Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5048 K.2024/4365

Taraflar arasındaki ayıplı maldan kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin Aydın ili Kuşadası ilçesi ... Mahallesi ...

Mevkii 2322 ada 1 parsel A blok bodrum kat 21 numaralı meskeni davalıdan satın aldığını, davalı tarafın söz konusu olan meskenin inşaatını yaptığı sırada 202.54 m² olduğunu söylediğini ve 136.000 Euro karşılığında sattığını, müvekkillinin söz konusu yerle ilgili tapuda işlem yaparken tesadüfen meskenin davalı tarafından binada ve kullanımda 202,54 m² olarak yapılmasına rağmen tapuda belediyede ve imar tasdikli projede resmi kayıtlarda 53 metrekare olduğunu fark ettiğini, davalı tarafın kötü niyetli davrandığını ve müvekkilini mağdur ettiğini ileri sürerek;

ayıplı inşaattan ve satıştan dolayı müvekkilinin uğradığı zararların tazmini için ödemiş olduğu 136.000 Euro satış bedelinin yabancı paraya uygulanan en yüksek faiz ile davalıdan tahsilini, söz konusu bedel ödendiği takdirde Aydın ili Kuşadası ilçesi ... mahallesi ... Mevkii 2322 ada 1 parsel A blok bodrum kat 21 numaralı bağımsız bölümde bulunan taşınmazın tapusunun iptali ile hak sahibi adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu bağımsız bölümün müvekkilinin ortağı olduğu ... İnş. Mob. Tur. Ltd.

Şti ile arsa sahibi arasında imzalanan inşaat sözleşmesi uyarınca anılan şirkete düşen daire olduğunu, bu nedenle husumetin söz konusu şirkete yöneltilmesi gerektiğini, ortada bir gizli ayıp olmadığını, davacının iddia ettiği üzere 202,54 m² ile 53 m² arasında yaklaşık 4 kat fark bulunduğundan bunun anlaşılmasının çok kolay olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydı ile ortada bir ayıp bulunsa dahi açık ayıp olduğundan zaman aşımı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının mevcut zeminde kullanım alanı ile taşınmazın tapudaki metrekaresini bildiğini,

davacının iddia ettikleri üzere söz konusu taşınmazın metrekaresinin 202,54 m² olduğu yönünde ne sözlü kontrat yapıldığını ne de yapılan kontratlarda böyle bir ibarenin bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

05.04.2019 tarihinde yapılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda davacıya satışı yapılan bağımsız bölümün onaylı projesine göre salon, açık mutfak, oda, banyo, atre ve teras alanlarından oluştuğu, 62 m² kapalı alan 27 m² teras alanı olmasına rağmen, keşif esnasında gezilen taşınmazın ortak kullanım alanlarına doğru yaklaşık 120 m² büyütülerek inşa edildiği, taşınmazın mevcut durumda 182 m² kapalı alanı, 27 m² teras olduğunun belirtildiği, taşınmazın mimari projesinde 63,59 m² olmasına rağmen, taşınmazın mevcut durumu incelendiğinde taşınmazın ortak kullanım alanlarına doğru yaklaşık 120 m² büyütülerek inşa edildiği,

taşınmazın mevcut durumda 209 m² olduğu, taşınmazın çok büyük kısmının ortak alanlara tecavüzlü olarak yapılması itibariyle ayıplı olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için hileye başvurduğu, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olamayacağı, zira 30.10.2010 tarihinde düzenlenen alım-satım protokolü ekinde bulunan broşürlerde dahi taşınmazının 202,54 net m² olarak belirtildiği, taşınmazın davalı tarafından belirtilen metrekareden daha az olduğunun çıplak gözle tespit edilemeyeceği, davalının mimari projeye göre taşınmazın metre karesinin kusuru ve hilesi ile gizlediği,

bu nedenle zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, davacıya satışı yapılan ayıplı taşınmazın davalıya iadesine, bu kapsamda Aydın İli Kuşadası ilçesi ...

Mahallesi 2322 ada 1 parsel A Blokta bulunan 21 nolu bağımsız bölümün davacı adına olan tapu kaydının iptali ile davalı adına tapuya tesciline, satış bedeli olan 136.000 Euro'nun taşınmazın davalıya iade tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacının talebi ölçünün eksik çıkmasından ve maddi ayıptan kaynaklanan tekeffül davası niteliğinde olduğundan dolayı mevcut durumda zamanaşımına uğradığını, davacının iddia ettiği üzere 202,54 m² ile 53 m² arasında yaklaşık 4 kat fark bulunduğunun anlaşılması çok kolay olduğundan kabul anlamına gelmemek kaydı ile ortada bir ayıp bulunsa dahi açık ayıp niteliğinde olduğundan zaman aşımı yönünden davanın reddine karar verilmesini, davacının mevcut zeminde kullanım alanı ile taşınmazın tapudaki metrekaresini bildiğini, resmi kurumlarda işlemler yaptığı halde kötü niyetli olarak dava açtığını,

davacının iddia ettikleri üzere söz konusu taşınmazın metrekaresinin 202,54 m² olduğu yönünde ne sözlü kontrat yapıldığını ne de yapılan kontratlarda böyle bir ibarenin bulunmadığını, taşınmazın satışından itibaren geçen 4 yıldan fazla süreçte davacının taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, tapu sicilinin aleni olduğunu, davacının taşınmazı satın alırken kaç metrekare olduğunu açıkça anlayabilecek durumda olduğunu, ayıbın açık ayıp olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiğini belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapu sicilinin aleni olduğu, davacının taşınmazı tapudan satın alırken tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını bilecek ve öğrenebilecek durumda olduğu, resmi kayıtlarda yer alan taşınmaz yüzölçümü tutarının kendisinden saklanmadığı ya da hile ile gizlenmediği, davalı satıcının dava konusu taşınmazın tapu siciline yazılmış yüzölçümü miktarından daha fazlasını üstlendiğinin de kanıtlanmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalının 202,54 m² daire vaadiyle reklam verdiğini, broşür dağıttığını ve bu şekilde güven yarattığını, bu güveni tesis eden davalının kaçak bir şekilde daireyi inşa ederek müvekkiline sattığını, müvekkilinin yabancı uyruklu olup tapu kayıtlarını inceleme veya bilme şansı bulunmadığını, davalının su deposu ve diğer ortak alanları projeye aykırı ve kaçak bir şekilde daireye ekleyerek daireyi 202.54 m² olarak teslim ettiğini, tasdikli projenin incelenmesi ile satın alınan dairenin kıyaslanmasının müvekkilinden beklenemeyeceğini, açık ayıp olduğu hususunun hatalı olduğunu, zamanaşımının da dolmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacının ayıplı olduğunu iddia ettiği taşınmaz için ödediği bedelin ve taşınmaz mülkiyetinin karşılıklı iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un, "Ayıplı Mal" kenar başlıklı 4 üncü maddesinin ikinci fıkrası,

3. Değerlendirme 1. Davacı ile davalı arasında imzalanan 30.10.2010 tarihli alım satım protokolü ile davaya konu taşınmazın 136.000 Euro bedel karşılığında davacıya satılması kararlaştırılmış olup, bu doğrultuda da taşınmaz 06.09.2011 tarihinde tapuda davacı adına tescil edilmiştir. Davacı 202,54 m² olarak aldığı ve bu büyüklükte kendisine teslim edilen taşınmazın mimari projesinde daha düşük metrekare de olduğunu öğrendiğini ileri sürerek eldeki davayı amıştır.

2. Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince tapu sicilinin aleni olduğu, davacının taşınmazı tapudan satın alırken tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını bilecek ve öğrenebilecek durumda olduğu, resmi kayıtlarda yer alan taşınmaz yüzölçümü tutarının kendisinden saklanmadığı ya da hile ile gizlenmediği, davalı satıcının dava konusu taşınmazın tapu siciline yazılmış yüzölçümü miktarından daha fazlasını üstlendiğinin de kanıtlanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de alım satım protokolünün ekinde bulunan şemada taşınmazın 202,54 m² olduğu belirtilmiştir.

3. Hemen belirtmek gerekir ki; alım satım protokolüne eklenen şemada taşınmazın 202,54 m² olarak gösterilmesi ve davacıya satılarak fiilen teslim edilen taşınmazın da aynı büyüklükte olması nedeniyle davacıda bu yönde güven oluşturulmuştur. Bu nedenle tapu kaydında da taşınmazın arsa payı olarak belirtildiği dikkate alındığında; davacı tüketiciden dairenin metrekaresi yönünden yeni bir araştırma yapmasının beklenmesi mümkün değildir.

4. Hal böyle oluca güven teorisi ilkesi gereğince; taşınmazın metrekaresinin tasdikli mimari projesinde, alım satım protokolündeki mevcut halinden daha düşük metrekarede olmasında davalının sorumlu olduğu gözetilerek bu yönde değerlendirme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,