Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4501 K.2024/2900

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkillerinin maliki olduğu dava konusu taşınmazları 01.06.2013 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiğini, taşınmazların yeni bitmiş bina olarak inşaatın bitiminden hemen sonra kullanılmamış vaziyette temiz olarak teslim edildiğini, kira sözleşmesine göre kiracının taşınmazları tahliye ederken teslim aldığı günkü gibi teslim etmek zorunda olduğunu ayrıca erken tahliye halinde kiracının taşınmazın yeniden kiraya verilinceye kadar boş kaldığı tüm ayların kira bedellerinden sorumlu olacağının kararlaştırıldığını, taşınmazların kiracı tarafça süresinden evvel 28.10.2016 tarihinde tahliye edildiğini,

tahliye sonrasında yapılan tespit sonucunda bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, taşınmazın hali hazır durumunun tespit edildiğini ve teslim aşamasındaki duruma ve onaylı mimari projeye uygun hale gelebilmesi için gerekli bedelin 357.526,00 TL olarak belirlendiğini, ayrıca taşınmazın tahliyesinden yaklaşık 11 ay sonra 12.10.2017 tarihinde yeniden kiraya verilebildiğini ileri sürerek, taşınmazın eski hale getirilebilmesi için 357.526,00 TL’nin ve tahliye sonrasında yeniden kiraya verildiği 11 aya ilişkin olarak 338.712,00 TL'nin yasal faizi ile davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; müvekkili şirketin, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra taşınmazları, kaba inşaat sekliyle, tavan ve taban döşemesi ile iç aksam imalatı olmaksızın boş şekilde ve hiçbir iç dekorasyon ve tesisat yapılmadan teslim almış olduğunu, müvekkili şirketin söz konusu daireleri kira kontratının ilgili maddelerine uygun şekilde belirlenen akreditasyon çerçevesinde faaliyet göstereceğinden kendi faaliyet ve kullanımına göre dekore ettiğini ve binaya birçok faydalı tadilat yaptığını, daha sonra davacılarla anlaşmaya varılarak taşınmazların tahliye edileceğinin kararlaştırıldığını,

tahliyenin iki ay önce davacıya noter kanalı ile ihbar edildiğini, yine sözleşmeye uygun olarak hiçbir hak ve alacak talep etmeksizin anahtar teslimi yapıldığını, 25.10.2016 tarihinde taşınmazın mevcut durumunun tespiti istemi sonucu alınan bilirkişi raporu ile ''taşınmazın 1. ve 2. katları ile teras katında, projeye göre olması gereken bölme duvarların bir kısmının kaldırıldığı, yeni bazı bölme duvarlar yapıldığı, yapılan bölme duvarların alçıpandan yapılması nedeni ile taşıyıcı sistemi etkileyecek bir unsur olmadığı,

taşıyıcı (statik) sistemde her hangi bir tadilat yapılmadığı ve yapılan tadilatlann taşıyıcı sisteme zarar vermemiş olduğunun” tespit edildiğini, fotoğraflardan da görüleceği üzere taşınmazın temiz, tadilatlı ve kullanıma hazır olarak davacıya bila bedel bırakıldığını, taşınmazın müvekkilinin yapmış olduğu tadilat ve dekorasyonda hiçbir değişiklik yapılmaksızın teslim alındığı haliyle davacılar tarafından kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazlarda herhangi bir değişiklik yapılmadan 11.10.2017 tarihinde dava dışı KOSGEB Ankara Çankaya Müdürlüğüne kiraya verildiği, keşif tarihinde de dava konusu taşınmazın bir Siyasi Parti İl Başkanlığı tarafından kullanıldığı, bu nedenle davacıların eski hale getirme bedeli konusundaki taleplerinin haklı görülmediği,

6353 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi gereği 01.07.2012 ile 01.07.2020 tarihleri arasında 6098 sayılı Kanun'un 325 inci maddesi uygulanamayacağı için ahde vefa ilkesi gereği kira sözleşmesinin 5/14 maddesinin uygulanması gerektiği, bu durumda davalı kiracı şirketin davaya konu taşınmazın kullanılmadığı süre kadar kira bedelleri ile sorumlulu bulunduğu, ayrıca 6353 sayılı Kanun'un geçici 2 nci maddesi gereği 6098 sayılı Kanun'un 346 ncı maddesinin uygulanmayacağını, katil olan davalılar ... ve ... yönünden 6098 sayılı Kanun'un 589 ve devamı maddelerinde yer alan şartları oluşmadığı gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulüne, kira sözleşmesinin 5/14 maddesi gereğince talep edilen 11 aylık kira bedeli olan 338.712,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline, davalılar ... ve ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili; dava konusu taşınmazın davalılara sıfır bina olarak, iskan ruhsatı alınmış bir şekilde, tüm tesisatları hazır, temiz ve sağlam olarak kullanılmaya hazır teslim edildiğini, sözleşme ile binanın mimari projesine ve statiğine aykırı ve kiraya verenlerin yazılı iznini almadan hiçbir değişiklik ve tadilat yapılmayacağının kararlaştırıldığını, ancak taşınmazın süresinden evvel tahliye edildiğini, tahliye sonrasında yapılan tespit sonucunda bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, taşınmazın hali hazır durumu ile eski hale getirme bedelinin belirtildiğini,

Mahkeme gerekçesinin aksine taşınmazın müvekkilleri tarafından yenilenerek eski hale getirilmek suretiyle kiraya verildiğini, mevcut haliyle kiraya verilmesi durumunun söz konusu olmadığını, davalıların taşınmaza verdiği hasarlar nedeni ile taşınmazın değerinin azaldığını ve düşük bedel ile yeniden kiraya verilebildiğini, davalıların zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içerisinde kefillerin kiralayanın muvafakati olmadıkça kefaletten hiçbir surette ayrılamayacaklarını, kaldı ki kefillerin bu konuda bir itirazları da bulunmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; dosyaya kazandırılan her iki bilirkişi raporunda da, gerçeğe ve somut olaya uygun olarak işyeri olarak (taşınmazın büyüklüğü, talep durumu dikkate alındığında) kiralananın 3 aylık sürede kiraya verilebileceği kanaatine varıldığını, davacı kiraya verenlerin taşınmazı tekrar kiraya vermek için gerekli tüm samimi çabayı gösterme ve zararın artmasını engellemekle yükümlülüğü olduğunu, bu anlamda ispat yükünün de davacılarda olduğunu ancak olayda hakkın kötüye kullanımının söz konusu olduğunu, tacirlerin ticarî işletmeleri ve faaliyetleri kapsamında olmayan kira sözleşmelerinde,

basiretli davranma yükümlülüğünün söz konusu olmadığını, kira sözleşmesinin özel hükümlerinde yer alan 5. maddesinin hiçbir biçimde cezai şart olduğunu kabul etmemekle beraber aksi durumda dahi belirlenecek cezai şartının dürüstlük kurallarına aykırı ve fahiş miktarda olmaması gerektiğini, ayrıca kararlaştırılan ceza tutarının borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olmaması ve gerekli indirimlerin yapılması gerektiğini, kabul edilen miktarın müvekkilinin ticari hayatını ciddi biçimde sekteye uğratacağının açık olduğunu,

yine aksi durumda dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için öngörülen sürelerin gönderilen ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren başlatılması gerektiği ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirketin tacir olup, kira sözleşmesinin 5/14 maddesi gereğince taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarihe kadarki kira bedellerinden sorumlu olduğu, Mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda; kiralananların tahliye edildiği tarihten yeniden kiraya verildiği tarihe kadarki toplam kira bedelinin taleple bağlı kalınarak 338.712,00 TL olarak belirlendiği, davaya konu bağımsız bölümlerin davalının yapmış olduğu tadilatlar üzerine herhangi bir değişiklik yapılmadan dava dışı kuruluşa kiraya verildiği,

keşif tarihi itibarı ile de bir siyasi parti başkanlığı tarafından kullanıldığı, bu halde yapılan imalatların kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabulü gerektiği, bu durumda Mahkemece dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak kiralanan bağımsız bölümlerin yeniden kiraya verildiği tarihe kadarki makul süre kira bedeli olarak taleple bağlı kalınmak sureti ile 338.712,00 TL kira bedelinin davalı şirketten tahsiline ve eski hale getirme talebinin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gibi 6098 sayılı Kanun'un 583 üncü maddesi gereği kira sözleşmesinde belirtilen şekil şartına

uyulmadığından kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu, davalı kefiller ... ve ... hakkındaki davanın reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklanan eski hale getirme bedeli ile makul süre kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 299 ve devamı maddeleri,

2. 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki gerekçeye, davaya konu kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olan taraflarını bağlamasına, buna göre tacir olan davalı kiracı şirketin sözleşme hükmü uyarınca taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarihe kadarki kira bedellerininden sorumlu bulunmasına, yine taşınmaza yapılan tadilatların davacı kiraya verenler tarafından benimsenmiş olmasına, sözleşmede kefillerin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ile müteselsil kefaletin kefillerin el yazısı ile belirtilmediğinden Kanun'da düzenlenen şekil şartına uyulmaması nedeniyle kefaletin hükümsüz olduğunun anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,