Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5805 K.2024/4473

Taraflar arasında karşılıklı görülen alacak, tazminat ve itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Karşı davada; hüküm altına alınan ve temyize konu edilen miktar 26.221,06 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 238.730,00 TL'nin altında kaldığı anlaşılmakla, davacı/karşı davada davalı vekilinin karşı davaya yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Taraf vekillerinin, asıl davaya yönelik gerekli şartlar taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin, davalıya ait taşınmazı 01.09.2015 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kafe olarak kullanmak amacıyla kiraladığını, kullanım amacına uygun olacak şekilde dekore ettiğini, tadilat sebebiyle birçok masraf yaptığını, kira borcunu eksiksiz şekilde ödediğini, Belediyenin yaptığı inceleme sonucunda taşınmazın garaj olarak kayıtlı olduğunu öğrendiğini, müvekkilinin taşınmazın cinsi konusunda esaslı hataya düşürüldüğünü ve taşınmazın ayıplı olarak kiralandığını, iş yerinin kapatılması ve ceza tehditi altında kaldığını, ruhsata aykırı yapılanmanın giderilmesi için müvekkiline süre verildiğini,

12.05.2016 tarihli ihtarname ile davalıya ayıbın giderilmesinin ihtar edildiğini, davalının yapması gereken işlemleri yapmaması ve müvekkilinin kiracı sıfatı ile herhangi bir işlemde bulunamaması sebebiyle taşınmazın mühürlenmesi riski altında kullanmak zorunda kaldığını, işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmadan faaliyet gösterildiği gerekçesiyle 227 TL para cezası ile cezalandırılmalarına ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınıncaya kadar işyerinin faaliyetten men’ine karar verildiğini, 18.07.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, akabinde anahtarın teslim edildiğini,

davalının taşınmazın niteliği bakımından müvekkilini esaslı şekilde yanıltması, taşınmazı ayıplı şekilde kiraya vermesi ve taşınmazın amacına uygun şekilde kullanılmasını sağlamak adına taşınmazdaki eksiklikleri gidermemek suretiyle müvekkilinin hem maddi hem manevi zarara uğramasına neden olduğunu ileri sürerek;

işyeri için yapılan proje, işçilik, dekorasyon, tadilat, demirbaşlar ve diğer harcamalar nedeniyle oluşan maddi zarar için şimdilik 100.000,00 TL iade edilmeyen depozito bedeli olarak 3.000 USD müvekkili tarafından ödenen 227,00 TL idari para cezası ve 20.000,00 TL manevi tazminatın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkiline ait taşınmazın boş olarak davacı tarafından kiralanmadığını, eski kiracıdan devir alındığını, davacının, tapu kaydını gördüğünü ve taşınmazın niteliğini bilerek kira sözleşmesini imzaladığını, kiralananın mevcut durumunu kabul ederek devir aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından 01.08.2015 tarihinde kiralanan dükkanın ilgili belediyeden ve diğer resmi kurumlardan mimari projesine aykırı olduğundan dolayı ruhsat alamadığı, ilgili belediyece 227,00 TL para cezası tanzim edilerek işyerinin 28.06.2017 tarihinde mühürlenerek ticari faaliyetten men edildiği, 18.10.2017 tarihinde taşınmazın anahtarlarının davalıya teslim edildiği, davacı tarafından taşınmazın yaklaşık 22 ay ruhsatsız olarak kullanılmış olduğu,

davacının taşınmazın vasfını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması gerektiği, davacının tacir olduğu dikkate alınarak basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği, bu nedenle hali hazır durumunu bildiği, başlangıçta kiralananda ayıbın bulunmadığı ve ayıbın gizlenmediği, davacıya kira sözleşmesi ile tadilat yapması için süre verildiği ve aldığı şekli ile teslim etmesi gerektiğinin kararlaştırıldığı, kira sözleşmesinin davacı tarafından feshinin haksız olduğu, davacının tarafın verdiği depozitonun halen iade edilmediği ve iade etmeme nedenlerine ilişkin delillerin sunulmadığı,

bu nedenle 3.000 $ depozito bedelinin davacı tarafa iade edilmesi gerektiği, davacı şirketin ismini zedeleyecek davalının kusurundan kaynaklı bir zararı bulunmadığı, bu nedenle manevi tazminat talebi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, 3.000 USD depozito bedelinin davalı-karşı davacıdan tahsili ile davacı-karşı davalı tarafa ödenmesine; karşı davanın kısmen kabulüne, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı/karşı davalı vekili; müvekkilinin taşınmazın garaj vasfından kesinlikle haberdar olmayıp tamamen iyi niyetle davalı tarafın beyanlarına ve aralarındaki kira sözleşmesine güvenerek dava konusu taşınmazı işyeri olarak kullanmak üzere kiraladığını, sözleşmede de kiralanan şeyin cinsinin boş dükkan olduğunu, davalı tarafından esaslı hataya düşürülen müvekkilinin ısrarlı taleplerine rağmen kiralanandaki hukuki ayıbın giderilmemesi ve kiralananın kullanıma elverişli hale getirilmemesi sebebiyle maddi ve manevi zarara uğradığını,

bu sebeple müvekkilinin tüm zararlarının ayıba karşı tekeffül hükümleri çerçevesinde davalı tarafından tazmin edilmesi gerektiğini, müvekkilinin söz konusu taşınmazı uzun yıllar kullanmak ve uzun vadede kâra geçmek amacıyla taşınmazın imalat işleri için yüklü miktarda bir masraf yaptığını, taşınmazı en az 5 yıl kullanmak amacıyla yapmış olduğu imalat masraflarının talep edildiğini, kiraya veren edimlerini yerine getirmediği için kira sözleşmesinin süresinden önce son bulduğunu,

davalı kiraya verenin kendi taşınmazındaki hukuki ayıbı bilmesi gerekmekte olup müvekkiline bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemeyeceğini ileri sürerek, kararın kaldılmasını talep etmiştir.

2. Davalı/karşı davacı vekili; kiracının, taşınmaza verdiği hasar nedeniyle depozito bedelinin iadesine karar verilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 01.09.2015 tarihinden mühürlendiği 28.06.2017 tarihine kadar kullanıldığı, kiralananın anahtarlarının 18.10.2017 tarihinde kiraya verene teslim edildiği, davacı/karşı davalı kiracının taşınmazın vasfını araştırarak ona göre kira sözleşmesini yapması, tacir olduğu dikkate alınarak basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği, bu nedenle hali hazır durumu bildiği, başlangıçta kiralananda ayıbın bulunmadığı ve ayıbın gizlenmediği,

bu nedenle feshin haklı olmadığı kanaatine varılmakla, Mahkemece yazılı gerekçe ile depozito bedelinin iadesi dışındaki taleplerinin reddine ve davalı karşı davacı tarafından kiralananda meydana gelen hasar bedellerinin tahsili istemi ile ayrı dava açılıp kabul edilen dava kesinleştiğine göre depozito bedelinin davacı karşı davalıya iade edilmesine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili ve katılma yoluyla davalı/karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshi nedeniyle uğranılan zararların ve depozito bedelinin kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299, 301 inci maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davacı kiracının kira sözleşmesinin başlangıcından, kiralananın tahliye edildiği tarihine kadar yaklaşık 2 yıl boyunca kiralananı mevcut haliyle kullanıldığı, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı olmaksızın faaliyet gösterdiği,

bu şekilde kiralanı mevcut haliyle benimseyerek kullanan davacının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin kabul edilemeyeceği, tazminat taleplerinin reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gibi davalı kiraya veren tarafından taşınmazda meydana gelen zararın tahsili için açılan davada depozito bedelinin tazminat bedelinden mahsup edilmediği ve kararın bu haliyle kesinleştiği, bu nedenle depozito bedelinin kiracıya iadesine karar verilmesinde de bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı/karşı davalının, karşı davaya ilişkin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2. Asıl dava yönünden, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,