Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/1773 K.2018/4809

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.12.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananın davalı tarafından balık restaurantı olarak işletildiğini, kira sözleşmesinin 4. maddesinde kiracının mal sahibinin iznini almadan kiralananda tadilat yapamayacağı kararlaştırıldığı halde davalının 2014 yılından beri kiralananda yasal mevzuata aykırı değişiklik ve tadilat yaptığını, ortak alanlara müdahale ederek kat maliklerinin kullanımını engellediğini, akde aykırılık sebebi ile önceki tarihte açılan...10.

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/423 Esas- 2012/857 Karar sayılı kiralananın tahliyesi dosyasında davanın reddine karar verildiğini, ancak bu davadan sonra da davalının kiralananda tadilat ve değişiklikler yapmaya devam ettiğini, restaurantın üstünü çelik tente ile üst kat deniz manzarasını da etkileyecek şekilde kapattığını, arka bölümde ortak alanlara tezgahlar koyduğunu, bina girişindeki ihata duvarını yıktığını, montajlar sebebiyle bina statiğinin zarar gördüğünü, belirtilen hususların ...

1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/101 Değişik İş dosyası ile tespit edildiğini, onaylı mimari projeye aykırı hususların giderilmesi hususu ihtarname ile bildirildiği halde davalının akde aykırılıkları gidermediğini, ayrıca işyeri açma ve çalıştırma ruhsatına aykırı davranarak balık restaurantı işleten kiracının apartmanın ortak bacasını kullanması sebebiyle 29.09.2014 tarihinde kiralananda yangın çıktığını, bu durumun apartmanda yaşayanların hayatını tehlikeye soktuğunu, ...

Belediyesi tarafından 28.08.2014 tarihli imara aykırılıklar sebebiyle yapı tatil zaptı düzenlendiğini belirterek davalının akde aykırı davranışları sebebiyle kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı, davanın derdestlik nedeniyle reddi gerektiğini, kiralananı 2006 yılından bu yana kullandığını, davacının da muvafakatı alınarak amaca uygun kapsamlı tadilat yaptırdığını, 2007 yılında davacı tarafından sunulan tadilat projesine uygun olarak kiralananın bugünkü mevcut durumuna getirildiğini, yapılan değişikliklerin daha önce yapılan tadilatların yasaya uygun hale getirilmesinden ibaret olduğunu, delil tespiti raporunun gerçeği yansıtmadığını, yangının binanın bacasında değil restaurantın bacasında çıktığını,

tadilatların iradesinden bağımsız olarak belediye encümen kararına uygun ve belediye görevlilerinin denetiminde gerçekleştirildiğini belirterek haksız davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Olayımıza gelince.

Davacı, davalı kiracının kira sözleşmesine ve imara aykırı olarak tadilatlar yaptığı, binanın statiğinin tadilatlar sebebiyle zarar gördüğü gerekçesiyle tahliye isteminde bulunmuş, davalı kiracı ise yapılan tadilatların iradesi dışında encümen kararı ile yapıldığını savunmuştur. Bu durumda dava konusu kiralananda yapılan tadilatların ne zaman yapıldığı ve malikin izni olup olmadığının tespiti önem kazanmaktadır.

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.12.2008 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar 4. maddesinde kiracının mal sahibinin izni ve haberi olmadan kiralananda tadilat yapamayacağı düzenlenmiştir.

HMK.'nın 266 ve devamı maddeleri uyarınca mahkeme; çözümü hukuk dışında, özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Hakim, kendisinin sahip olmadığı özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişiye başvurur. Bu nedenle, bilirkişinin kendisinden sorulan husus hakkında, özel ve teknik bir bilgiye sahip olması, başka bir deyişle o konuda uzmanlaşmış olması gerekir. Bilirkişi raporu kural olarak hâkimi bağlamaz. Hâkim, raporu serbestçe takdir eder. Hâkim, raporu yeterli görmezse, bilirkişiden ek rapor isteyebileceği gibi gerçeğin ortaya çıkması için önceki bilirkişi veya yeniden seçeceği bilirkişi vasıtasıyla yeniden inceleme de yaptırabilir.

Dosyanın incelenmesinde; hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olmadığı, davacının dava dilekçesinde belirttiği hususların tamamının özellikle montajlar sebebiyle bina statiğinin zarar gördüğü hususunun incelenmediği gibi sözleşmeye

aykırılık için sözleşme kapsamına giren yerde tadilat yapılması gerektiği, kiralananın dışında kalan bir yerde yapılan tadilatın ancak el atmanın önlenmesi konusu olduğu gözetildiğinde kullanım alanına dahil edilen kısımlar da rapordan tam olarak anlaşılamamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; harita mühendisi bilirkişinin de bulunduğu yeni bir bilirkişi heyeti oluşturularak davacının talepleri hususunda tek tek araştırma yapılması, pergolanın imar mevzuatına aykırı olmasının akde aykırılık teşkil edip etmediğinin ve davacının davalı tarafından yapılan tadilatlara izin vermediği, belediyeye sunulan dilekçenin kendisine ait olmadığı iddiası üzerinde de durularak akde aykırılığın gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporu ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.