Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7457 K.2019/3617

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı 12.10.2014 tarihinde açtığı işbu davada; Davalı ile aralarında 15.09.2011 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının halen ödemekte olduğu aylık kira bedelinin 3.183 TL olup bu rakamın emsallerinin çok altında bulunduğunu belirterek 15.09.2014 tarihinden itibaren yeni dönem aylık kirasının hakkaniyete uygun olarak net 5.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacının murisi ile müdürü olduğu...Gayrimenkul Emlak İnşaat Tur. Gıda Oto. Tic. Ltd. Şti. arasında 22.08.2011 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiğini bu itibarla davanın husumetten reddi gerektiği gibi davanın da zamanında açılmadığını ,kira bedellerinin düzenli olarak ödediğini, 2011 yılı için peşin 12.000 TL, 2012 ve 2013 yılları için ise yine tek seferde 38.000 TL ödendiğini, 2014 yılı için ise aylık 1.850 TL’nin düzenli olarak ödenmekte olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava konusu mecurun 15.09.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 4.525,00 TL olarak tespitine , fazla istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının tespit edilen kira bedelinin miktarına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira

bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine '' Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.''hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında 15.09.2011 başlangıç tarihli , 5 yıl süreli, aylık net 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi bulunmakta olup sözleşmenin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde bir yıllık kira süresi bittikten sonra kira bedelinde yapılacak artış oranı artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi oranında yapılacağı ve bu oranı geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bu itibarla, Mahkemece yapılacak iş.

TBK'nun 344. maddesinin 1. fıkrası gereğince talebe konu döneme ilişkin kira bedelinin, taraflarca imzalanan 15.09.2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinde yer alan artışa ilişkin düzenlemenin, TBK 'nun 344/1 maddesinde belirtilen artış hükmü de dikkate alınacak şekilde ve kira başlangıcından itibaren yenilenen her döneme uygulanmak suretiyle tespiti gerekirken bir önceki dönem aylık kira bedeli 3.183 TL kabul edilmek suretiyle yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.