Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8878 K.2018/2221

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 19.06.2014 tarih ve 06735 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kira sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme ile mülkiyeti tarafına ait ... ili, ... ilçesi, ... köyü 3-4-7 ve 14 parsel sayılı 4 adet taşınmazın davalıya kiralandığını,sözleşme konusu parsellerin sözleşmede her ne kadar tarla cinsinde görünse de meyve bahçesi olduğunu,davalıya teslim edilen ağaçlardan 4 no'lu parsel üzerindeki 5-6 yaşlarında 220 adet portakal ağacı ile 4 adet zeytin ağacı ve 3 no'lu parselde bulunan 65 adet erik ile 110 adet kayısı ağacının yazılı izni olmadan kesildiğini,

kiracı tarafından yazılı izni olmadan ağaçların kesilmesi üzerine bu eylemi akde aykırılık teşkil ettiğinden TBK'nun 316. maddesi hükümlerine göre sözleşmeyi fesih hakkı olduğundan davalıya 21.11.2014 tarihli ihtarname gönderilerek kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, davalının ihtarnameye verdiği cevabında, ağaçları kestiğini kabul ettiğinden bu ağaçları kesmesine onay verildiğini yazılı belgeyle ispat etmek zorunda olduğunu belirterek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ile davalının kiralanan taşınmazlardan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kesildiği iddia edilen ağaçların belirtilen sayısını kabul etmemekle birlikte bahçe içerisinde yaşlanmış, meyve vermeyen ve diğer ağaçlara da hastalık götürme ihtimali olan ağaçların zorunlu olarak kesildiğini ki bu durumun bahçenin bakımı esnasında yapılması zorunluluk teşkil eden bir durum olduğunu , yapılan bu işlemlerin bahçenin değerini azaltmadığı gibi aksine değerini arttırdığını, bahçedeki diğer ağaçlara zarar vermemesi adına kesilen yaşlı ve hasta ağaç sayısının 100 civarında olup kesimin akabinde bahçeye 900 tane sertifikalı ağaç dikildiğini, bahçeye zarar verme kastı olsaydı kesilen ağaç acağını,

zorunlu olarak kesilmiş bulunan hasta ve yaşlı ağaçların kiralanan bahçede mevcut ayıp kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini TBK'nun 306. maddesi düzenlemesi dolayısıyla bu durumda davacının iddia ettiği gibi yazılı rıza aranmasının söz konusu olmadığını , davacının hakkın kötüye kullanılmasına yönelik hareket ettiğini , ağaçların kesimi ve yeni ağaçların dikimi sırasında davacının bizzat kendisinin de bulunduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kiracının TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerektiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda. Taraflar arasında imzalanan 19.06.2014 başlangıç tarihli 10 yıl süreli sözleşme ürün (hasılat) kirasına ilişkin olup TBK'nun 357. ve devamı madde hükümlerine tabidir.

TBK'nun 358. maddesi delaletiyle uygulanması gereken 316. maddesi hükmü itibariyle ürün kirasına ilişkin akde aykırılık halinde kiraya veren kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmaksızın kira sözleşmesini feshedebilir.Kaldı ki, ağaçların kesilmesi eylemi açıktan fena kullanım hali oluşturacağından bu bakımdan da ihtara gerek bulunmamaktadır.

Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmenin 5. maddesinde, kiracının arazide ve üzerindeki tesislerde toprak sahibinin yazılı muvafakati olmaksızın hiçbir değişiklik yapmamakla yükümlü olduğu kararlaştırılmış olmasına rağmen ağaçların kesilerek yeni ağaç dikilmesi hususunda davacının yazılı muvafakati alınmadığı anlaşılmaktadır.

Kiralanan taşınmaz üzerinde yer alan ağaçların kesildiği hususu davalının da kabulünde olduğuna göre, Mahkemece akde aykırılık sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm, bu nedenle bozulmalıdır.