Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3333 K.2024/1939

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalılar vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin harici gayrimenkul satış sözleşmesi ile davalıların murisi İbrahim'den zilyetliği altında bulunan ancak tapuda adına kayıtlı olmayan arsa vasfındaki taşınmazın 300 m²’lik kısmını, 800.000,00 TL bedel ödeyerek 25.12.1980 tarihinde satın aldığını, işbu sözleşmeye güvenerek taşınmaz üzerine müvekkilinin ev yaptığını, ne var ki uzun bir süre taşınmazın tapusunu müvekkiline veremeyen muris İbrahim tarafından açılan tescil davasının da red ile sonuçlanarak 21.11.2013 tarihinde kesinleştiğini, muris İbrahim'in taşınmazın tapusunu müvekkiline verme imkanının kalmadığını,

bunun üzerine muris İbrahim'in müvekkiline taşınmazı alabilmesi için muvafakatname verdiğini, bu arada taşınmazın zaman içerisinde imar uygulaması görerek 1829 ada 1 parsel ve 463 m² yüzölçümlü olarak tapuya tescil edildiğini, 06.04.2018 tarihinde ise Manavgat Belediyesine devrinin yapıldığını, taşınmazın Manavgat Belediyesince 28.11.2018 tarihli ve 1606 sayılı Encümen kararı ile metrekaresi 1.250,00 TL den olmak üzere toplam 578.750,00 TL’ye kullanıcısı olan müvekkiline satışına, bedelin 300.000,00 TL'sinin peşin, bakiye kalan tutarın ise beş yıl vadeli olarak ödenmesine karar verildiğini,

müvekkilinin 300.000,00 TL peşinatı ödeyerek tapuyu devraldığını, davalıların murisi İbrahim'in kötü niyetli olduğunu, harici satış sözleşmesinde belirtilen 300 m² için ödenmiş ve ödenecek olan satış bedelinin tamamının müvekkiline iade edilmesi gerektiğini ileri sürerek; şimdilik ödenen 300.000,00 TL satış bedelinden 19.000,00 TL ve 11,833,75 TL tapu masrafından 1.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini istemiş, 18.02.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 19.000,00 TL olan talebini 132.639,83 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, yatırılan eksik harcın tamamlatılması gerektiğini, harici satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemesi nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

1980 yılından itibaren taşınmaza zilyet olan davacının Manavgat Belediyesinden yeri satın aldığı 27.12.2018 tarihine kadar zamanaşımı süresinin işlemeyeceği, dava tarihi itibariyle de zamanaşımı süresinin henüz dolmadığı, davaya konu gayrimenkul devir sözleşmesi neticesinde her ne kadar yerin zilyetliği davalıların murisi tarafından davacıya devredilmiş ise de; sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması sebebiyle gecersiz bulunduğu, davacının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında davalılardan talep hakkının mevcut olduğu,

bilirkişi tarafından dava tarihi itibariyle taşınmazın zilyetlik değerinin 132.639,83 TL olarak belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 132.639,83 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; taşınmazın rayiç değerine hükmedilmesi gerektiğini, tapu masraflarına ilişkin talebin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir. 2. Davalılar vekili; davacının, davalıların murisinden devralmış olduğu zilyetliğe dayanarak arsanın mülkiyetini kazandığını, bu nedenle asıl zenginleşen tarafın davacı olduğunu, buna rağmen 30 yıl önce ödenen bedelin uyarlanmak suretiyle istenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

25.12.1980 tarihli harici taşınmaz satışına konu olan taşınmazın orman vasfında olduğu, davalıların murisi İbrahim tarafından açılan tescil davasının Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/112 E., 2012/269 K. sayılı dosyasında yargılamaya konu olduğu, daha sonra taşınmazın çam ormanı vasfıyla hazine adına tespitinin yapıldığı, bu taşınmazın 14.678 m²'lik kısmının 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi uyarınca imar uygulamasına tabi tutulduğu,

Manavgat 8. Noterliğince tanzim edilen ve davalıların murisi İbrahim tarafından verilen 22.04.2014 tarihli muvafakatname ile dava konusu 1829 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 6292 sayılı Kanun'a göre alım hakkının davacıya devredildiği, Hisar mahallesi 1829 ada 1 parselde bulunan 463 m² yüzölçümlü taşınmazın Belediye tarafından belirlenen satış bedeli karşılığında davacıya satılarak devredildiği, evveliyatı orman vasfında olan taşınmazın harici satışının geçersiz olduğu,

davacının harici satış yoluyla zilyetliği, davalıların murisi İbrahim tarafından verilen muvafakatnameye istinaden belirlenen bedeli ödemek suretiyle taşınmazın mülkiyetini edindiği, aksi halde 6292 sayılı Kanun'a göre taşınmazı öncelikli öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmayacağı, dolayısıyla davacının mükerrer bir ödeme yaptığından söz edilemeyeceği, kaldı ki, harici satış sözleşmesinde tapunun alıcıya verileceğine ilişkin bir taahhüdün de yer almadığı gerekçesiyle; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davanın geçersiz satış sözleşmesine dayanarak ödenilen bedelin iadesi istemine ilişkin olduğunu, taşınmaz Manavgat Belediyesi adına tescil olunca, davacının taşınmaz üzerinde evinin bulunması nedeniyle 28.11.2018 tarihli Encümen kararı ile ikinci kez bedel ödenmek suretiyle tekrar satın alındığını, zilyetlik edinimi veya davalıların murisinin muvafakatnamesi ile satışın bir alakası bulunmadığını, kaldı ki taşınmazın Hazineden satın alınmadığını, tahsis veya öncelik gibi bir durumun da söz konusu olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici taşınmaz satım sözleşmesi nedeniyle ödenilen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 77 ve devamı maddeleri. 2. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 16 ncı maddesi. 3. Emsal niteliğinde olan; Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 20.10.2008 tarihli ve 2008/4521 E., 2008/11981 K., Dairemizin 01.07.2015 tarihli ve 2014/17916 E., 2015/12347 K. ve 07.10.2021 tarihli ve 2021/5037 E., 2021/9730 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. Tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 762 nci maddesi hükmü uyarınca menkul mal niteliğindedir. Tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından, adi yazılı senetle satışı mümkündür. Aynı Kanun'un 763 üncü maddesi uyarınca; bu gibi malların mülkiyetinin devri, zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Bu doğrultuda yerleşen Yargıtay uygulamasına göre; tapusuz taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için, taşınmazın özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte bulunması, ayrıca taşınmazın alıcıya teslim ve de zilyetliğinin devredilmesi gerekir.

2. Öte yandan, 3402 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesi uyarınca; ormanlar kamu malı olup, özel mülkiyete konu edilemez.

3. Davacı ile davalıların murisi İbrahim arasında 25.12.1980 tarihinde yapılan "Harici Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşmede; muris İbrahim'in maliki olup zilyetliği altında bulundurduğu tapusuz taşınmazın 300 m²'lik bölümünün sekiz yüz bin TL karşılığında davacıya satıldığı, bu bölümün teslim edilerek zilyetliğinin devredildiği, muris İbrahim'in bundan böyle taşınmaz üzerinde herhangi hak ve alacağının kalmadığı, bedelin peşin ödendiği hususları kararlaştırılmıştır.

4. Davalıların murisi İbrahim tarafından Hazine aleyhine Manavgat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 05.05.1988 tarihinde açılan tescil davası ile dava konusu yerin de içinde bulunduğu taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tescilinin talep edildiği, yapılan yargılama sonucunda Mahkemece taşınmazın öncesinin orman niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek 21.11.2013 tarihinde kesinleştiği, taşınmazın bulunduğu alanın Maliye Hazinesi adına tescilinin yapılmasından sonra 4706 sayılı Kanun'un 5 inci maddesi uyarınca Manavgat Belediyesi adına devredildiği, akabinde Manavgat Belediyesi tarafından 578.750,00 TL bedel ile davacıya dava konusu taşınmazın satışının taksitli olarak yapıldığı, dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.

5. Davaya konu 25.12.1980 tarihli satış sözleşmesi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kadastro tespitinden önce yapılmıştır. Ne var ki, dava konusu taşınmazın öncesinde orman olması nedeniyle kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamayacağı, diğer bir anlatımla özel mülkiyete konu edilemeyeceği, davalıların murisi İbrahim tarafından açılan tescil davasında verilen karar ile tespit edilmiştir. Bu durumda davacı; özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazın satışına dair sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davalıların murisine verdiği bedeli, çoğun içinde azda vardır kuralı uyarınca ancak sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

Sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.

6. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; tescil davası hakkında verilen kararın kesinleştiği tarihte dava konusu taşınmaz hakkında yapılmış olan geçersiz sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği gözetilerek, davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre bu tarih itibariyle ulaşacağı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenleri (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs.) tek tek uygulayan ve bunların ortalamasını alan uzman bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesi ve bu suretle tespit edilen bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR