Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9172 K.2019/5586

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddi yönünde verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, mülkiyeti davalı ...'ye ait olan yeraltı çarşısındaki kafeteryayı 10 yıllık süre ile kiraladığını, kira sözleşmesinin 2. Maddesi gereğince kira süresinin sonunda kiralananın günün piyasa koşullarına göre belirlenecek olan yeni kira bedeli üzerinden yeniden kendisine kiraya verilmesi gerektiğini, ancak davalı kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi zabıta aracılığıyla hukuka aykırı bir şekilde zorla tahliyesinin gerçekleştirildiğini belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla tahliye işlemi sırasında ticari onur ve kişiliği zedelendiğinden 100.000 TL manevi zararın, sözleşmeye aykırı tahliye işlemi nedeniyle de 100.000 TL maddi zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesinin sona erdiğinin davacıya bildirildiğini, bildirimden sonra kiralananın ihale ile kiraya verilmek istendiğini ancak ihaleye katılım olmadığını, davalının da ihalelere katılmaması nedeniyle kiralanan ile ilgili yeniden kira sözleşmesi yapılamadığını, davacı ile aralarındaki kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanuna tabi olması nedeniyle tahliye işleminde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanuna tabi olması nedeniyle kira sözleşmesinin 04/10/2010 tarihinde kendiliğinden sona erdiği, davalı Belediyenin davacıyı haksız olarak tahliye ettiğine dair herhangi bir delilin sunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Taraflar arasında 04/10/2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiralananın 04/10/2000 tarihinde davacı kiracıya Belediye Encümeni kararı ile kiraya verildiği, kira sözleşmesinin bu şekilde kurulduğu, kiralanan 2886 sayılı Kanun'a göre kiraya verilmediğinden 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi hükmünün uygulanmasının mümkün olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiraya veren ancak yasada belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona ereceğinden davacının kiracılık sıfatının devam ettiğinin kabulü ile muarazanın giderilmesi gerekmektedir.

Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır; kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Bu durumda davacı kiracı, kusurlu fesih nedeniyle kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir kafeteryayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı kârının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Mahkemece; yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının aynı şartlarla bir kafeteryayı kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı kârının ne olabileceği ayrıntılı ve denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hâkim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması,

bu zarar kiralanan işyerinden tespit edilemiyorsa, bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp, benzer işyerlerinin muhtemel cirosu, kâr oranı,

işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.