Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/3631 K.2023/1957

Taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinden dönme ve bedel iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde taraflardan birisi gelmediğinden, Cumhurbaşkanlığının 11.02.2023 tarihli ve 32101 (mükerrer) sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 120 numaralı " Olağanüstü Hal Kapsamında Yargı Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Kararnamesi " kapsamında verilen 06.02.2023 tarihinden başlamak üzere 06.04.2023 tarihine kadar durma kararına istinaden Yargıtay Birinci Başkanlığının 13.02.2023 tarihli ve E-84632637/1786 sayılı yazısı ekinde sunulan Yargıtay Başkanlar Kurulunun 13.02.2023 tarih ve 4 sayılı kararının 4 üncü ve 5 inci maddeleri gereği duruşmanın 23.05.2023 tarihine ertelenmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için başka bir güne bırakılmasına karar verilerek, uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile müvekkili arasında 27.06.2018 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre Kayseri İli, Kocasinan İlçesi, 510 Pafta, 4175 Ada, 5 Parsel 29 nolu bağımsız bölümde kayıtlı depolu dükkan vasıflı taşınmazın 195.000,00 Euro bedelle satışı için anlaştıklarını, taşınmaz bedelinin satıcıya ödenerek tapu devrinin yapıldığını, yapılan sözleşme sonrasında taraflar arasında 16.08.2018 tarihinde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Eki adı altında ek sözleşme yapıldığını, ek sözleşmenin ikinci kısmında cayma hakkından bahsedildiğini ve alıcının isterse hiç bir sebep göstermeden sözleşmeden dönebileceği,

tapu devri esnasında ödediği paranın tamamını geri isteyebileceği, bu durumda satıcıya aldığı paranın iadesi için 3 aylık süre tanınabileceği hükmünün bulunduğunu, devamında "Ocak 2020 tarihinde piyasa rayiç değeri ile gayrimenkul değerleme uzmanından alınacak rapora göre, alınan taşınmazın değeri 200.000,00 €'yu bulmadığı taktirde alıcının sözleşmeden döneceği ve tarafların aldıklarının geri iade edileceği"nin hüküm altına alındığını, son olarak taraflar arasında 20.12.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Eki 2 başlıklı, anlaşmaların devamı niteliğinde sözleşme imzalandığını,

satış bedelinin 195.000,00 Euro olarak revize edildiğini ve taşınmazın bedeli konusunda mutabık kalındığını, taşınmazın tapu devri gerçekleşmiş olduğundan söz konusu sözleşmenin de geçerli hale geldiğini, ekte sunulan belgelerden ve sözleşmelerden görüleceği üzere müvekkilinin üzerine düşen edimi yerine getirdiğini, sözleşmede anılan hüküm gereği müvekkilinin aldığı değerleme raporuna göre dükkan değerinin 200.000,00 Euro'yu bulmadığını, sözleşme konusu taşınmaza ödediği bedelin piyasa şartlarına göre çok yüksek olduğunu, sözleşme gereği cayma hakkını kullandığını ancak ödediği bedelin tarafına iade edilmediğini,

sözleşme konusu yeri davalıya devretmeye hazır olduğunu beyan ederek; sözleşme hükümlerine göre dava konusu taşınmazın değerinin Ocak 2020 itibari ile 200.000,00 Euro'yu bulmadığı mahkemece yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde belli olacağından davalıya ödenen 195.000,00 Euro'nun dava tarihindeki kur oranı üzerinden hesaplanarak şimdilik 10.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalı gösterilen ...'ın taraf ehliyeti olmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, davanın ... aleyhine açıldığı kabul edilecek olursa da davacı tarafın delil olarak dayandığı sözleşmelerin hiç birisinin ıslak imzalı karşılıklı her iki tarafça imzalanmış sözleşme olmadığını, imzalarına itiraz ettiklerini, davacı tarafından sunulan sözleşme ve eklerinin hukuken geçerli olmadığını, bunların geçerli olduğu bir an için kabul edilecek olsa bile; ''Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Eki 2'' başlıklı 20.12.2018 tarihli yazının son iki paragrafında;

satış fiyatı ne olursa olsun ...'in 1.200.000,00 TL'den fazla bir talepte bulunamayacağının düzenlendiğini, ''31.12.2019 tarihine kadar üçüncü kişilere satılmaz ise ... ...'e 1.200.000,00 TL ödeyecek ve taşınmazın tapusunu devralacaktır." maddesine rağmen davacının 195.000,00 Euro talep ettiğini, öncelikle davanın usulden reddine, usulden red kararı verilmeyecek olursa, tapu dışında ıslak imza bile taşımayan, yasal şekil şartına uymayan sözleşme ve eklerine dayanılarak açılan haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine, mahkeme masraflarının davacı üzeride bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Dava ilk olarak Kayseri 2. Tüketici Mahkemesinde açılmış, Mahkemenin 16.06.2020 tarihli ve 2020/150 E., 2020/136 K. sayılı kararıyla görevsizlik kararı verilmiş, görevsizlik kararının kesinleşmesi ve talep üzerine dosya Kayseri 10. Asliye Hukuk Mahkemesine gelmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ''Davacının, gayrimenkul satış ön sözleşmesiyle kendisine verilen cayma hakkını kullanmayı ve verdiği bedelin iadesini talep ettiği, davacının hata ve hile iddiasında bulunmadığı ancak, dilekçe açıklamasında; taşınmazı pahalı aldığı inancında olduğunun anlaşıldığı, taşınmazın davacı adına tescil olduğu,

taraflar arasında yapılan ilk sözleşmede davacıya cayma hakkı verilmişken en son sözleşmede ise "31.12.2019 tarihine kadar hangi bedelle satılırsa satılsın davacıya davalı tarafından 1.200.000,00 TL ödenecek, bu tarihe kadar satılmazsa davalı yine de davacıya aynı bedeli ödeyecektir." denildiği, bu durumda , sözleşmelerin usul şartına uyup uymadığı, geçerli olup olmadığına bakılmaksızın, davacının ilk sözleşmede olan cayma hakkının aynı nitelikli son sözleşmeyle nesh olduğunun anlaşıldığı, bu durumda davacının cayma hakkını kullanma hakkı olmadığı'' gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; yerel mahkemenin uyuşmazlık konusu olayı tahlil edemediğini, yargılamada delil toplanmadığını, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verildiğini, verilen hükmün gerekçesinde yargılamaya konu hiçbir detayın yer almadığını, yetersiz gerekçe ile müvekkilin adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini, uyuşmazlık konusu olayda davalının şarta bağlı olarak sözleşme ile yüklendiği edimini ifa edip etmediği konusunun tartışılmadığını, söz konusu olayın hatalı olarak sözleşmedeki cayma hakkı olarak değerlendirildiğini, hâkimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olduğunu,

ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceğini, “fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tutarak” veya “şimdilik alacağın belirli bir miktarını dava edildiğini" belirterek kısmi dava ikame edilmiş olmasına rağmen mahkemece dava başında haksız olarak harç tamamlanmasının şart koşulduğunu beyan ederek, kararın kaldırılmasını ve yeniden yargılama yapılarak talep doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ''Davanın taşınmaz satış sözleşmesinden dönme ve bedel iadesi talebine ilişkin olduğu, HMK'nun 355 inci maddesi uyarınca istinaf itirazları ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda; dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre dava konusu taşınmazın davacı adına tescil edilip, bedelinin ödendiği,

taraflar arasında yapılan ilk sözleşmede davacıya cayma hakkı tanınmasına karşın, son sözleşmede ise taşınmazın davalı tarafından satılması ve taşınmaz hangi bedelle satılırsa satılsın davalının davacıya 1.200.000,00 TL ödemesinin kararlaştırıldığı, bu şekilde davacının ilk sözleşmede yer alan cayma hakkının, aynı nitelikli son sözleşmeyle fesh olduğu yönündeki yerel mahkeme gerekçesindeki tespit ve değerlendirmelerin hukuken isabetli ve yerinde olduğu,

buna göre ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı'' gerekçesiyle, Kayseri 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin istinafa konu edilen 20.10.2021 tarihli ve 2021/293 E., 2021/84 K. sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde özetle; istinaf başvuru dilekçesinde yer alan itirazlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinden dönme ve bedel iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6 ncı maddesi gereği; Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ''ispat yükü'' başlıklı 190 ıncı maddesinin birinci fıkrası; ''İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.''

3. 6100 sayılı Kanun'un 200 üncü maddesinin birinci fıkrası; ''Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle iki bin beş yüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.'' şeklindedir.

4. 6100 sayılı Kanun'un 266 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre; genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz.

5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesinin birinci fıkrasına göre; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

3.Değerlendirme Taraflar arasında imzalanan 27.06.2018 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi'nin incelenmesinde; alıcının davacı ..., satıcının davalı ... (... İnşaat Gayrimenkul Yatırım ...) olduğu, söz konusu taşınmazın Kocasinan İlçesi 510 Pafta 4175 ada 5 parselde kayıtlı bulunan zeminde 29 nolu bağımsız bölüm nolu depolu dükkan olduğu, satış bedelinin 200.000,00 Euro olduğu, satıcının alıcının arz etmesi durumunda söz konusu taşınmazı geri iade etme hakkı olduğu ve satış bedeli olan 200.000,00 Euro'nun satıcı tarafından alıcıya iade edileceği, alıcının en geç 31.12.2019 tarihine kadar iade hakkı olduğu kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasında imzalanan 16.08.2018 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Eki’nde, satış bedelinin 170.000,00 Euro'luk kısmının ödendiği, bakiye 30.000,00 Euro'nun 9.000,00 Euro'sunun 16.08.2018 tarihinde, kalan kısmın da çeşitli tarihlerde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, 27.06.2018 tarihli sözleşmede alıcıya tanınan cayma hakkının yeniden görüşülerek “Alıcı isterse hiçbir sebep göstermeksizin tapusunu devredip ödediği paranın tamamını geri isteyebilir.

Bu durumda satıcıya aldığı parayı iade etmesi için 3 aylık süre tanınacaktır.'' şeklinde sözleşmeden dönme hakkı tanındığı, devamında ise “Ocak 2020 tarihine kadar piyasa rayiç değeri ile gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınacağı, taşınmazın değeri satış bedeli olan 200.000,00 Euro'yu bulmadığı taktirde alıcının sözleşmeden dönebileceği ve tarafların aldıklarını iade edeceği'' kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasında son olarak imzalanan 20.12.2018 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Eki 2’de ise, sözleşmenin bedelinin 200.000,00 Euro'dan 195.000,00 Euro'ya indirildiği, ...'in sözleşme konusu taşınmazı satışa çıkaracak olup hangi bedelle satılacak olursa ...'e 1.200.000 TL ödeneceği, satış bedeli ne olursa olsun ...'in 1.200.000,00 TL'den fazla bir talepte bulunmayacağı, 31.12.2019 tarihine kadar üçüncü kişilere satılmaz ise ...'in ...'e 1.200.000,00 TL ödeyeceği ve taşınmazın tapusunu devralacağı kararlaştırılmıştır.

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine ve kararda belirtilen gerekçelere göre, taraflar arasında imzalanan adi yazılı 27.06.2018 ve 16.08.2018 tarihli sözleşmelerde alıcıya sözleşmeden dönme hakkı tanındığı ancak taraflar arasında son olarak imzalanan 20.12.2018 tarihli sözleşmede alıcının 1.200.000,00 TL'den fazla bir talepte bulunmayacağının kararlaştırıldığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin yukarıda yer verilen hukuk kuralları gereği yorumlanması neticesinde, ilk iki sözleşmede alıcıya tanınan cayma hakkından son sözleşmede vazgeçilmiş olduğu,

6100 sayılı Kanun'un 266 ncı maddesinin birinci fıkrası gereği dava konusu uyuşmazlık genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konulardan olup mahkemece bilirkişi incelemesi yapılmaksızın karar verilmiş olmasının usul ve kanuna uygun olduğu, davacının iddiasını yasal delillerle ispatlayamadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,