Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4035 K.2024/1685

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalıya ait otelin 26.08.2005 tarihinde yapılan ihale ile müvekkiline kiraya verildiğini, taraflarca imza altına alınan 10.10.2005 tarihli kira sözleşmesi ve eki niteliğindeki 26.08.2005 tarihli şartname ile müvekkilinin kendisine düşen yükümlülükleri fazlasıyla yerine getirdiğini, sözleşme hükümlerine uygun olarak kiralananda faydalı ve zorunlu imalatlar yaptıklarını ileri sürerek;

faydalı ve zorunlu masraflar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 25.000,00 TL ve davalı idarenin sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle müvekkilin uğradığı maddi zarara ilişkin şimdilik 1.000,00 TL olmak üzere toplamda 26.000,00 TL’nin anahtar teslimi tarihi olan 07.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin talebini arttırarak toplam 644.352,00 TL’nin 25.000,00 TL'lik kısmının anahtar teslim tarihi 07.03.2012,

bakiye 619.352,00 TL'lik kısmının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, dava konusu otelin davacıya eşyaları ile çalışır şekilde teslim edildiğini, kira ödeme borcunun sözleşme tarihinden 26 ay sonra başladığı, davacının mevcut yapının iyileştirilmesi için yapmış olduğu tadilatlar nedeniyle kira muafiyetinden 26 ay boyunca faydalandığını, davacının onay almadan gerçekleştirdiği tadilatları müvekkilinden istemesinin hukuki bir dayanağı bulunmadığını, davacının yaptırdığı iddia edilen tadilatların, kendi işletme gelirlerini yükseltmek adına yapılan lüks ve keyfi tadilatlar olduğunu, ayrıca ihale şartnamesi gereğince izinsiz yaptığı değişikliklerin bedelini müvekkilinden talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıya ait olan otelin 26.08.2005 tarihinde yapılan ihale ile davacıya kiraya verildiği, otelin 20.02.2006 tarihinde davacıya teslim edildiği, Gerze İcra Hukuk Mahkemesinin kararı ile davacının otelden tahliyesine karar verildiği, anahtar teslim tarihi olan 07.03.2012 tarihine kadar davacının oteli işlettiği, bilirkişi raporunda davacının davaya konu otel binasında yaptığı imalatları kullandığı süre ile orantı ve yıpranma payı düşülerek talep edilebilecek bedelin 441.752,40 TL olarak hesap edildiği gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulüne, davacının sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat talebinin feragat nedeni ile reddine, davacının kira sözleşmesine konu otele ilişkin yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masraflar yönünden 441.752,40 TL alacağın kabulüne, 25.000,00 TL alacağın anahtar teslim tarihi olan 07.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi, kalan 416.752,40 TL’nin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının yaptığı tadilatlar nedeniyle kira muafiyetinden 26 ay boyunca faydalandığını, bu nedenle davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceğini aksi halde kira muafiyeti dönemindeki rayiç kira bedeli üzeriden hesaplanacak kira bedelinin alacaktan mahsup edilmesi gerektiğini, kiralananın davacıya kullanılabilir durumda teslim edildiğini, yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı imalatlar olmadığını, şartnamede masrafların talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm bulunduğunu, davacının şartname gereği bildirim yükümlülüğünü yerine getirmediğini,

bilirkişi raporunda bozuk olan eşyaların rayiç değeri üzerinden hesaplama yapılmasının, bozuk olmasından kaynaklanan değer kaybının dikkate alınmamasının hatalı olduğunu, bilirkişi raporlarının hükme asas alınmaya yeterli olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında, pazarlık yolu ile ihale sonucu imzalanan 01.01.2008 tarihli ve 266 ay süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, sözleşme ile taşınmazın otel olarak kullanılmak üzere davacıya kiralandığı, sözleşmenin 5. maddesinde elektrik – su – yakıt – dekorasyon – tadilat - boya badana gibi giderlerin kiracıya ait olacağı, belediyeden bir talepte bulunulmayacağı, ihale özel şartnamesinin 2. maddesinde; kiracının otele en yüksek yıldız almak zorunda olduğu, otel ihale sözleşmesinin 9. maddesinde ise;

kiracının yaptığı tadilatları bedelsiz olarak belediyeye bırakacağının düzenlendiği, taraflar arasında kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesi ile ihale şartnamesinin 9. maddesi ile yapılan düzenlemenin sözleşmenin süresinin bitmiş olması halinde uygulanacağı, kiracının sözleşmede kararlaştırılan süreden önce taşınmazı tahliye ettiğini, sözleşmeden doğan davalarda zamanaşımının 10 yıl olduğu ve dava tarihi itibarıyla zamanaşımının dolmadığı, sabit imalatlar yönünden denetime ve hükme elverişli bilirkişi kök ve ek raporu neticesinde, kalan sözleşme süresi ile orantılı olarak,

yıpranma payı da düşülerek faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ile 530 uncu maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, sözleşmede yer alan kiralanana yapılan imalatların bedelinin istenemeyeceğine ilişkin düzenlemenin kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde uygulanacak olmasına, kiralananın sözleşme süresinin sona ermesinden önce tahliye edilmesi nedeniyle kalan süre ile orantılı olarak faydalı ve zorunlu imalat bedellerine hükmedilmesinde bir usulsüzlük bulunmamasına, kira sözleşmesinin düzenleme tarihinden itibaren kira bedeli ödenmeyen bir dönem kararlaştırılmış ise de yapılan imalatların karşılığı olarak kira bedeli alınmadığına illişkin sözleşmede açık bir hüküm bulunmadığının anlaşılmasına göre davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR