Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3892 K.2025/2541

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı ... Toplu Konut İnşaat A.Ş. vekili, davalı ... vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 12.09.2007 tarihinde ... Toplu Konut Projesinden bir daireyi davalı TOKİ'den satın aldığını, dairenin eksik ve ayıplı olarak teslim edildiğini, teslimden sonrada daire, site ve ortak alanda eksik ve ayıplı imalatlar olduğunun anlaşıldığını bildirerek eksik ve ayıplı işlerin taşınmazda sebep olduğu değer kaybı hesaplanarak kıymet noksanı mukabilinde semen tenziline karar verilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak 5.000,00 TL'nin, ıslah dilekçesi ile de toplam 25.000,00 TL'nin faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Toplu Konut İnşaat Ltd.

Şti. vekili; davacı ile davalı idare arasında 12.09.2007 tarihinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, taşınmaz yapımının davalı şirket tarafından üstlenildiğini, konutun tutanak ile davacıya teslim edildiğini, konut satışının davalı TOKİ tarafından yapıldığını, davacının dava konusu daireyi teslim almadan önce gezip gördüğünü ve incelediğini, ayıba muttali olunan tarihten itibaren 30 günlük yasal süre içinde ayıp ihbarı yapılmadığını, dava tarihi itibari ile henüz kesin kabul işleminin sonuçlanmadığını, dava konusu daire ile ilgili olarak yapı kullanım izin belgesi alınarak davacıya verildiğini, dava konusu konut,

blok içi ve ortak kullanım alanlarına ilişkin olarak tüm imalatların sözleşme ve mahal listesine uygun şekilde gerçekleştiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı TOKİ vekili; davacının belirtilen süreler içinde ayıp ihbarında bulunmadığını, davalı idarenin dava konusu taşınmazın imalatı ile ilgili herhangi bir sorumluluğunun bulunmaması nedeni ile davanın husumet nedeni ile reddi gerektiğini, dava konusu konutun henüz kesin kabul işleminin yapılmadığını, basit nitelikteki eksiklikler dayanak gösterilerek bu davanın açılmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, dava konusu dairenin T.S.E standartlarına uygun olarak inşaa edildiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 08.11.2016 tarihli kararıyla; davanın kısmen kabulü ile 15.091,10 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava, kalanın ıslah tarihinden itibaren işleyecek değişken yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmiş; karar, süresi içinde davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 30.05.2018 tarihli ve 2017/7198 E., 2018/6390 K. sayılı ilamla. Mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, “açık” yada “gizli” ayıplı olup olmadığı ayrıca bu ayıpların ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar,

güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi ile davacının kesin kabul heyetinin duyurusu üzerine taşınmaz ve ortak alandaki bir kısım ayıp ve eksiklikleri bildiren 19.09.2008 tarihli başvurunun değerlendirilerek (bilirkişi raporunda gizli ayıp olarak kabul edilen ayıplardan bir kısmının duyuru üzerine verilen başvuru dilekçesinde yer almadığı da gözetilerek) tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerektiği

belirlenerek, bozma sebeplerine göre davalıların sair temyiz itirazları incelenmeksizin karar bozulmuştur.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

06.12.2019 tarihli bilirkişi ek raporunda davacının başvurusunda bildirilen ve açık ve gizli ayıp niteliği taşıyan imalatların neler olduğunun tek tek açıklandığı, 16.04.2021 tarihinde sunulan bilirkişi ek raporunda gizli ayıp olarak değerlendirilen ayıpların davacının taşınmazı satın aldığı tarih olan 12.09.2007 tarihinden itibaren sonbahar, kış ve ilkbahar mevsimlerinde meydana geldiğinin, daha sonra yaz mevsiminde kurumaya yüz tuttuğundan fark edilemeyeceğini, daha sonra tekrar 2008 yılı sonbaharında yağışlarla rutubet artacağından ortaya çıktığının ve fark edilebileceğinin bildirildiği,

davacının taşınmazı teslim aldıktan sonra gizli ayıpları kesin kabul heyetine 19.09.2008 tarihinde bildirdiği, bu haliyle davacının 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 198. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen hemen ihbar mükellefiyetini yerine getirdiği,

16.03.2020 tarihli bilirkişi ek raporunda gizli ayıp nedeniyle değer azalması nispi metoda göre 17.019,70 TL olarak hesaplanmış ise de, daha önce 15.091,10 TL olarak hükme bağlanan değer kaybı yönünden davacı tarafından temyiz yoluna gidilmediğinden bu miktarın davacı açısından kesinleştiği belirlenerek davanın kısmen kabulü ile 15.091,10 TL maddi tazminatın 5.000,00 TL’lik kısmına dava tarihinden, 10.091,10 TL’lik kısmına 10.09.2012 ıslah tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,

davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Katılma yoluyla temyiz eden davacı vekili; toplam değer azalmasının 17.019,70 TL kabul edilmesi gerektiğini, taşınmazın teslim tarihinden, ihbar veya dava tarihinden itibaren eklenecek avans faizine hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... Toplu Konut İnşaat A.Ş. vekili; dava konusu konutta ayıp veya kusur bulunmadığını, davacı taraf üzerine düşen ihbar mükellefiyetini makul süre içerisinde derhal yerine getirmediğini, bilirkişilerce yapılan değer kaybı hesabına göre ortaya çıkan tutarların fahiş olduğunu, soyut hesaplamalardan ibaret olan raporun hükme elverişli olmadığını, söz konusu kalemlerin gizli ayıp olarak değil açık ayıp olarak değerlendirilmesi gerektiğini, açık ayıp niteliğinde olan kalemlere süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, müvekkil şirketin üzerine düşen yükümlülüğünü yerine getirdiğini ve herhangi bir sorumluluğu bulunmadığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

3. Davalı T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı vekili; dava konusu konutta hiçbir ayıp veya kusur bulunmadığını, davacı yanca süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, dava konusu konutta ayıp bulunduğundan söz edilebilmesi için, satılanın kıymetini önemli ölçüde azaltmış olması gerektiğini,aynı konut projesi içinde yer alan konutlarla ilgili olarak başka alıcılar tarafından açılmış bulunan davalarda alınan raporlarda ortalama 5.000,00 TL gizli ayıp bedeli belirlendiğini, aynı proje içerisinde yer alan konutların değerlerinin bu denli farklı oranda azaldığını iddia etmenin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satım konusu taşınmazda bulunduğu iddia edilen açık ve gizli ayıplar ile eksik işler nedeniyle satış bedelinin tenzili istemine ilişkindir. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik olmadığı, alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve denetime uygun olduğu, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukuken imkân bulunmadığı anlaşılmakla; tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR