Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/5763 K.2023/1675

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmesi, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalı vekili Av. ...'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile 01.05.2010 tarihli kira sözleşmesi düzenlediğini, daha sonra 01.04.2015 tarihinde kira sözleşmesine ek protokol yapıldığını, sözleşme devam ederken davalının 2017 yılı Ağustos ayı içerisinde kiralananı terk ederek gittiğini, kiralanın anahtarını ise teslim etmediğini, İstanbul 15 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/103 D.İş sayılı dosyası ile durumun tespitini talep ettiğini ve 15.09.2018 tarihinde keşif yapıldığını, yerleşik Yargıtay kararlarına göre kiracının anahtarın teslim edildiği tarihe kadar kira bedelinden sorumlu olduğunu, teslimden sonra taşınmazın yeniden kiralanma süresi içinde de sorumluluğunun devam ettiğini,

bu nedenle davalının 2017 yılı Ağustos ve Eylül ayı kira bedellerini ödemesi gerektiği Ağustos ayı kira bedeli için İstanbul 25. İcra Müdürlüğünün 2017/26527 Esas ve Eylül ayı kira bedeli için aynı Dairem 2017/35464 Esas sayılı dosyaları ile takip yapıldığını ve davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, davalının itirazında ileri sürdüğü ihtarnamenin kendisine tebliğ edilmediğini, davalının kiralananı kullanılması mümkün olmayan bir hale getirdiğini, yeniden kiralanmasının hem masraf hem de zaman gerektirdiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, takibin aynı şartlarla devamına, lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; kira sözleşmesi ve ek protokole uygun olarak davacıya 3 ay önceden ihtarname göndererek sözleşmeyi 01.07.2017 tarihi itibariyle feshettiğini bildirdiğini, fesih ihtarnamesinin 31.03.2017 tarihinde muhtara tebliğ edildiğini, ayrıca davacı şirketin kiralananın bulunduğu iş merkezinin üst katında olup şifahi olarak da görüşüldüğünü, davacının fesih ihtarını almadıkları yönündeki beyanının gerçek olmadığı gibi dürüstlük ve iyiniyet kurallarına da aykırı olduğunu, dava konusu edilen dönemden önce kira sözleşmesi feshedilerek taşınmazın tahliye ve teslim edildiğini,

taşınmazın fiilen tahliye ve teslim tarihine kadar olan tüm kira bedellerinin ödendiğini, kiralananın tahliye edilip 31.07.2017 tarihinde davacıya teslim edilmesine rağmen davacının anahtar teslim tutanağını imzalamaktan imtina ettiğini, tevdi mahalli tayini talep edildiğini ancak bu talebinin mahkemece reddedildiğini, davacının 07.08.2017 tarihli delil tespiti dilekçesinin, dava konusu taşınmazın 2017 yılı ağustos ayı itibariyle davacı şirketin tasarrufunda olduğunun ikrarı niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın erken tahliye nedeniyle boşta kalan süre tazminatına ilişkin olduğu, taraflar arasında 01.05.2010 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiği, mecurun 01.07.2017 tarihinde kira sözleşmesi feshedilerek tahliye edileceği noter ihtarı ile kiraya veren davacıya bildirilmiş ise de anahtar tesliminin yasaya ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde yapılmadığı, değişik iş dosyası ile mecurun durumunun tespitinin talep edildiği, 07.08.2017 tarihinde anahtarın davacı kiraya verene teslim edildiği kabul edilerek,

davalının erken tahliye nedeniyle makul süre olarak Yargıtay içtihatlarında kabul edilen üç aylık süredeki kiralardan sorumlu olacağı, ancak davacı tarafından mecurun tahliyeden sonra yeniden kiraya verildiği ve banka kayıtlarına göre 01.10.2017 tarihinden itibaren kira sözleşmesi hükmüne göre kira bedellerinin ödenmeye başlandığı, dolayısıyla anahtar teslim tarihi olarak kabul edilen 07.08.2017 tarihinden yeniden kira geliri elde edilmeye başlanılan 01.10.2017 tarihleri arasındaki kira bedellerinden davalı kiracının makul süre tazminatı olarak sorumlu olacağı gerekçesiyle;

davanın kabulüne, davalının İstanbul 25 İcra Müdürlüğünün 2017/26527 E. ve 2017/35464 E. sayılı dosyalarında yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamı, asıl alacak miktarı üzerinden %20 inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; müvekkilinin kira sözleşmesini 01.07.2017 tarihi itibariyle feshedeceğini kira sözleşmesi ve ek protokole uygun olarak 3 ay önceden kiraya veren davacı şirkete noter kanalıyla bildirdiğini, fesih ihtarnamesinin 31.03.2017 tarihinde davacı şirkete tebliğ edildiğini, Temmuz ayı kullanım bedeli de davacıya ödenerek taşınmazın 31.07.2017 tarihinde tamamen tahliye edildiğini, bu tarihte anahtarların davacı şirket yetkilisine teslim edildiğini, şirket yetkilisi anahtarları teslim almasına karşın anahtar teslim tutanağını imzalamaktan imtina ettiğini,

tahliyeden 1 gün sonra kiralananın davacı tarafça yeni bir şirkete kiraya verildiğini, davacının, müvekkilinin taşınmazı tahliyesinden sonra taşınmaz yeniden kiraya verildiği halde, Ağustos ve Eylül 2017 ayları için müvekkil şirket aleyhine kira bedelinden kaynaklı icra takibi başlatmasının hatalı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine ödenmeyen 2017 Eylül kirası ve 2017 Ağustos kirası için icra takipleri başlatıldığını, davalı tarafından süresi içinde takiplere itiraz edildiğinin sabit olduğunu, 2017 yılı Temmuz ayı kirasının ödendiği ve bu dönemden önceki aylara ilişkin kira borcunun olmadığı hususunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı, davalı tarafça kiralananın 31.07.2017 tarihinde tahliye edildiği ve dosyaya sunulan 01.08.2017 tarihli yeni kira sözleşmesi ile kiralananın başkasına kiraya verildiği,

dolayısıyla bu tarih itibariyle kiralananın davacının hakimiyetinde olduğunun kabulü gerekeceği, kiralananın tahliyesinden hemen sonra taşınmazın kiraya verilmesi nedeniyle davacının dava konusu edilen aylara ilişkin kira bedelini davalıdan talep etmesi de mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olduğu gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak davanın reddine, davalının icra inkar tazminatı talebinin şartlarının oluşmaması nedeniyle reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; müvekkilinin kiralananı 01.08.2017 tarihinde teslim almadığını, kiracının sorumluluğunun anahtar teslimine ve teslimden sonra da yeniden kira bedeli alınması zamanına kadar devam ettiğini, davalının anahtarı teslim ettiğini yazılı belge ile ispat etmesi gerekirken bu hukuki duruma uymayan kararının bozulması gerektiğini, davaya konu olan yerin, yeniden kira bedeli ödenecek şekilde kiralanması zamanına kadar davalı kiracının sorumluluğunun devam edeceğini, sonraki kiracı ile yapılan kira akdi incelenmeden hüküm kurulduğunu, kira akdi incelendiğinde,

davaya konu olan yerin gerçekte 01.10.2017 tarihinde başlayacak şekilde kiraya verildiğinin sabit olduğunu, müvekkilinin davaya konu olan aylar olan Ağustos ve Eylül ayları kira bedelini hiç kimseden tahsil etmediğini, davaya konu olan yerin yeniden kira ödenecek şekilde kiralanmasının 01.10.2017 tarihi olup kiracı anahtarı teslim ettiğini de ispat edemediğinden davanın kabulü gerektiğini, 01.08.2017 tarihinin ticaret sicilinde adres değişikliğinin yapılması ve vergi daireleri için yapılacak işlemler için kira akdi ibrazı gerektiğinden yazıldığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; davacı şirketin gerçek dışı beyanlarda bulunduğunun ve kötü niyetle müvekkil aleyhine icra takibi başlattığı, davacı şirket aleyhine takip konusu alacağın %20' sinden aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, sözleşmenin erken feshi nedeniyle makul süre kira bedelinin tahsili için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir hüküm bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilir. Buna hukuken bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir.

2. Taraflar, kira sözleşmesinde kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırabilirler. Ancak bu bildirimin sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için kararlaştırılan koşula uyulması zorunludur.

3. Değerlendirme Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, davacı tarafından yaptırılan D.İş tespitinde mecurun 07.08.2017 tarihinde boş olduğunun tespit edildiği ve dava konusu taşınmazı 04.08.2017 tanzim, 01.08.2017 başlangıç tarihli sözleşme ile yeniden kiralandığı, söz konusu sözleşmede kira bedeli ödeme yükümlülüğünün 01.10.2017 tarihinde başlayacağı düzenlenmesi nedeniyle, davalının bu dönem için kira bedelinden sorumlu tutulamayacağının, davacının kötü niyetle takip yaptığının ispatlanamadığının anlaşılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,