Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1144 K.2025/197

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında ... Modem Vadi/Flex ofis Etabı içinde E Blok, 28. Kat, 289 numara, 1+1 tipi bağımsız bölüm için Beyoğlu 21.Noterliğinde 02/06/2015 tarih ve 07569 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşme bedeli olarak toplam 262.260,00 TL nin ödendiğini, müvekkilinin üzerine düşen tüm sorumlulukları yerine getirdiğini, davalı ...

İnşaatın hiçbir haklı gerekçesi olmaksızın teslimi geciktirdiğini, müvekkilinin öncelikle davalıdan üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmesini ve satın almış olduğu bağımsız bölümün adına tescilini talep ettiğini, şu anda inşaatın durduğunu, bu sebeple inşaatın gecikmesinden veya teslim edilmemesinden davalı ...

İnşaatın kusurlu olduğunu, müvekkilinin şu an buna benzer projeden ev satın almak istese 350.000,00TL- 400.000,00 TL bedel ödemek zorunda olduğunu ileri sürerek; taşınmazın tapu kaydının iptali ve müvekkili adına tescili ile gecikmeden kaynaklı uğramış olduğu tüm zararların şimdilik 900,00 TL’sinin ve sözleşmenin 3.2. maddesi gereği ödenmesi gereken cezai şartın şimdilik 100,00 TL’sinin davalıdan tahsilini, bu talep kabul olmadığı takdirde, haklı sebeple sözleşmeden dönerek,

davalıya ödenen 171.500,00 TL bedelin ve bu sözleşme için müvekkili tarafından yapılan masrafların, ayrıca, sözleşmeden dönme sebebiyle sözleşme konusu gayrimenkulün rayiç bedeli esas alınmak suretiyle müvekkilinin uğradığı şimdilik 1.000,00 TL zararın faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davacı vekili davanın tam ıslahı dilekçesinde; bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen son bilirkişi raporuna göre, satış bedeli için ödedikleri 262.268,49 TL'nin karşılığının 500.885,64 TL olduğunu, buna göre alım gücü farkından kaynaklanan zararın 238.617,15 TL, sözleşmenin kurulması için yapılan masraf toplamının ise 5.141,51 TL olduğunu, bu rapora göre davalarını ıslah ettiklerini beyan ederek, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, davanın kabulü ile,

dava konusu taşınmazın, tapu kaydının davalının kusuru ile iptal edilip davacı adına tescilinin mümkün olmaması sebebiyle, Beyoğlu 21. Noterliği 02.07.2014 tarih ve 10600 yevmiye no ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi'nden haklı sebeple dönerek, davalıya ödenen 262.268,49 TL'nin dava tarihinden itibaren ticari faizi ile davalıdan tahsiline;

sözleşmeden dönme sebebiyle uğramış oldukları zarar kapsamındaki sözleşme için ödenen satış bedelinin, dava tarihindeki ulaştığı alım gücü farkı olan 238.617,15 TL ve sözleşmenin kurulması için yapılan masraf toplamı 5.141,51 TL olmak üzere toplam 243.758,66 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 242.758,66 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren ticari faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili şirkete kayyum atandığını, TMSF’ye devredildiğini, cezai şartın reddinin gerektiğini, sözleşmenin 3.2 maddesi uyarınca, sözleşmenin atılı maddesine dayanarak cezai şart talep edemeyeceğini, kararlaştırılan cezai şart ifaya bağlı cezai şart olmakla, sözleşmenin feshi ile ödenen bedelin iadesi halinde, davacının sözleşmenin feshinin iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, sözleşme kapsamında dönme cezasının hesaplanmasına ilişkin beyanları olduğunu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'nun (TTHK) 45.maddesince ön ödemeli satışlarda sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden dönme hakkı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı vekili tam ıslah dilekçesine karşı cevap dilekçesinde; davacının ıslah dilekçesinde yer alan aleyhe hususları kabul etmediklerini, müvekkili şirketin durumunun mücbir sebep veya beklenmeyen hal olarak kabul edilmesi gerektiğini, cezai şart talep edilemeyeceğini, bilirkişi tarafından hesaplanmış olan bedelin de fahiş olduğunu, dava dilekçesinde bedel gösterilmemiş olan gecikme cezası için bedel arttırılması mümkün olamayacağından, davacının talep arttırım talebinin reddi gerektiğini, müvekkili şirket bakımından TBK 125/3. maddesinin uygulanması ile menfi zararın talep edilemeyeceğini, TTHK 45. maddesine aykırı olarak,

davacı tarafından usulüne uygun biçimde dönme beyanı yönlendirilmediğini ve yüzseksen günlük kanuni sürenin geçmesi beklenmeden dava ikame edilmiş olduğundan dava tarihi itibariyle davalı müvekkili şirketin temerrüde düşmemiş olduğunu, bu nedenle davacının faiz taleplerinin reddi gerektiğini, gecikme tazminatı hesaplanması ve davacı yanın arttırılan bedele dava tarihinden itibaren faiz isteminin reddi gerektiğini, ıslah edilen miktarın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; terditli davada tapu iptal ve tescil mümkün olmamakla davacının sözleşmeden dönme ve talebe bağlı menfi zararların tazmini talepleri yönünden davanın kabulüyle; davacının davalıya sözleşme eki ödeme planına uygun olarak toplamda ödediği 262.268,49TL tutarın ifanın imkansız hale geldiği dava tarihine kadar denkleştirici adalet sistemine göre karşılığını sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zarar kapsamında talep edebileceği, 500.885,64TL tutarın tarafına ödenmesi karşılığında sözleşmeden dönme talebinde haklı olduğu,

sözleşmenin ifasına duyulan güven neticesinde davalının sözleşmeden doğan ifa edimini yerine getirmemesi nedeni ile sözleşmenin kurulması için yapılan 5.141,51TL noter masrafını da menfi zarar kapsamında talep edebileceği, davacının davalı yüklenici şirketten talep edebileceği toplam tutarın 506.027,15TL olduğu, bu tutarın 263.268,49TL'sine taraflar arasındaki ilişki ticari ilişki olmadığından dava tarihinden itibaren, 242.758,66TL'sine ıslah tarihinden itibaren yasal faiz yürütülerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili;ıslahın usulüne uygun yapılmadığını, seçimlik hakkın ıslah yolu ile değiştirilemeyeceğini, taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmesi’nin 8. maddesi uyarınca, 15 Temmuz 2016 tarihli darbe girişimi ve sonrasında Olağanüstü Hal Kararı alınması, devam eden süreçte FETÖ soruşturması kapsamında TMSF ve Başbakan Yardımcılığı tarafından müvekkili şirkete kayyum olarak atanmasının, sözleşmenin akdedilmesi esnasında öngörülmesi mümkün olmayan mücbir sebep olduğuna ilişkin itirazında bulunmalarına rağmen, bu itirazlarının değerlendirilmediğini.

6502 sayılı Kanunun 45. Maddesi hükmüne göre, davacının usulüne uygun biçimde dönme beyanı müvekkiline yönlendirilmediğini ve yüzseksen günlük kanuni sürenin geçmesi beklenmeden dava açılmış olduğundan dava tarihi itibariyle davalının temerrüde düşmemiş olduğunu, bu nedenle dava şartı yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini;

davacının asli talebi yönünden hüküm kurulmadan ikincil talebi yönünden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek bedelin taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinden fazla olamayacağını, sözleşme gereğince noter masraflarının istenemeyeceğini, dava tarihi itibariyle davalı temerrüde düşürülmediğinden ve denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması nedeni ile faiz talebinin ret edilmesi gerektiğini, zamanaşımının dikkate alınmadığını, 6502 sayılı Kanununun 45. Maddesi uyarınca,

satış vaadi sözleşmesinden davacıların dönmüş olması sebebiyle dönme cezasının hesaplanarak davacının alacağından mahsubu gerekmekte iken mahkemece bu yönde bir değerlendirme yapılmaksızın hüküm kurulmasının hatalı olduğunu; somut olayın özellikleri istisnai halleri göz önüne alınarak hakkaniyete daha uygun olarak sözleşmenin uyarlanması yoluna gidilmesi gerekirken, bu değerlendirmelerin yapılmamış olması nedeniyle İlk Derece Mahkemesince eksik inceleme yapılmış olduğunu; ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satımı vaad edilen bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili mümkün olmadığından, sözleşmeden haklı nedenle dönülerek denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ödenen bedellerin ve menfi zararın davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimi ile hüküm kurmaya elverişli olmasına ve özellikle istinaf dilekçesinde ileri sürülmeyen hususların temyiz sebebi yapılamayacağının anlaşılmasına, taşınmazın keşif tarihi itibariyle teslim şartlarını haiz olmadığının belirlenmesine göre davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR