Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/398 K.2024/4136

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı bankanın Adana ili Kozan ilçesinde bulunan taşınmazları satışa çıkarması üzerine, müvekkilinin teklif vererek ihale şartnamesini imzaladığını, 162.000,00 TL teminat bedelini yatırdıktan sonra taşınmazlar hakkında projeye aykırılıktan dolayı ceza kesildiğinin ve yıkım kararı bulunduğunun öğrenildiğini, taşınmazlarda bulunan ayıpların davalı tarafından giderilmediğini ve teminatın alıkonulduğunu belirterek teminat bedelinin ödeme tarihinden itibaren temerrüt faizi ile birlikte iadesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının imzaladığı genel satış şartnamesinin geçerli olduğunu, taşınmazlara ilişkin tüm kayıtların aleni olduğunu, davacının özen yükümlülüğünü ifa etmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı bankanın iyi niyetle hareket etmeyerek taşınmazdaki hukuki ayıbı gizlediği gerekçesiyle davanın kabulü ile 162.000,00 TL'nin ödeme tarihi olan 02.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; davalı bankanın tacir olması sebebiyle temerrüt faizi talep edildiğini, mahkemece temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline yönünde hüküm kurulması gerekirken, yasal faizi ile tahsiline şeklinde hüküm kurulduğunu ileri sürerek kararın faiz oranı yönünden kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davacının özen yükümlülüğünü yerine getirmediğini, taşınmazdaki ayıbı geçici teminatı yatırdıktan sonra fark ettiğini, ayrıca faizin başlangıç tarihinin temerrüt tarihi olması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı vekilinin dava dilekçesinde temerrüt faiz türünü belirtmemesi nedeniyle İlk Derece Mahkemesince yasal faiz oranı üzerinden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine; taşınmazdaki hukuki ayıbın gayrimenkul satış şartnamesinde belirtilmediği, ayıp nedeniyle davacının haklı nedenlerle sözleşme yapmaktan kaçındığı, davalı bankanın teminatı iade etmekle yükümlü olduğu,

davacının ihtarnamesi üzerine davalı bankanın temerrüde düştüğü, temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile 162.000,00 TL'nin 03.10.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; faizin başlangıç tarihinin ödeme tarihi, türünün avans faizi olması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili; gayrımenkul satış şartnamesinin bağlayıcı olduğunu, davacının kendi kusurundan faydalanamayacağını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacının gayrımenkul satış şartnamesini imzayalarak ihale ile satın almaya hak kazandığı taşınmazdaki hukuki ayıp nedeniyle ödediği geçici teminat bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 2 nci maddesi.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.06.2021 tarihli ve 2017/11-2625 E., 2021/766 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.06.2021 tarihli ve 2017/11-2625 E., 2021/766 K. sayılı ilamında sözleşme öncesi sorumluluk.

"Sözleşme öncesi sorumluluk (sözleşme görüşmelerinden doğan sorumluluk-culpa in contrahendo) genel bir ifadeyle; sözleşme görüşmeleri aşamasında taraflardan birinin diğerine veya onun koruması altında bulunan kişilere karşı, aralarında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince ortaya çıkan güven ilişkisinin ihlâli sonucu meydana gelen sorumluluktur (Eren, s. 1083).

Zira sözleşme görüşmelerine başlanmasıyla birlikte taraflar arasında temeli dürüstlük kuralına dayanan bir güven ilişkisi meydana gelir ve bu ilişki koruma yükümlerini de içerir. Güven ilişkisi TMK’nın 2/1 inci maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına dayanır.

Buna göre, görüşmeler esnasında görüşmecilerin sözleşmenin muhtevası ve şartları hakkında birbirlerini aydınlatması, dürüstlük kuralına uygun davranması, birbirlerinin kişilik ve mal varlığı değerlerine zarar vermemek için gerekli özeni göstermesi, koruma yükümlülüklerine uyması ve bu kapsamda yaratılan güveni boşa çıkarmaması gerekir.

Eş söyleyişle sözleşme görüşmelerinde taraflardan her biri veya yardımcıları, diğer tarafa veya onun himayesinde bulunan kişilerin şahıs ve mal varlıklarına zarar vermeyi engellemek için gerekli dikkat ile özeni göstermek ve koruma yükümlerine uymak zorundadırlar. Zira koruma yükümleri, ifa menfaati dışında kalan diğer şahıs ve mal varlığı değerlerine zarar vermemeyi ihtiva eder.

Sözleşme öncesi koruma yükümlerinin kusurlu bir şekilde ihlali, sözleşme görüşmelerinden doğan sorumluluğa sebebiyet verir (Tunçomağ, K; Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 1976, s. 211. Eren, s. 1083, 1084. Uygur, s. 247. Kılıçoğlu, s. 82).

Sözleşme görüşmelerinden doğan sorumluluk, yalnızca sözleşmenin geçerliliğine güvenden doğan zarardan (menfi zarardan) sorumluluğu değil, TMK’nın 2/1. maddesindeki dürüstlük kurallarına dayanan güven ilkesinden kaynaklanan karşı tarafın kişi ve mal varlığına zarar vermemek yolundaki davranış yükümüne aykırılıktan doğan sorumluluğu da kapsar.

Görüşmeciler bu yükümlülüklere kusurlu olarak aykırı davranıp, görüşmelerin başlamasıyla aralarında kurulmuş bulunan güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zarardan sorumludurlar (Eren, s. 1084)." şeklinde açıklanmıştır.

2. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, faizin türünün ve başlangıç tarihinin doğru şekilde tespit edilmiş olmasına, taşınmazdaki hukuki ayıbın davalı banka tarafından sözleşme öncesinde sözleşmenin muhtevası ve şartları hakkında davacıyı aydınlatmadığı, dolayısıyla dürüstlük kuralına aykırı davrandığının anlaşılmasına göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,