Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/115 K.2024/3980

Taraflar arasındaki devre mülk sözleşmeleri ile senetlerin iptali ve ödenen bedelin iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... Termal, ..., ... Turizm, ... Turizm, ... Holiday, .... Otel, ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine, kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucunda İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... Turizm vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, davacı tarafın duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, psikolojik baskı ve türlü vaatlerle müvekkiline imzalatılan devre mülk sözleşmelerine istinaden müvekkilince toplam 242.015,00 TL ödeme yapıldığını, sözleşmelerin haricen düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz olduğunu, aksi kabul edilse dahi davalılara noter aracılığıyla cayma ihtarnamesi gönderildiğini, zira devre mülklerin kullanıma hazır şekilde müvekkiline teslim edilmemiş olması nedeniyle cayma süresinin başlamadığını, cayma süresinin dolduğu kanaatine varılması halinde ise davalıların edimlerini ifa etmelerinin fiilen imkansız olması nedeniyle sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğunun kabulü gerektiğini,

davalılar arasında organik bağ bulunduğunu ileri sürerek sözleşmelerin ve sözleşmeler kapsamında düzenlenen senetlerin iptaline, bu kapsamda ödenen 242.015,00 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... A.Ş. vekili, müvekkilinin sözleşmelerde taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkiline sözleşme bedellerine ilişkin ödeme yapılmadığını, müvekkilinin diğer davalılarla arasında bağlantı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Sağlık Ltd. Şti. vekili, davacının iradesinin sakatlanarak sözleşmenin imzalatıldığı iddiasının doğru olmadığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, bu kadar sözleşme imzalayan davacının tüketici olarak kabul edilemeyeceğini, dolayısıyla bu davada Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Holiday A.Ş. vekili, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, bu kadar sözleşme imzalayan davacının tüketici olarak kabul edilemeyeceğini, dolayısıyla bu davada Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Termal A.Ş. vekili, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, bu kadar sözleşme imzalayan davacının tüketici olarak kabul edilemeyeceğini, dolayısıyla bu davada Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Turizm A.Ş. vekili, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, iadesi istenilen bedelin diğer davalıya ödendiğini, müvekkilinin sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince müvekkilinin bu sözleşmeler nedeniyle sorumlu tutulamayacağını, iptali istenen sözleşmelere istinaden tapu devrinin de müvekkilince yapılmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekili, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, bu sözleşmelerde imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince müvekkilinin bu sözleşmeler nedeniyle sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Paz. A.Ş. vekili, müvekkilinin sözleşmelerin tarafı olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin ayrı bir tüzelkişiliğinin bulunduğunu, aksi düşünce halinde ise müvekkilinin ancak kendisine ödenen tutardan sorumlu tutulabileceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Turz. Paz. Ltd. Şti. vekili, müvekkilinin sözleşmelerde taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkiline sözleşme bedellerine ilişkin ödeme yapılmadığını, sözleşmelerin tarafı olan şirketlerin RCI sistemi kapsamında zaman zaman müvekkilinin işlettiği otellerde konaklama talep etmekte olduklarını, bu durumda müvekkilinin konaklama dışındaki hizmetleri için müşteriden cüzi bir ücret almakta olduğunu, müvekkilinin diğer davalılarla arasında bağlantı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... Tur. Org. Ltd. Şti., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilen şartları sağlama noktasında davacının tüm edimlerini yerine getirdiği, her ne kadar davalı şirketlerin geçersiz sözleşme ile kurulan ilişkinin tapu devri ile geçerli hale gelmiş ise de davacının satın aldığı yer yönünden ve sözleşme bağlamında sözleşmeye konu edilen edimlerinin fiilen yerine getirmesinin mümkün olmadığı,

taraflar arsında birden fazla sözleşme yapılmasına rağmen gerek dönem olarak gerekse oda tiplerinde değişiklik yapılmasına rağmen verilen ilk tapunun yapılan sözleşmeler gereğince değişikliğe uğramadığı, davacının taşınmazı kullanmaması nedeniyle tecrübe ve muayene koşulunun gerçekleşmediği anlaşılmakla taraflar arasında imzalanmış olan sözleşmelerin cayma nedeniyle iptaline, taraflarca geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerekeceğinden,

davacı tarafından davalıya ödenen 242.015,00 TL nin ihtarname tarihinden işleyecek temerrüt faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, sözleşme kapsamındaki senetlerin iptaline, yine sözleşme kapsamında devri yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile önceki malik adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... Termal, ..., ... Turizm, ... Turizm, ... Holiday, ... Otel, ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ... A.Ş. vekili, davanın müvekkili yönünden tefriki ile dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, müvekkilinin sözleşmelerde taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkiline sözleşme bedellerine ilişkin ödeme yapılmadığını, müvekkilinin diğer davalılarla arasında bağlantı bulunmadığını belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Sağlık Ltd. Şti. vekili, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, fiili olarak kullanımın mümkün olmadığı yönündeki değerlendirmenin hatalı olduğunu, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Holiday A.Ş. vekili, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, fiili olarak kullanımın mümkün olmadığı yönündeki değerlendirmenin hatalı olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Termal A.Ş. vekili, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacının tatil yaptığını, fiili olarak kullanımın mümkün olmadığı yönündeki değerlendirmenin hatalı olduğunu, sözleşmenin devre tatil sözleşmesi değil, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, davacının konaklama hakkını her zaman kullanmasının mümkün olduğunu, ödemelere ve faiz oranına itiraz ettiklerini belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Turizm A.Ş. vekili, davanın müvekkili yönünden tefriki ile dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, zira müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, iadesi istenilen bedelin diğer davalıya ödendiğini, müvekkilinin sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince müvekkilinin bu sözleşmeler nedeniyle sorumlu tutulamayacağını belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Otel İşl. A.Ş. vekili, davanın müvekkili yönünden tefriki ile dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, zira müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, bu sözleşmelerde imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince müvekkilinin bu sözleşmeler nedeniyle sorumlu tutulamayacağını belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

Davalı ... Turz. Paz. Ltd. Şti. vekili, davanın müvekkili yönünden tefriki ile dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, müvekkilinin sözleşmelerde taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkiline sözleşme bedellerine ilişkin ödeme yapılmadığını, müvekkilinin diğer davalılarla arasında bağlantı bulunmadığını belirterek istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiği belirtilerek ...

City tesisine ait 1’er gecelik 2 farklı konaklamaya ilişkin imzasız belge sunulmuş ise de, sözleşme ve protokol tarihlerinde bu amaçla yapıldığı anlaşılan, davalı tarafça davacıya devredilen bağımsız bölüme ilişkin olup olmadığı belirsiz olan ve sözleşme dönemlerini kapsamayan konaklamalar ile , ayni hakka konu yerin tecrübe ve muayene edildiğinin kabulü mümkün görülmemiştir.

Bu durumda davacının cayma hakkının askıda kaldığı ve dava öncesinde sözleşmelerin tarafı olan davalı şirketlere gönderilen ....Noterliği’nin 19/08/2021 tarih 007211 yevmiye nolu cayma ihtarnamesi ile cayma hakkının kullanıldığı açık olup, buna göre cayma nedeniyle sözleşmenin iptali koşulları oluştuğu, bu durumda artık sözleşmenin fesih koşullarının değerlendirilmesi gerekmemekle birlikte, yine de bu hususta bir değerlendirme yapılması gerekirse,

dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarına göre dava konusu 424 ada 23 parsel 2.kat 14 numaralı bağımsız bölümün 492 hissedarı ve dava konusu 424 ada 26 parsel 2.kat 25 numaralı bağımsız bölümün 497 hissedarı bulunmakta olup, oysa sözleşmedeki bir haftalık kullanım sürelerine ve yönetim planının 17. maddesine göre yılda en az 7 gün bakım ve onarım süresi tanınmış olmasına göre söz konusu bağımsız bölümün bir yıl içinde en fazla 51 devre mülk sahibi tarafından kullanılması mümkündür.

Mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanması fiilen mümkün olmadığından, davalıların tapu devir edimlerini yerine getirmelerine rağmen davacının tatil hakkını kullanmasına ilişkin edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı, öte yandan davalı ... Otel İşl.

A.Ş.'nin sözleşmelerde malik sağlayıcı olduğu, tapu devrinin malik sıfatıyla davalı ... Turz. A.Ş. tarafından yapıldığı, sözleşmelerin davalılar ... Tur. Org. Ltd. Şti. , ... Termal A.Ş. ... Sağlık Ltd. Şti. ve ... Holiday A.Ş. ile imzalanmış olduğu ve ödemelerin sayılan bu şirketler dışında davalılar ... Otel İşl. A.Ş., ... Paz. A.Ş., ... A.Ş. ve ... Turizm Ltd.

Şti.'ne yapıldığı, bunun yanında tüm davalı şirketlerin faaliyet alanlarının, sermaye ortaklarının aynı olduğu, alıcının bir şirketten diğerine ara vermeden geçiş yaptığı vs hususlar ile, uygulamada bu şirketler arasında organik bağ bulunduğuna dair yargı kararları mevcut olduğu da gözetildiğinde, davalı şirketler arasında organik bağ bulunduğunun kabulü gerektiğinden davalıların husumet itirazı yerinde görülmediği, bu itirazlarına bağlı olarak ileri sürülen görev ve yetki itirazlarının da haksız olduğu, bilirkişi raporunda davalı tarafa yapılan ödemeler tüm bilgileriyle liste halinde belirtilmiş olduğu,

rapordaki ödeme miktarlarına yönelik somut bir itirazı bulunmayan davalı tarafın, bu yöndeki yine somutlaştırılmayan istinaf sebeplerine de itibar edilmediği, bununla birlikte mahkemece, sözleşmeler kapsamında davalı tarafa verilip bedelsiz kalan ancak davalı tarafça iade edilmeyen senetlerin 6502 sayılı TKHK 4/5 maddesi uyarınca davacı tüketici yönünden geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, dava dışı 3.şahısların haklarını da etkileyebilecek şekilde senetlerin iptali ile davacıya iadesine karar verilmesi doğru görülmediği, ancak açıklanan bu husus yeniden yargılamayı gerektirmediğinden,

davalılar vekillerinin istinaf başvurularının usulen kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve senetler yönünden düzeltilerek yeni hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Turizm vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... Turizm vekili, müvekkilinin sözleşmelerde taraf olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, konaklama talep edildiği zaman müvekkilinin yeme içme, çevre düzenlemesi, havuz bakımı için talep sahibinden cüzi bir ücret aldığını, müvekkiline sözleşme bedellerine ilişkin ödeme yapılmadığını, müvekkilinin diğer davalılarla arasında bağlantı bulunmadığını bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmeleri ile senetlerin iptali ve ödenen bedelin iadesi) istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Devre mülk hakkı" başlıklı 57 ncı maddesi,

2. Dava sırasında yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un "Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri" başlıklı 50 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası,

3. 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin "Kapsam" başlıklı 2 nci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası,

4. Yine aynı Yönetmeliğin "Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı" başlıklı 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası,

5. Aynı uyuşmazlıklarda verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.03.2022 tarihli ve 2021/8921 E., 2022/2171 K. sayılı ilamı, 14.03.2022 tarihli, 2021/8913 E., 2022/2170 K. sayılı ilamı ve 14.03.2022 tarihli ve 2021/8911 E., 2022/2169 K. sayılı ilamı,

6. Dairemizin 2022/2328 E., 2023/1982 K. sayılı emsal kararı.

3. Değerlendirme 1.Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.

2. Somut uyuşmazlıkta, davalı ... Turizm Pazarlama İnşaat Ve Dış Ticaret Limited Şirketine ödeme yapıldığından organik bağın bulunduğu ve tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden dava konusu tesisin davacı tarafça kullanıldığına dair dosya arasında delil bulunmadığı, zilyedliğin devrinin de ispatlanamadığı anlaşıldığından davacının yönetmelikte belirlenen usulle dönme hakkını kullanması nedeniyle sözleşmenin iptal edilmesi yerinde görülmüştür.

3. Bu nedenle temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, emsal Yargıtay kararlarında da davalılar arasında organik bağ olduğunun kabul edilmesine, Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin usul ve yasaya uygun olmasına ve yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerine göre, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,