Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/298 K.2024/3975

Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin, davalı ile 27.06.2005 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, kira bedelinin ilk yıl için 42.000,00 TL ve takip eden yıllarda ÜFE oranında arttırılacağının kararlaştırıldığını, ancak değişen ekonomik şartlar ve bölgedeki taşınmazların kira bedellerinde meydana gelen artışlar karşısında halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; aylık net 6.750,00 TL olarak ödenen kira bedelinin 27.06.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 11.00,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın süresinde açılmadığını ve kira bedelinin tespiti kararının ancak sonraki dönem için istenebileceğini, kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı şekilde kira bedelinin her yıl ÜFE oranında artırıldığını, davacının talebinin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 23.02.2016 tarihli ve 2015/580 E., 2016/224 K. sayılı kararıyla; davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın kira bedelinin 27.06.2015 tarihinden itibaren brüt 9.199,41 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 22.01.2019 tarihli ve 2017/7432 E., 2019/397 K. sayılı ilamla; davacının talebinin uyarlama istemine ilişkin olduğu, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi uyarlamaya ilişkin ilkeler dikkate alınmadan, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmasının hatalı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 16.03.2021 tarihli ve 2019/810 E., 2021/393 K. sayılı kararda; davacının sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve kendisinden öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıktığını ispatlayamadığı, tarafların sözleşme süresince artış şartı öngörmüş olması ve kalan süre içinde sözleşmenin çekilmez hale geldiğinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2. Dairenin 05.10.2021 tarihli ve 2021/6342 E., 2021/9491 K. sayılı ilamıyla; uyarlama davasında, harca tabi dava değerinin, uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı olduğu, Mahkemece bu bedel üzerinden eksik harcın tamamlatılması gerekirken harç ikmal edilmeden yargılamaya devam edilmesinin usul ve aykırı olduğunu, bununla birlikte bozmadan sonra düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun uyarlama davasındaki ilkelere uygun olarak düzenlenmediği,

söz konusu raporun kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslar göz önünde bulundurularak hazırlandığı ve raporda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkin bir değerlendirmeye yer verilmediği gibi Mahkemece bozma kararında belirtilen hususlarda da herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadığı gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın kira bedelinin 27.06.2015 tarihinden itibaren net 11.000,00 TL olduğunun tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava konusu kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra davacı ile yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını, bu nedenle davanın konusuz kaldığını, dava konusu uyuşmazlıkta uyarlama koşullarının oluşmadığını, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 04.02.1959 tarihli ve 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi

3. Değerlendirme

1. Mahkemece uyulan bozma ilamlarında da belirtildiği üzere, sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de, sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için "beklenmeyen hal şartı " (clausula rebus sic stantibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir.

Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşmenin kurulduğu tarihteki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir.

Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan, çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur.

2. Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir.

3. Nitekim bu hususu yasal düzenlemeye kavuşturan ve dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6098 sayılı Kanun’un “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesinde; ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu,

hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.'' şeklinde bir düzenlenmeye yer verilmiştir.

4. İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerin kurulması sonrasında, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda anılan hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;

I)Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.

II) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.

III) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

5. Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

6. Somut olayda; her ne kadar Mahkemece bozmaya uyulmuş ise de, bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin belirlenmesinde, taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin dava tarihinden sonra (27.06.2021 tarihinde) imzalanan kira sözleşmesindeki bedel esas alınmak suretiyle belirleme yapıldığı, raporda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığına yönelik bir değerlendirme yapılmadığı gibi raporun uyarlama davasındaki usul ve esaslara göre düzenlenmediği anlaşılmıştır.

7. Buna göre Mahkemece; yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemler ışığında, kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar gibi hususlarda bilirkişi raporu alınması ve sonrasında bu rapor ile dosya kapsamındaki diğer deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının denetime elverişli şekilde belirlenmesi,

uyarlama koşullarının oluştuğu sonucuna varılması halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının anlatılan şekilde tespit edilmesi, uyarlama koşullarının oluşmadığı sonucuna varılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan, eksik inceleme ile hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,