Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3912 K.2025/3509

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... 2.Etap (...) Konutlarının davalı tarafından inşa edildiğini, 2011 tarihinden itibaren dairelerde fiilen oturulduğunu, sitenin ortak alanlarında mahkeme marifetiyle yaptırılan bilirkişi incelemesi neticesinde bir kısım ayıpların tespit edildiğini, bu ayıpların ve eksiklerin giderilmesi için 20.07.2016 tarihinde davalıya noter yoluyla ihtarname gönderildiğini ancak ayıpların giderilmediğini ileri sürerek;

eksik ve ayıplı işler ile bunların onarım ve giderilmesi için gereken işçilik ve malzeme giderlerinin ayrı ayrı tespiti ve tahsiline, bu nedenle fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 10.000,00 TL'nin ihtar tarihinden itibaren en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 30.04.2018 tarihli talep artırım dilekçesi ile talep sonucunu 1.582.939,62 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu sitedeki bağımsız bölümlerin 13.12.2010-30.12.2010 tarihleri arasında hak sahiplerine teslim edildiğini, teslimden bu yana geçen 6 yıllık sürede herhangi bir şikayette bulunulmadığını, bahse konu hususların bakım ve koruma eksikliğinden kaynaklandığını, ortak alanlarda eksik ifa veya ayıp olarak değerlendirilecek bir durum bulunmadığını, bahse konu hususların zamanaşımı ve hak düşümüne uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tüzel kişiliği bulunmayan site yönetim kuruluna 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'un (634 sayılı Kanun) 35. maddesi ile, bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi verilmiş ise de taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin takip yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle; davanın aktif husumet ehliyeti nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; site yönetiminin kat maliklerinin vekili gibi site içerisindeki bağımsız bölüm ve ortak alanlarda olduğu ileri sürülen ayıplarından kaynaklı dava açmak için aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; site yönetiminin sitenin ortak sorunları ile ilgili bütün kat malikleri adına dava açabileceğini, müvekkilinin bu davayı açmakla hukuki yararı ile taraf sıfatı ve dava ehliyetinin bulunduğu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir. 2.Davalı vekili; müvekkili lehine nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, davalı tarafından yapımı üstlenilen ... 2. Etap Konutlarının sosyal tesis ve diğer ortak kullanım alanlarında mevcut ayıpların tespiti ile zararın giderilmesi istemine ilişkindir.

1. Davacı Site Yönetiminin 19.01.2016 Tarihli Site Temsilciler Kurulu Toplantısının 3.gündem maddesinde; ...fiilen oturulmaya başlanmasından bu yana site ortak alanlarımızdaki ayıp ve eksikliklerin giderilmesi hususunda yapılmış sözlü ve yazılı bildirimlere rağmen; geçici onarım ve tadilatlarla asıl sorunları gidermemekte direnen ... karşı açılması düşünülen dava nedeniyle öncelikle site ortak alanlarımızdaki ayıp ve eksikliklerin tespiti, ortak alanlarla ilgili teslim işleminin yapılması,

akabinde ihtarı ve gereğinin yapılmaması halinde, ortak alanlardaki ayıp ve eksikliklerin giderimi için gerekli maliyetlerin tespit ve tahsili için ilgili şirket veya şirketlere dava açılması konusunda site yönetim kuruluna yetki verilmesine, velhasıl sitemizle ilgili oluşabilecek her türlü hukuki konularda site adına dava açmaya, kapamaya, icra işlemi yapmaya....

Tüm hukuki konularla ilgili olarak gerekli işlemleri yürütmeye, avukatlara vekalet vermeye...'' hususunda yönetime yetki verildiği anlaşılmıştır.

2. 634 sayılı Kanun'un 2/(b) maddesinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16/1 maddesinde düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanun'un 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanun'un 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

3. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

4. Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

5. Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak,

adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).

6. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

7. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu ve yapacağı harcamalar yönünden açılacak davalarda, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

8. Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

9. Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.

VI. KARAR