Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1395 K.2023/3382

Taraflar arasındaki taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira kaybı alacağı ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

... Şirketi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davacı vekili ve davalı ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ... Şirketinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava dışı 3. kişilerin davalı gayrimenkul yatırım ortaklığından noter huzurunda düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satın aldığı 20, 127 ve 166 bağımsız no.lu bölümlerin yine noter huzurunda düzenlenen devir ve satış vaadi sözleşmeleri ile alacak hak ve borçları dahil olmak üzere müvekkili tarafından satın alındığını, bağımsız bölümlerin vadedilen otuz (30) aylık sürede teslim edilmediğini, müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığını, bağımsız bölümlerin eksiklerin giderilmesi amacıyla davalı yanca vadedilen teslim tarihinden sonra da izinsiz kullanılması sebebiyle zarar gördüğünü belirterek,

şimdilik 7.062,00 TL maddi zararın tazminini talep etmiş; davacı vekili 21.01.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle kira kaybı ve maddi zarara ilişkin olarak tüm taleplerini toplam 316.571,92 TL artırarak 323.633,92 TL olarak ıslah etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; sözleşme gereğince müvekkilinin arsa maliki olmaktan kaynaklanan devir ve tescil yükümlülüğü dışında bir yükümlülüğü bulunmadığını, taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinde geç teslimden kaynaklı zararlardan yüklenicinin sorumlu olacağının düzenlendiğini, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davaya konu talebin hakkaniyete aykırı olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir. 2. Davalı ...; davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme gereğince teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olduğu, 40189 ve 40218 sayılı sözleşmelerin teslim tarihinin 06.06.2014 olduğu, 23.05.2012 tarihli 17498 sözleşme yönünden 30 aylık sürenin 23.11.2014 olduğu,

davacı yanın teslim edilmediği aylara tekabül eden ve davacıya ait dairelerin teslim edilmemesi sebebiyle bu tarihlerden itibaren dava tarihine kadar hesaplama yapan bilirkişi raporunun hükme elverişli olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine, 3.000,00 TL'nin dava tarihinden, ıslah ile artırılan 277.457,65 TL'nin ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılar ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve ...

Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş.den müştereken ve müteselsilen tahsiline, kira kaybı dışındaki diğer zararlarının ispat edilemediğinden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... vekili; davaya cevap dilekçesini aynen tekrar ederek sözleşmenin sorumluluk maddeleri uyarınca müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davanın husumetten reddi gerekir iken kabulü şeklindeki kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, aksi halde dahi bağımsız bölümlerin 07.12.2012 tarihinde davacıya teslim edildiğini, bu tarihe kadar doğan geç teslime ilişkin zararın davacıya ödendiğini, yapılan ödemelerin dikkate alınmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili; kira gelir kaybı talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, teslim tarihine kadar doğan gecikmeden kaynaklı zararların davacıya ödendiğini, bu hususun dikkate alınmadan hatalı bilirkişi raporuyla hüküm kurulduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak imzalanmış olan sözleşmenin ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.ve ... Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş. tarafından da imzalandığı, davalı ...

Konutun satıcı arsa maliki sıfatıyla diğer davalıların yüklenici sıfatıyla sözleşmenin tarafı oldukları, sözleşmenin 14.8. maddesine göre tüm sorumluluğunun yüklenicide olduğu kararlaştırılmış olsa dahi 14.8 maddenin yüklenici ile ...

Konutun iç ilişkisindeki sorumluluğa ilişkin olup haksız şart niteliğinde olduğu, davacı satın alanı bağlamayacağı, yine yükleniciler arasındaki pay devir sözleşmesinin sözleşmenin tarafı olmayan davacıya karşı hüküm doğurmayıp projeden ayrılan davalıyı sorumluluktan kurtarmayacağı, ...

Konutun satıcı (arsa maliki) olarak sözleşmeyi imzalamış olması ve somut olayda davacının kendisine teslim edileceği dairenin sözleşme öncesindeki reklam ve tanıtım metaryallerinde de taşınmazların davalı ... Konut GYO A.Ş güvencesi ile satışa çıkarıldığı da dikkate alındığında tüm davalıların pasif husumet ehliyetinin var olduğu ve geç teslimden kaynaklı zararlardan birlikte sorumlu oldukları, ... ...

19. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/53 D.... sayılı dosyası üzerinden 24.05.2017 tarihinde yapılan tespitte "asansörün kullanıma hazır olmadığı, ısıtma ve havalandırma sisteminin faal olmadığı, ortak alan ve diğer dairelerde çalışmaların devam ettiğinden binada yaşamın başlamadığı" anlaşılmakla taşınmazların teslim anında var olan ayıplarının açık ayıp niteliğinde olduğu, davacı yanca 07.12.2016 tarihinde herhangi bir itirazi kayıt koymaksızın taşınmazları teslim alındığı ve süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı,

o halde sözleşmesel teslim tarihi ile teslim tutanağının imzalandığı dönem arasında kalan süre için geç teslimden kaynaklı zarar hesaplanıp hükmedilmesi gerekirken dava tarihi esas alınarak fazlaya yönelik hüküm kurulmasının isabetli olmadığı, gerekçesiyle davalıların istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, ... ...

5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.03.2020 tarihli ve 2017/284 E., 2020/96 K. sayılı kararının kaldırılmasına, 3.000,00 TL yönünden dava tarihinden itibaren, 193.915,76 TL yönünden 20.01.2019 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve ... Planlama İnşaat Proje Yönetimi ve Tic. A.Ş.den müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya yönelik istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; ortada gizli ayıpla beraber gizlenilmiş ayıp ve eksikliklerin söz konusu olduğunu, dairelerin natamam olduğunu ve kullanıma uygun olmadığını, hile ile ayıbın gizlendiğini, sözde teslim tarihinde yalnızca dairelerin anahtarlarının teslim edildiğini, gerçek bir teslim olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira kaybı alacağının ve maddi zararının tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 20 nci maddesi.

2.6098 sayılı Kanun'un 21 inci maddesi.

3. 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesi.

3.Değerlendirme

1. Davacı vekili temyizi bakımından yapılan incelemede;

Dava dosyasının incelenmesinde; İlk Derece Mahkemesince davacı yanın teslim edilmediği aylara tekabül eden kira kaybının olacağı, davacının üç daire için toplam 280.457,65 TL karşılanmamış kira kaybı olduğu gerekçesiyle kira kaybına yönelik davanın kısmen kabulü ile diğer taleplerin reddine karar veridiği, davacı vekilince reddedilen sair zararın tazminin istinaf edilmediği, istinafta ileri sürülmeyen hususların temyizde ileri sürülemeyeceği, Bölge Adliye Mahkemesince yapılan hesaplamanın hüküm kurmaya elverişli olduğu, öngörülen teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasında geçen süre için gecikmeden kaynaklı kira kaybına hükmedilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Davalı ... vekili temyizi bakımından yapılan incelemede;

Dava dosyasının incelenmesinde; davalı ... ile dava dışı alıcılar arasında akdedilen noterde düzenlenen 23.05.2012, 06.12.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin Bağımsız bölümün teslim işlemleri başlıklı 9.1. maddesinde "Bağımsız bölüm sözleşme tarihinden itibaren 30(Otuz) ay içinde teslim edilecektir.

Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine, mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklenir.

Bu durumda alıcı herhangi bir hak talep edemeyeceğini gayri kabili rücu kabul ve taahhüt eder." hükmünün yer aldığı, ancak davalı tarafından mücbir sebep iddiasının yer almadığı, sözleşme tarihinden itibaren 30 aylık teslim süresinin başladığı, davacıya süresinde teslim edilmediği, dava dışı davalı arasında imzalanan tarihli sözleşmenin 14.8. Maddesinde ise "İşbu sözleşme, temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan ...

Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider , masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon gibi tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 29.09.2010 tarihli ve onaylı ... ...

1. etap arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı esasına göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, arsa malikinin projenin yapımı , pazarlaması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf vergi, resim, harç fon, harcamada bulnmayacağı, mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı,

alıcının işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır." düzenlenmesinin yer aldığı, söz konusu düzenlenmenin emsal Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.04.2021 tarihli ve 2020/8132 E., 2021/4662 K. sayılı ilamıyla genel işlem koşulu olarak kabul edildiği, davalı ...

Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ... Şirketine husumet düştüğünün belirtildiği, davalı ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ... Şirketinin davacıya kira ödemesi olarak yaptığı ödemelerin de mahsup edildiği anlaşılmakla davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin ve davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,