Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5798 K.2019/7661

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davacı davaya konu işyerini 01.04.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5+5 yıllığına davalıdan kiraladığını, uzun süreli kira sözleşmesi yaptığı için işyerini kendisininmiş gibi benimsediğini ve su tesisatı ve havalandırma dahil pek çok tadilat yaptığını, işyerinin kısa zamanda marka haline geldiğini ve üniversite öğrencilerinin uğrak yeri olduğunu, ancak davalının taşınmazı 23.10.2009’da dava dışı ... ’ya sattığını, yeni malikin de ihtiyaç nedeni ile davacıyı Edirne 2.SHM’nin 2010/332 E. sayılı dosyası ile taşınmazdan tahliye ettirdiğini, böylece davalının;

davacının yaptığı tadilat ve düzenlemeler ile eski durumuna göre çok daha iyi duruma gelen işyerini satarak kazanç elde ettiğini, bu nedenle işyerine yaptığı bakım ve tadilat masraflarının davalıdan tahsili için bu davayı açtığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kaydıyla şimdilik 30.000 TL zarar ve mahrum kaldığı hak tutarlarının ticari faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; davacının yaptığı tüm imalatların devirle birlikte yeni malike geçtiğini, eğer 3. şahıs imalatları kabul etmiş ve kullanıyorsa, bu bedelin iadesi gerkiyorsa ancak bu kişiden istenebileceğini, davanın zamanaşımına uğradığını, kira kontratında; kullanıma hazır dükkan olduğunun açıkça taraflarca kabul edildiğini, dolayısıyla taşınmaza yapılması gereken zorunlu ve faydalı bir masraf oladığını, kira akdinin 10. maddesinde; kiracının yapacağı her türlü masrafın kira akdinin hitamında kiralayana kalacağının kabul edildiğini, kişinin kendi mesleği için yapmış olduğu masrafları isteyemeyeceğini, ancak zorunlu ve faydalı masrafları isteyebileceğini ancak davaya konu taşınmaza yapılması gereken zorunlu ve faydalı masraf olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiracının kiralanana yaptığı masraf bedelini mülk sahibinden isteyemeyeceğinin kararlaştırıldığı, esasında davacı kiracı tarafından yapılan masrafların faydalı-zorunlu veya lüks imalatlara ilişkin olmasının da bir önemi bulunmadığı, açıklanan sözleşme hükmü nazara alındığında kiracının, davalı kiralayandan sözleşme hükümleri gereğince faydalı zorunlu masraf bedellerini talep edemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK m. 530)

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda; taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, davalının taşınmazı 23.10.2009’da dava dışı Seyfettin Yakışıklı’ya sattığı, Seyfettin Yakışıklı’nın da henüz kira süresi bitmeden davacıyı Edirne 2.SHM’nin 2010/332 E. sayılı dosyası ile taşınmazdan tahliye ettirdiği sabittir. He ne kadar; 01.04.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 10. maddesinde; “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde hiç bir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrı menkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır.” hükmü var ise de bu hükmün kiracının, kira süresi bitiminde tahliye etmesi halinde uygulama alanı bulacağı açıktır.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında; davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini yıpranma payı da düşülerek talep edebilir.

O halde, mahkemece; konusunda uzman bilirkişi heyeti ile davacı kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masraflar tespit edildikten sonra tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak bu masrafların tahsiline hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.