süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalılardan ... ile düzenlenen 01/01/2013 tarihli, bir yıl süreli sözleşme ile Yaş Sebze ve Meyve Hali 255 nolu dükkanda kiracı olduğunu, davalı ...Ş. tarafından kefil sıfatıyla taraf olduğu kredi sözleşmesinden kaynaklanan alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibin kesinleşmesi üzerine davalı ...

Belediyesi ile olan 01/01/2013 tarihli kira sözleşmesindeki kiracılık haklarına haciz konulduğunu, bu hakların satışının talep edildiğini ve bu hakların davalı ...'a ihale yoluyla satışının gerçekleştiğini, haksız ve hukuka aykırı haciz talebinin, satış talebinin, satışın, ihale ve tahliye süreçleriyle alakalı yapılan şikayetlerin sınırlı yetkili tetkik merciince reddi üzerine satışın kesinleştiğini, hacze konu kiracılık ilişkisindeki kiralananın, ...'na ait olup, kiracılık hakkının haczedilip satılmasının Kanuna aykırı olduğunu belirterek davalı ...

Belediyesinin yaptığı tahsis işlemi ve bu işlem üzerine imzaladığı 01/01/2013 tarihli kira sözleşmesinin ve bu sözleşme uyarınca kurulan kira ilişkisinin tespitine ve davacı müvekkilinin kira ilişkisinin devam ettiğinin tespitine, İstanbul 34. İcra Müdürlüğünün 2013/27116 sayılı takip dosyasındaki müvekkilinin kira ilişkisine yönelik haciz, satış kararı ve satış işlemlerinin hukuka uygun olmadığının ve kiracılık hakkının satışa konu olamayacağının tespitine, davalıların bu dosya üzerinden müvekkilinin kira ilişkisine yönelik muazaralarının önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ..., davanın Belediye yönünden husumetten reddi gerektiğini, Belediyenin her hangi bir sorumluluğu bulunmamakta olup olayların kendilerinin onay ve izni dışında gerçekleştiğini, kiracılık hakkının haczinin mümkün olmadığını icra dosyasına bildirmelerine rağmen haciz işlemlerine devam edildiğini,

satış yapıldığını ve ihalenin kesinleştiğini, haczin yasaya aykırı olduğunu, işyerinin kullanılması ve kiralanması hakkının devrinin, kanun ve yönetmelikle belirlenmiş olup kiracılık hakkının devri için Belediyenin onayı gerektiği gibi devralacak kişinin de belli şartları taşıması gerektiğini, taşınmazın mülkiyeti ve söz konusu işyerini kiraya verme, kullandırma hak ve yetkisinin ve dolayısıyla kiralayan sıfatının münhasıran Belediyeye ait olduğunu belirterek davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ..., davaya konu işyerinin kullanım ve tüm haklarını ihaleden satın aldığını ve ihalenin kesinleşmesi üzerine ihale bedelini ödediğini, davacının ihalenin feshi için açtığı davanın reddedildiğini ve kesinleştiğini, yine davacının tahliye emrinin iptali isteminin de reddedildiğini, icra dosyasında haczedilmezlik itirazında bulunulmadığını, davaya konu yerin kiracılık kapsamında bulunmayıp tahsis kapsamında olduğunu, borçlunun hak sahibi olduğu ve ihaleye çıkarılan yerin kiralama yoluyla değil tahsisle işletmeye verildiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş., davacı hakkında başlatılan takipte davaya konu işyerindeki kiralama, kullanım ve sair hakların haczine karar verildiğini, ihale ile işyerindeki kiralama, kullanım ve sair tüm hakların ihale edildiğini, ihale yapılana kadar şikayette bulunmayan davacının açtığı ihalenin feshi davasının reddine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, bunun üzerine icra dosyasında davacı ve davalı Belediyeye tahliye emri gönderildiğini, davacının taraf ehliyeti olmadığını, işyerinde davacı lehine tesis edilen kiralama, kullanım ve sair hakların ihale neticesinde sona erdiğini,

ihalenin kesinleşmiş olması nedeniyle davacının işyerinde fuzuli şağil konumunda olduğunu, kiralama, kullanım ve sair hakların kanunen devredilebilen ve ekonomik değeri olan bir hak olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının kredi sözleşmesindeki kefaleti nedeniyle hakkında davalı banka tarafından icra takibi başlatıldığı, bu takip sonucunda davacının ... . ile arasında 01/01/2013 tarihli kurulmuş olan kiracılık hakkının usulünce haczedildiği, İİK.na göre hakların da haczin konusu olabildiği, yapılan haciz de bu yönüyle haczi yasak olan mal ve haklar kapsamında olmadığını, davacının kiracılık ilişkisinin tespitini ve halen devamını talep etmişse de;

zaten hukukça tanınan ve kurulmuş olan kiracılık hakkının haczedildiğini, kiracılık ilişkisinin var olmadığı iddiası bulunmadığını, kira ilişkisinin var olduğu için haczedildiğini, bu yönden bir çekişme yaratılmadığını, diğer yandan kiracılık hakkı usulünce haczedildikten sonra satış yoluyla ihale edilerek diğer davalı ... tarafından ihale ile alındığını, bu durumda ihalenin feshi de söz konusu olmadığından davalı ...'in ihalenin kesinleşmesi ile kiracılık hakkını edindiğini, davacının kiracılık ilişkisinin de sona erdiğini,

davalı bankanın icra takibi ile davalı ...'in ihalede kiracılık hakkını satın almış olmasının davacının kiracılık hakkına müdahale olmadığını, bilakis davacı ile ... . arasındaki kiracılık ilişkisi davalılar tarafından hukuken tanındığından kiracılık hakkının icra takibine konu edildiği, kaldı ki; özellikle davalı ...nin kiracılık hakkının haczedilemeyeceğine yönelik savunmasında;

davacının kiracılık hakkının kabul edildiğini göstermediğini, davacının kiracılık ilişkisinin tespiti, kiracılık hakkının satışa konu edilemeyeceğinin tespiti ile kira ilişkisine yönelik muarazanın önlenmesine yönelik dava açmakta hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenen 01/01/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracının borçlu olduğu İstanbul 34. İcra Müdürlüğünün 2013/27116 Esas sayılı takip dosyasında, 255 numaralı işyeri üzerinde borçlu ... lehine tesis edilen kiralama, kullanım ve sair tüm hakları üzerine haciz konulmasına karar verildiği, haczedilen hakların satışa esas olmak üzere kıymet takdiri

yapılarak 800.000 TL bedelle satışa çıkarıldığı, davalı ...'a 410.000 TL bedelle ihale edildiği anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmaz üzerinde davacı tahsis hakkı sahibi iken 5957 sayılı Sebze Ve Meyveler İle Yeterli Arz Ve Talep Derinliği Bulunan Diğer Malların Ticaretinin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun geçici 1/4. maddesi ile tahsisli yerlerin kiralanmış sayılacağı düzenlemesi gereği davacıya kiracılık hakkı tanınmış olup bu kapsamda 01/01/2013 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 6098 sayılı Kanunun 339. maddesine göre dava konusu kira sözleşmesine TBK. hükümleri uygulanacaktır.

Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299 ve devam eden maddelerinde düzenlemiş olup, 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." olarak yapılmıştır.

Kira sözleşmesi, tarafların serbest iradelerinin birleşmesi ile hukuki sonuç doğuran, iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç ilişkisi doğurur, bu borç şahsi borç ilişkisi olup ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder. Kira ilişkisinin devri 6098 sayılı Kanunun 323. maddesinde düzenlenmiş olup, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi kiraya verenin yazılı iznine tabi tutulmuştur.

Bu durumda kira ilişkisini devralan kişi kiracı olacaktır. Yani kira sözleşmesinin devri için kiraya veren, kiracı ve devir alan kişinin kiracılık ilişkisinin devri konusunda anlaşması gerekmektedir. Kanunda bahsedilen yasal düzenlemenin yanında, 01/01/2013 tarihli kira sözleşmesinin 10. madesinde, Belediyenin yazılı izni olmaksızın kiracının kiralananı devredemeyeceği kararlaştırılmıştır.

Somut olayda, kiraya veren ve kiracının rızası olmadığından kira ilişkisinin rızai devri söz konusu değildir. Uyuşmazlık kiraya veren ve kiracının izni olmadan, kiracının, kiralama ve kullanım haklarına haciz konulması ve satılması halinde alıcının kiracı sıfatına sahip olup olmayacağı ve davacı kiracının, kiracılık sıfatının sona erip ermediği konusundadır. Kural olarak borçlunun tüm alacak ve haklarınının haczi mümkündür.

Ancak kira sözleşmesi ile taraflar arasında nispi hakka dayalı bir ilişki söz konusu olup kira sözleşmesinde borç sadece taraflar yönünden sonuç doğurur. Bu durumda kiracının sözleşme ile sahip olduğu kiralananı kullanma hakkı, ekonomik bir değeri olan, alım-satıma konu olacak, kiraya verenden bağımsız olarak tasarruf edebileceği bir hak niteliğinde değildir. Bu nedenle haczedilmesi, satılması yoluyla kira ilişkisi devredilemeyecektir.

6098 sayılı Kanuna göre kiraya verenin onayı olmadan kiracının değiştirilmesine olanak bulunmamakta olup kira ilişkisinin devrinin nasıl olacağı ise yukarıda belirtildiği üzere Kanun'da açıkça düzenlemiştir.

Öte yandan, kıymet takdiri raporunda, dükkan devirlerinin yaklaşık 600.000 TL ile 1.200.000 TL arasında gerçekleştiği, söz konusu dükkanın devir bedelinin 800.000 TL olacağı belirtilmiş olup, kiralama, kullanım ve sair tüm hakların kullanım bedeli olarak tespit edilen bu bedel hava parası niteliğindedir.

Hava parası alınması mülga 6570 sayılı Yasa'nın 16. maddesi ile yasaklanmış olup 6098 sayılı Kanun'da hava parası ile ilgili açık bir hüküm bulunmamakla birlikte TBK.nın 27. maddesi gereğince hava parası ile kiralananın devri mümkün olmayacaktır. Bu durumda, hava parası olarak belirlenen bedel karşılığında kiracılık sıfatının satışa konu olamayacağı da açıktır.

Bu nedenle Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek davacının talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.