Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3881 K.2025/2697

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirket ile imzaladığı 14.04.2012 tarihli gayrimenkul satış ve inşaat yapım sözleşmesi ile Esenyurt İlçesi, ... Mahallesi 2945 ada 36 parselde bulunan ... blok .... Kat ... nolu dairenin 205.000,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkilinin ödemelerini yaptığını ancak davalı şirketin sözleşmede belirtilen teslim tarihi üzerinden çok zaman geçmesine rağmen davaya konu daireyi teslim etmediğini ileri sürerek; müvekkilinin davalı şirkete ödediği bedelin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tespit edilmesini ve dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 16.03.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değerini 498.874,42 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafa gecikme nedeni ile toplamda 14.145,00 TL ödeme yapıldığını, müvekkili şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmaya çalışılmasının kötü niyetli olduğunu, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Esenyurt Belediyesi arasındaki idari ve hukuki çatışmalardan dolayı ruhsatlarının iptal edilmesi nedeni ile çalışmalarını durdurmak zorunda kaldığını, avans faizi talep edilmesinin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme ile davacının davalıdan bir adet bağımsız bölüm satın aldığı, taşınmazın teslim tarihinin 14.10.2016 olarak belirlendiği, alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazda kat ittifakının kurulmadığı, davacının sözleşme kapsamında ödemiş olduğu 205.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesince yapılan hesaplamaya göre dava tarihindeki karşılığının 513.019,42 TL olduğunun bildirildiği, adi yazılı olan sözleşmenin geçersiz olduğu,

geçersiz sözleşmeye istinaden tarafların ifa etmiş olduğu edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade edilmesini talep edebilecekleri, davalı tarafından davacıya farklı zamanlarda yapılan ödemelerin bilirkişi raporunda tespit edilen bedelden mahsubu gerektiğinden bahisle; davanın kabulü ile 498.874,42 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; geçersiz sözleşmelerde alıcının, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesini isteyebileceği, davacı tarafından davalıya 205.000,00 TL ödendiği, davalının ise davacıya ayrı ayrı tarihlerde küçük meblağlar halinde toplam 14.145,00 TL ödeme yaptığı, dava tarihi itibari ile henüz taşınmazın davacıya teslim edilmediği, yanlar arasındaki sözleşmenin şekil koşuluna aykırı olarak düzenlenmesi nedeniyle geçersiz olduğu, alınan bilirkişi raporunda davacının ödediği 205.000,00 TL'nin dava tarihi itibarıyla 513.019,42 TL olacağının tespit edildiği,

davacı vekilinin ıslah dilekçesinde davalının ödemiş olduğu 14.145,00 TL' nin mahsubu ile 498.874,42.TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ettiği, davalı vekilinin gerek yargılama aşamasındaki bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde gerekse istinaf dilekçesinde müvekkili şirketin davacıya yapmış olduğu ödemelerin de denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tespit edilerek alacak miktarından mahsup edilmesi gerektiğini iddia ettiği,

Yargıtay emsal kararlarında istikrarlı olarak vurgulandığı üzere resmi nitelikte olmasa da alacağın temliki niteliğinde olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden davacı tarafından davalıya dava konusu taşınmaz satışı için ödenen satış bedelinin davacının talebi halinde dava tarihindeki denkleştirici adalet ilkesine göre oranlaması yapılarak davacıya verilmesi hak ve nesafet gereği olup, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama sadece sözleşme hükümlerine göre satış bedeli edimini sözleşme hükümleri doğrultusunda ödeyen davacı yönünden bir hak ve nesafete göre içtihadi uygulama olduğu,

sözleşme hükümlerine göre satış vaadine konu taşınmaz teslim edimini yerine getirmeyen satıcı davalı hakkında üstelik parça parça ve çok küçük meblağlardaki geri ödeme yönünden uygulanmasının hak ve nesafete uygun olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepler.

Davalı vekili.

İlk Derece Mahkemesince müvekkili şirket tarafından davacı yana yapılan toplam 14.145,00 TL'lik gecikme cezasının güncellenmeksizin mahsup edilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, koşulları mevcut olmadığı halde belirsiz alacak davası olarak açılan davanın hukuki yarar yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu projenin tamamlanması için çalışmalara başlanıldığını, Mahkemeden kat irtifakının kurulmasının beklenmesi yönünde karar oluşturması talep edilmesine rağmen taleplerinin dikkate alınmadığını,

ödenen bedelin denkleştirici adalet prensibi gereğince iadesine ilişkin hüküm tesis edilmesinin taraflar arasında akdedilen sözleşmeye, yasaya ve emsal kararlara aykırı olduğunu, müvekkili şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulamayacağını, ıslah edilen faiz başlangıcının ıslah tarihi olarak alınması gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin ve davanın ticari dava olmamasına rağmen avans faizine hükmedilmesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, adi yazılı olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın süresinde teslim edilmediği iddiasıyla denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda; davacının yaptığını kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli ve denetime elverişli olduğu, davalı tarafından "cezai şart" adı altında yapılan ödemenin taleple bağlı kalınarak mahsup edilmesinin yerinde bulunduğu, davalı tarafça cevap dilekçesinde ileri sürülmeyen cezai şart ödemesinin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanacak değerinin mahsubu talebinin savunmanın genişletilmesi niteliğinde olduğu,

davacı tüketici ile ticari amaçlarla hareket eden davalı şirket arasındaki ilişkinin ticari iş niteliğinde olduğu, ticari işlerde avans faizi istenebileceği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR