Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2918 K.2024/1129

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen kira bedelinin uyarlanması ve tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının gurme market olarak işletmek üzere kiraladığı dava konusu taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak süpermarket olarak işlettiğini, sözleşme müzakerelerinde ciro ile ilgili müvekkilinin kasten yanlış bilgilendirilmesi nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek; şimdilik 150.000,00 TL maddi zararın davalı kiracıdan tahsili ile kira bedelinin güncel kiralar esas alınarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiş; yargılama sırasında davasını ıslah ederek tazminat talebini 179.747,00 TL’ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin hileli davranışları bulunmadığını, her iki tarafın tacir olduğunu, sözleşmenin beş yıl boyunca devam ettiğini, beş yıldan sonra açılan davanın yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 03.07.2018 tarihli ve 2016/435 E. 2018/569 K. sayılı kararıyla; koşulları oluşmayan uyarlama isteminin reddine, sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle tazminat isteminin kabulü ile 179.747,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.02.2021 tarihli ve 2018/3079 E., 2021/238 K. sayılı kararıyla; davacı vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile davacı tarafın davalının sözleşme sırasında hileli davranışta bulunduğuna yönelik iddiasını ispat edemediği, bu durumun varsayılması halinde dahi sözleşme tarihinden itibaren dava tarihine kadar beş yıldan fazla süre geçtiği, bu süre zarfında akdin feshi, sözleşmeden cayma ve benzeri bir yasal girişimde bulunulmadığı, sözleşme süresi içerisinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi gereğince bir uyarlama koşulunun oluşmadığı gerekçesiyle; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 27.01.2022 tarihli ve 2021/2189 E., 2022/512 K. sayılı ilamla; davacının kira parasının uyarlanması talebine yönelik temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, "...Bölge Adliye Mahkemesince; davacı tarafından açılan İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/632 Esas sayılı tahliye davasında alınan bilirkişi raporu ile değerlendirilen emsal taşınmazlar da dikkate alınarak,

dava konusu olan taşınmaza gerek konumu gerekse nitelikleri bakımından emsal olabilecek ve ‘Gurme Market’ konseptinde işletilen taşınmazlar tespit edilmeli, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve belirlenen emsaller tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (büyüklüğü, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, dava konusu kiralanan ile birlikte bu çerçevede değerlendirme yapılarak davacının gerçek zararı tespit edilmeli, ayrıca dava konusu taşınmazın 200 metre yakınında açıldığı belirtilen Ümraniye ......, CarrefourSA Süperin açılışına bağlı olarak dava konusu kiralananın cirosunun olumsuz etkilenip etkilenmediği hususu da gözetilerek ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken,

eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda dosyaya kazandırılan bilirkişi raporunda davacının gerçek zararının 1.045.414,11 TL olduğunun tespit edildiği, sözleşme süresi içerisinde bir uyarlama koşulunun oluşmadığı, dava konusu taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan konseptte kullanılmamasının cironun düşmesine, dolayısıyla davacının elde edeceği kira gelirinin azalmasına sebebiyet verdiği gerekçesiyle; kira parasının uyarlanması davasının reddine, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat davasının kabulüne, 150.000,00 TL'nin dava tarihinden, 29.747,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; müvekkili şirketin cironun düşmesine yönelik kusuru bulunmadığını, bölgenin analizi yapıldıktan sonra süpermarket açmak zorunda kalındığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, cironun yüksek olmasının amaçlandığını ancak ciroya bağlı kiranın düşmesinde kusur bulunmadığını, hesaplamanın somut ve ölçülebilir nitelikte olmadığını, zararın somut delillerle ispat edilemediğini, kiralananda supermarket işletildiğini ve davacının itirazı bulunmadığından supermarket kullanımına zımnen onay verildiğinin kabul edilmesi gerektiğini, gurme market olarak işletilmesi halinde cironun daha da düşeceğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı üzere, kiralananın Gurmemarket konseptinde işletilmemesinin ciro düşüklüğüne sebebiyet vermesinden kaynaklı oluşan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Kanun'un 112 inci maddesi,

2. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı ve 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılarak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince verildiği, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve özellikle dava konusu taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan konseptte kullanılmamasının cironun düşmesine, dolayısıyla davacının elde edeceği kira gelirinin azalmasına sebebiyet verdiğinin denetime elverişli bilirkişi raporu ile belirlendiği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,