Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1514 K.2024/723

Taraflar arasındaki devremülk sözleşmesinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Sağlık Termal Turizm İnşaat Pazarlama ve San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalılardan...İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizm. Tic. A.Ş. vekili Avukat ...........,'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, taraflar arasında 20.07.2019 tarihli “hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi” adlı devremülk sözleşmesi imzalandığını, ardından çok sayıda “protokol” isimli devre mülk yükseltme sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmelerin toplam bedeli 206.870,00 TL olup müvekkilince 164.320,00 TL ödeme yapıldığını, davalı tarafça imzalı müvekkilinin borcunun kalmadığını gösterir evrakların mevcut olduğunu, davalı...İnşaat A.Ş. diğer davalının satışını yaptığı tesisin maliki olup sözleşmeye bağlı tapu devrini yaparak diğer davalı ile organik bağ içinde olduğunu, sözleşmelere onayının olduğunu ortaya koyduğunu,

6502 sayılı TKHK’na ilişkin Yönetmelik uyarınca müvekkiline ön bilgilendirme formu ve cayma formu verilmediği gibi davalı tarafın davetinin içeriği ve ticari amacı ile Yönetmelikte belirtilen diğer konusunda bilgilendirme de yapılmadığını, yine Yönetmelikte belirtilen süre dolmadan müvekkilinden ödeme alındığını, ayrıca resmi şekilde düzenlenmesi gereken bu sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle de geçersiz olduğunu, müvekkilinin tesislerde hangi tarihlerde kullanım hakkı olduğu hususunun resmi tapu evraklarında güvence altına alınmadığını,

birden çok kişinin aynı dönemde kullanım hakkı olduğunu iddia etmesi halinde müvekkilinin tesisten faydalanamama durumunun ortaya çıkabileceğini, müvekkilinin davalılardan ödemenin iadesini istemişse de davalı tarafça sözleşmelerin geçerli olduğu beyan edilerek ödemelerin iade edilmediğini ileri sürerek sözleşmelerin ve protokollerin geçersizliğinin tespitine, 164.320,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, müvekkili adına devredilmiş olan taşınmaz hissesinin kaydının iptali ile önceki malik olan davalı...İnşaat A.Ş. adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Sağlık Ltd. Şti. vekili; davacı ile imzalanan sözleşmenin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, RCI sisteminde müvekkilinin üyeye bir hisse vermeyi ve sözleşmede yazılı nitelikte bir hafta tatil kullandırmayı taahhüt etmekte olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içermekte olduğunu, davada tapu devri işleminin gerçekleşmiş olması nedeniyle sözleşmenin geçerlilik kazandığını, tapu devri ile davacı tarafın da sözleşmeyi benimsediğini, sözleşmede belirtilen tesis ve davacının tatil yapma imkanına sahip olduğu başkaca tesislerin davacının tatil yapabilmesi için halihazırda faal ve kullanıma elverişli olduğunu, davacının talebi halinde tesislerden yararlanmasına engel bir durum bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı...İnşaat A.Ş. vekili; davacının müvekkili yönünden tüketici sıfatına haiz olmaması nedeniyle müvekkiline yönelik talebi yönünden mahkemenin yetkili olmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, zira müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, yine davacının iadesini istediği bedeli diğer davalıya ödediğini, taraflar arasında organik bağ da bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince dava konusu sözleşmelerden müvekkilinin sorumlu tutulmasının hukuk güvenliğini zedeleyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının sözleşmeler sebebiyle mal ve hizmetten yararlanmadığı, buna karşılık davalılar tarafından sözleşmeye uygun ifada bulunulduğunun kanıtlanamadığı, bununla birlikte dava konusu taşınmazın 7/3650 pay ile 52 den fazla kişiye satılmış oluşu bir yıl içerisinde hafta sayısı dikkate alındığında tüm paydaşların talebi halinde davalıların edimlerini yerine getireceğinden bahsedilemeyeceği bu güne kadar konaklama yapamayan olmadığı yönündeki iddianın fiili durumu değiştirmeyeceği, bu durum karşısında,

davanın kabulü ile davacı ile davalılar arasında akdedilen 7710205895 numaralı Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin, 06.08.2019 tarihli sözleşme/protokol, 11.09.2019 tarihli sözleşme/protokol, 28.12.2019 tarihli sözleşme/protokol, 15.05.2020 tarihli sözleşme/protokol, 21.05.2020 tarihli sözleşme/protokol, 04.06.2020 tarihli sözleşme/protokol, 3415300014 numaralı sözleşme ve 03.09.2020 tarihli sözleşme/protokol numaralı sözleşmelerin/protokollerin feshine, sözleşme nedeniyle,

davacı tarafından ödenen 164.320,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, Yalova İli Termal İlçesi ... Köyü, 424 Ada, 26 Parselde bulunan 27 nolu bağımsız bölümde davacı adına kayıtlı 7/3650 payın iptali ile davalı...İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş. adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... Sağlık Ltd.

Şti. vekili; davanın ticari dava niteliğinde olması nedeniyle tüketici mahkemelerinin görevli olmadığını, Mahkemece sözleşmenin hatalı nitelendirildiğini, davacı ile imzalanan sözleşmenin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, taraf iradelerinin esas alınması gerektiğini, davanın sözleşme tarihinden ve tapu devrinden 1 yıl sonra açılmış olduğunu, bu durumun iyiniyet kaideleri ile bağdaşmayacağını, davada tapu devri işleminin gerçekleşmiş olması nedeniyle sözleşmenin geçerlilik kazandığını, bu durumda sözleşmenin feshi koşullarının bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğini,

tapu devri ile davacı tarafın da sözleşmeyi benimsediğini, davacı tarafça iddia edilen ödemeye ilişkin tüm belgelerin dosyaya sunulması gerektiğini, imzaya itiraz etme haklarını saklı tuttuklarını, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının tüketici

sıfatını haiz olduğunun kabul edilmesi halinde avans faizine hükmedilemeyeceğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı...İnşaat A.Ş. vekili; davacının müvekkili yönünden tüketici sıfatını haiz olmaması nedeniyle müvekkiline yönelik talebi yönünden mahkemenin yetkili olmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, zira müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, yine davacının iadesini istediği bedeli diğer davalıya ödediğini, taraflar arasında organik bağ da bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince dava konusu sözleşmelerden müvekkilinin sorumlu tutulmasının hukuk güvenliğini zedeleyeceğin ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki bir haftalık kullanım sürelerine göre bir yıl içinde en fazla 52 devre mülk sahibi tarafından kullanılmasının mümkün olduğu, mahkemece taşınmazın 52'den fazla kişiye satılmış olduğunun görüldüğü, davalı taraflarca bu tespite yönelik bir istinaf sebebi ileri sürülmediği, dolayısıyla davacı ile tapu devri yapılan en az bir kişi devre mülkü kullanmak isterse hangisine öncelik tanınacağı ve satın aldığı tatil hakkının nasıl kullandırılacağı hususunda belirsizlik bulunduğu,

davacının bu duruma katlanmasını beklemek hakkaniyete uygun olmadığı, davalı Royal şirketi sözleşmede belirtilen tesislerin ve tatil yapma imkanına sahip olduğu başkaca tesislerin davacının tatil yapabilmesi için faal ve kullanıma elverişli olduğunu ileri sürmüş ise de, bu savunmaya ve davacının belirtilen RCI sistemini fiili olarak kabulüne ilişkin herhangi bir belge ibraz edilmediğinden,

mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanması fiilen mümkün olmadığından davalıların tapu devir edimlerini yerine getirmelerine rağmen davacının tatil hakkını kullanmasına ilişkin edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı, davalılar tacir olup taraflar arasında düzenlenen sözleşme uyarınca davalı için ticari iş niteliğinde olduğu,

temerrüt halinde avans faizi isteminde bulunabileceği, davacı tarafça yapılan ödemelere ilişkin belgeler sunulmuş olmakla davalı tarafın yargılama sırasında dile getirilmeyen ve somutlaştırılmayan ödemelere ilişkin istinaf sebebine de itibar edilmediği gerekçesiyle, davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... Sağlık Termal Turizm İnşaat Pazarlama ve San. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... Sağlık Termal Turizm İnşaat Pazarlama ve San. Tic. Ltd.

Şti. vekili; sözleşmeye bağlı kullanımın birden fazla kez gerçekleştiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, davacı ile imzalanan sözleşmede yazılı haftanın nitelik olarak belirlendiğini, kişi sayısı ve dönem olarak belirli olduğunu, fakat belli bir daire ya da blokta kullandırılacağına ilişkin bir taahhüt bulunmadığını, fiili olarak kullanımın mümkün olmadığı yönündeki değerlendirmenin yanlış olduğunu, sözleşmenin yerel mahkeme tarafından hatalı nitelendirildiğini, taraflar arasında hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, tapunun devredilmesi ile sözleşmenin geçerli hale geldiğini, sözleşme ve tapu devrinden sonra dava açıldığını,

davacının cayma hakkına ve sözleşme içeriğine ilişkin 14 günlük sürenin ve Devre tatil ve Uzun Süreli Tatil Sözleşmeleri Yönetmeliği 10. maddesinde düzenlenen 1 yıllık hak düşürücü sürenin de geçirilmiş olmasının tapu devri ile cayma hakkından zımnen imtina edilmiş olup, sözleşmenin benimsendiğini gösterdiğini, tapuyu alıp dava açmanın iyi niyet kaideleriyle bağdaşmayacağını, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, ödemeler ilişkin itiraz ettiklerini, davanın ticari dava olduğunu, avans faizine hükmedilemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, devremülk sözleşmesinin feshi, tapunun iptali ve sözleşme uyarınca davalı tarafa ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendi. 3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin duruşma yapmaksızın esas hakkında istinaf incelemesi yapmaları durumuna dair karar verme usulü 6100 sayılı Kanun’un 353 üncü maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendinde düzenlenmiştir.

Buna göre bölge adliye mahkemesi; yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı veya kararın gerekçesinde hata edildiği durumlarda düzelterek yeniden esas hakkında karar verir. Bölge adliye mahkemesi kararlarında yer alması gereken hususlar ise aynı Kanun'un 359 uncu maddesinde belirtilmiş olup, buna göre kararda.

“Tarafların iddia ve savunmalarının özeti”, “İlk Derece Mahkemesi kararının özeti”, “İleri sürülen istinaf sebepleri” ve “Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususlarla bunlara ilişkin delillerin tartışması, ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebep” yer alması gereken zorunlu unsurlardır.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise "Hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." düzenlemesine yer verilmiştir.

2. Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince, sözleşmenin geçersiz olduğu, bu nedenle her iki tarafın da aldıklarını iade ile mükellef oldukları gerekçesiyle davanın kabul edildiği, Bölge Adliye Mahkemesince ise; tapuya tescil ile sözleşmenin geçerli hale geldiği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir. Bölge Adliye Mahkemesince, gerekçenin değiştirilmesi halinde öncelikle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi, ardından yeniden tüm talepler bakımından hüküm kurulması gerekmektedir.

3. O halde Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda yer verilen hükümler gözetilerek, davanın esası hakkında yeniden hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca usulden BOZULMASINA,

2. Bozma nedenine göre davalı ... Sağlık Termal Turizm İnşaat Pazarlama ve San. Tic. Ltd. Şti. vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine, gönderilmesine,