Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3920 K.2025/3069

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı 19.10.2010 tarihinde satın aldıklarını, taşınmazın eski malik tarafından 01.09.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davalıya kiralandığını, ödenmekte olan 2.800,00 TL kira bedelinin zaman içinde çok düşük kaldığını, sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengelerin müvekkiller aleyhine bozulduğu ileri sürerek; aylık 2.800,00 TL ödenen kira bedelinin 01.12.2010 tarihinden itibaren aylık net 7.500,00 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir

II. CEVAP

Davalı vekili; kira bedelinin uyarlanması için gerekli koşulların oluşmadığı savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 06.10.2015 tarihli kararıyla; uyarlama için olağanüstü şartların oluşması ve olağanüstü şartlar sonucunda edimler arasında aşırı bir dengesizlik bulunması gerektiği, olağanüstü bir şart olmadığından ahde vefa ve sözleşme serbestliği ilkesinden ayrılmayı gerektirecek bir hal bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Dairece verilen 24.10.2018 tarihli ilamla; bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olmadığı, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek,

sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacılar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt kira bedeline uyarlanması,

aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma sonrası yapılan keşif ve denetime elverişli ve gerekçeli bulunan, hükme esas alınan ek raporda tespit edilen hususların taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulduğu anda tahmin edilemeyecek ve edilmesi taraflardan beklenemeyecek değişmeler olarak değerlendirildiği ve sözleşmedeki çıkar dengesinin davacılar aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğu kanaatine varıldığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 01.01.2011 tarihinden itibaren aylık kiralama bedelinin net 4.800,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar vekili; hükmedilen kira bedelinin adil ve isabetli olmadığını, düşük belirlendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; Mahkemenin, kira tespit davasında aranacak şartlara göre inceleme ve değerlendirme yaparak usul ve yasaya aykırı karar verdiğini, kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlendiğini ve artışlar yapılarak kira bedelinin davacıya düzenli olarak ödendiğini, kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını gerektirecek koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, uyarlama talep edilen dönem bakımından özellikle kiralananın iş yeri olup kiracısının tacir olmasına göre 6217 sayılı Kanunun 6353 sayılı kanunla değişik geçici 2. maddesi kapsamında kalan yerlerden olmakla 6098 sayılı TBK'nın 344. maddesinin uygulanmasının erteli olduğundan kira sözleşmesi ile 01.07.2012 tarihi öncesinde geçerli olan Yargıtay içtihatlarına göre inceleme yapılarak uyarlama koşullarının oluştuğunun denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespit edildiği,

bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar ve bilirkişi raporuna uygun olarak kira bedelinin uyarlandığı anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,