Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/3187 K.2019/9541

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile arasında 09/10/2010 tanzim tarihli 15/01/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, bir yıllık kira bedeli olan 60.000,00 TL’nin davalıya peşin verildiğini, 5.000,00 TL USD tutarında depozito senedi verildiğini, davalı tarafından şart koşulduğu için ayrıca kiralananda bulunan demirbaşlar için 32.500,00 TL'nin davalının hesabına yatırıldığını, edimlerini yerine getirdiğini, işe başlamak için 162.031,00 TL harcama yaptığını, bu harcamanın kiralananın cafe-restorant olarak işletilmesi için yapıldığını ve bu amaçla kiraya verildiğini,

ancak davalının imar yasası yönünden yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle belediye görevlilerince denetim yapılarak tutanak tutulduğunu ve taşınmazın tahliyesi için ihtar yapıldığını, işletme ruhsatının iptal edildiğini, bu nedenle işletmeyi kapatmak zorunda kaldığını ileri sürerek, şimdilik peşin ödenen kira bedelinden 30.000 TL, demirbaş bedeli olarak 20.000 TL ve imalat fasrafları için 10.000 TL olmak üzere toplamda 60.000 TL'nin ihtar tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.

Davalı, süresinde cevap dilekçesi sunmamış, savunmasında özetle; kiralanan taşınmaza yapılan imalat ve inşaatlardan haberi olmadığını, bu durumun tahliye sebebi olacağının kira sözleşmesinde yer aldığını, davacının belediyeden izin almadan binanın dış cephesine imara aykırı olarak baca çıkardığını, apartman sakinleri tarafından belediyeye şikayet edildiğini, bu nedenle tutanak düzenlendiğini ve davacıya ceza uygulandığını, ayrıca binanın önünde bulunan bahçeyi kullanmak istediğini, bina yönetiminin izin vermediğini, imara aykırı yapılan imalatı gidermeye yanaşmadığını, bu nedenle sözleşmeyi kendisinin feshetmek istediğini,

dolayısıyla kendi eylemi ile işyerini kapatmak zorunda kaldığını, iş yerini fiilen ve hukuken 05/02/2012 tarihinde tahliye ettiğini, yapmış olduğu tadilat ve imalat masrafını isteyemeyeceğini, ayrıca demirbaşları önceki kiracıdan kendisi devraldığı için bunların bedelini isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, yapılan kira sözleşmesinin davacı tarafından sona erdirildiği ve sona ermesinde imara aykırı tadilat nedeniyle kendisinin kusurlu bulunduğu, bu nedenle ve kira sözleşmesi hükümleri gereğince yaptığı masrafları isteyemeyeceği gibi mülkiyetini devraldığı demirbaşların bedelini de geri isteyemeyeceği, ancak kiralananın tahliye edildiği tarihten sonrası için ödenmiş kira bedellerini geri isteyebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 30.000 TL kira bedelinin davacıya iadesine dair verilen hüküm,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/8561 E 2014/12601 K sayılı ilamıyla dava tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, kural olarak kiracının kendi ihtiyacı ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebileceği, kira sözleşmesinin kiracı tarafından sözleşmeye ve yasaya aykırı davranışlar sonucu feshedilmiş olmasının yapılan imalatlar açısından sonuca etkili olmadığı ve kaldı ki, olayda yıkım kararı alınmasında davalı kiraya verenin de sorumluluğu bulunduğu,

mahkemece taşınmazda yapılan imalat ve değer artırıcı tadilatların belirlenmesi yönünden yerinde keşif yapılarak, konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi ve kiralananın anahtarlarının notere tevdi edildiğine dair bildirimin davalı kiraya verene tebliğ edildiği tarih tahliye tarihi sayılacağından bu tarih itibariyle taşınmazın aynı koşullarda ne kadarlık sürede yeniden kiraya verileceği konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu süre kira parasının da davacı kiracının sorumluğunda olduğu gözetilerek davacı kiracıya iadesi gereken kira parası olup olmadığını tespit ettikten sonra sonucuna

göre bir karar vermesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece; bozma ilamına uyulmasına karar verilerek mahallinde keşif yapılmış, alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacı tarafından yapılan masrafların taşınmazın değerini arttırmadığı, taraflar arasındaki taşınmaza ait anahtarın 19/07/2011 tarihinde notere teslim edildiğini, noter ihtarının 26/07/2011 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini, taşınmazın bu tarihten itibaren 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceğini, davacı kiracının sorumlu olduğu kira bedelinin 45.000 TL olarak hesaplandığını, peşin ödenen 60.000 TL'den sorumlu olunan tutarın mahsubu halinde davalının 15.000 TL kira parasını iade etmesi gerektiği belirtilerek 15.000 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere göre ve bozma ilamına uygun hareket edilmesine döre davalının tüm, davacının ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Mahkemece her ne kadar bozmaya uyma kararı verilmiş ise de bozma gerekleri tam olarak yerine getirilememiştir. Şöyle ki, kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder.

Somut olayda bozma ilamında, davacının masraf talebi bakımından kiracı tarafından sözleşmenin yasaya aykırı olarak feshedilmesinin faydalı ve zorunlu imalat talepleri bakımından sonuca etkili olmadığı, mahkemece bu hususta taşınmazda yapılan imalat ve değer artırıcı tadilatların belirlenmesi gerekirse keşif yaparak belirtilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda imalat ve değer artırıcı masraflar bakımından bir kısım masrafların mutad masraflar olduğu ve kiracının sorumluluğunda olduğu, bir kısım masraflar için ise taşınmazın değerini artırmadığı değerlendirmesi yapılmıştır. Bilirkişi raporu bu hali ile hüküm kurmaya elverişli olmayıp mahkemece bozmaya uyulmuş olmasına karşın, bozma gereği yerine getirilmemiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK 530) Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğudur. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece, faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından önceki bozma ilamı doğrultusunda bilirkişi heyetinden rapor aldırılarak kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları bilirkişilerce tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.