Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8625 K.2019/7055

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, ...

Ada 19 Parselde bulunan N1 nolu bölümde tapuya şerhli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının, taşınmazı önceki malik kiraya verenden satın aldığını, maddi ve manevi ayıplar ile kiralananın kasten kullanım haklarının engellendiğini; kiraya veren, malik ve yönetici sıfatlarından ileri gelen, sözleşmelere ilişkin bir takım borçlarının ifası için davalıya 2012 tarihli ihtarname gönderildiğini; davalının maddi ayıp teşkil eden eylemleri nedeniyle 2012 yılı Haziran ayından bu yana taşınmazı kullanmadığını ve sözleşmesel hakkı olarak yeniden kiraya veremediğini, bu itibarla maddi zarara uğradığını;

malik ve yönetici sıfatlarıyla mezkûr gayrimenkul üzerinde hâkimiyeti bulunan davalının ayıplardan haberdar olduğunu ve ihtarnamelerden çok daha önce temerrüde düştüğünü; kişilik haklarına saldırı teşkil ettiği açık olan elektrik ve su kesme, sosyal tesislerden ve plajdan yararlandırmama, misafir sokulmasına izin vermeme, güven ortamını bozma gibi eylemler sonucunda kiracılar üzerinde manevi zarar meydana geldiğini; kira bedellerinin tamamının peşin olarak ödendiğini;

kiralananın sözleşmenin kurulduğu durumdan farklı olup, ayıplı haliyle kullanılmak durumunda kalındığını, bu süre boyunca da bedeli peşin kira ödenen miktarın ayıpla orantılı olarak indirilmesinin gerekli olduğunu, ayrıca tatil köyünü kullanamadığından dolayı başka yerlerde tatilini geçirmek zorunda kaldığını, 36.181,32 TL konaklama bedeli ödendiğini belirterek;

kiralananın ayıplı olduğunun kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten dava tarihe kadar geçen süreye ilişkin olarak sözleşmenin akdedildiği tarihte peşin olarak ödenmiş kira bedellerinin ayıpla orantılı şekilde ve denkleştirici adalet, emsal bedeller ve döviz kurları da dikkate alınmak suretiyle tenziline ve bu bedeller peşin ödenmiş olduğundan, şimdilik 1.000,00 TL’nin iadesine;

yine, aynı dönemde kiralananın gereği gibi kullanılamamış olmasına ilişkin olarak başkaca konaklamaların kullanılması sebebiyle, şimdilik 1.000 TL maddi zararın ve kişilik haklarının muhtel olmasından dolayı 5.000 TL manevi zararın tazminine, anılan bedellere ayıpların kasten yapıldığı tarih olan 15 Haziran 2012’den itibaren avans faizi yürütülmesine karar verilmesini talep etmiş; ıslah dilekçesi ile iadesi talep edilen kira bedeli yönünden 3.508 TL'nin tahsilini istemiştir.

Davalı; taşınmazın konut olarak kullanılmasının imar planına aykırı olup sözleşmenin imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle başlangıçtan itibaren imkansız olduğunu, davacının sözleşmede yazılı aidatı ödemediğini, hizmet sunulmasındaki meydana gelen farklılıktan davacının da aralarında bulunduğu kullanıcıların sorumlu ve kusurlu olduğunu beyanla; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının, davalının haksız eylemlerinden ötürü tatil köyünden yasal olarak beklenen kullanım hakkını elde edemediği, kira bedelinden ayıplı orantılı bir indirim talep edilmesinin haklı olduğu, kişilik haklarına saldırı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davanın 3.508,00 TL yönünden kabulüne, bakiye tazminat talebinin reddine, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Dava konusu taşınmazın önceki malik ... Otelcilik ile yapılan 25/12/1999 tarihli, 99 yıllık sözleşme ile 80.000 USD bedelle dava dışı 3. kişiye kiralandığı, dava dışı kiracının ise 31/07/2003 kira sözleşmesi ile davacıya 90.000 USD bedelle ve kalan süreyle dava konusu taşınmazı kiraladığı anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacı ile dava dışı 3. kişi arasında yapılan kira sözleşmesi esas alınarak 90.000 USD üzerinden hesap yapıldığı görülmektedir.

TBK'nun 310. maddesi gereğince "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Ayrıca, kira sözleşmesi nispi borç ilişkisi doğuran sözleşmeler olup, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişileri bağlamaz. Bu durumda, dava dışı ilk kiracı 3. kişi ile önceki malik ... Otelcilik arasında yapılan kira sözleşmeleri esas alınarak hesaplama yapılması gerekir.

Ayrıca, hükme esas alınan bilirkişi raporunda denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş ise de; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmediği ve davaya konu dönem için kira ilişkinin yürürlükte olduğu, kira bedellerinin döviz olarak belirlendiği ve bu para birimlerinin ortalama olarak enflasyon oranında arttığı gözardı edilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap edilerek yazılı şekilde eksik hüküm kurulması doğru değildir.

3- 6098 sayılı TBK'nun 301. maddesine göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir.

TBK'nun 305/1 maddesinde "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." hükmünü getirmiştir. Bu maddeye göre kiralanan sonradan ayıplı hale gelmiş ise kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği,aynı kanunun 307.

Maddesinde ise; kiracının kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelinden indirim isteyebilmesi için önceden kiraya verene ihbarda bulunması gerekir. Somut olayda; davacı tarafından davalıya gönderilen 12/10/2012 keşide, 12/11/2012 tebliğ tarihli ihtarname ile, kiralanandaki ayıpların giderilmesi için davalıya bir aylık süre verildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan kanun maddeleri gereğince kira bedelinde yapılacak indirim ve tazminatın ihtar esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu durumda, 12/10/2012 tarihli ihtarname ile ayıpların giderilmesi için bir aylık süre verildiği dikkate alınarak bu sürenin bitiminden sonrası için tazminat ve kira bedeli indirimi hesabı yapılması gerekirken yazılı şekilde hesaplama yapılarak karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.