Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/417 K.2025/4995

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; .Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi kapsamında davacı ile .. Belediyesi arasında 14.04.2011 tarihinde muvafakat senedi imzalandığını, davacıya ait .. İli ..

Mahallesi tapuya kayıtlı 171,71 m² taşınmazın devri karşılığında, davalının yapacağı .. tipi 132,17 m² alana sahip 4 adet konutu (76.821, 00... )=307.284,00 TL yaklaşık fiyattan vermeyi taahhüt ettiğini, bu sözleşmeye güvenerek taşınmazını tapudan davalıya devrettiğini, davalının davacıya ait taşınmazı 2011 verilerine göre belirlenen 259.840,58 TL bedel ile aldığını, sözleşme tarihindeki hesaba göre davalıya yaklaşık 47.443,42 TL borcunun kalmakta olduğunu, ancak davalının gönderdiği 16.01.2014 tarihli yazı ile imzalanan sözleşmeyi tek taraflı olarak değiştirerek vereceği taşınmazların bedelini 365.748,00 TL olarak belirlediğini,

taşınmazını 2011 yılı verilerine göre hesap ederek alan ve buna karşılık 2011 yılı yaklaşık fiyatından daireler vermeyi vadeden davalının, daha sonra daireleri teslim edeceği tarihteki verilere göre değer belirleyerek daire vermek istemesinin sözleşmeye ve hakkaniyete uygun olmadığını ileri sürerek; taraflar arasında yapılan 14.04.2011 tarihli sözleşmenin l/a maddesinin hukuki ve teknik yorumu suretiyle davalı adına sözleşmeyi imzalayan ..

Belediye Başkanlığının 16.01.2014 tarihli ve 66 sayılı tarafına tahsis edildiği bildirilen 1. ve 2. Etap projelerden kura çekimi ile kendisine isabet ettiği anlaşılan 4 adet daire için, 105.899,42 TL değil, 47.443,42 TL borçlu olduğunun tespitine, bu talebi kabul görmezse sözleşmede belirtilen dairelerin m²'leri ile ilgili olarak belirlenen daire mesehalarının lehine farklılık arzeden 24,82 m² toplamdaki farkın sözleşme tarihindeki birim fiyat değerlendirmesi esas alınmak suretiyle ödeyeceği nakit borca ilavesine, aksi kanaatte değerlendirme oluşması halinde,

müvekkilinin taşınmazının yeniden değerlendirmeye alınması ve taşınmazın değerinin davalı idarenin daire fiyatları için esas aldığı birim fiyatın değerlendirme tarihi itibariyle tespitine karar verilmesini talep etmiş; davacının 30.03.2017 vefatı nedeniyle mirasçısı davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalı .. ile dava dışı .. Belediyesi arasında .. .. ve ..

Mahallesini Kapsayan alanda Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi yapılmasının kararlaştırıldığını, 5393 sayılı Belediye kanunun 73. maddesine göre projenin yürütüldüğünü, bu kapsamanda Belediye ile 05.04.20 07... .09.2012 tarihli ek protokol imzalandığını, uzlaşılan hak sahipleri ile sözleşme yapılarak tapu devirlerinin yapıldığını, uzlaşma sağlanmayan hak sahiplerinin taşınmazlarının ise 16.07.2012 Bakanlar Kurulu Kararıyla kamulaştırılması kararı alındığını, davacının malik olduğu 58 parsel sayılı gayrimenkulün değerinin 2011 yılına güncellendiğini, güncellenmiş bedel olan 259.840,58 TL değer biçildiğini,

bunun karşılığında yapılacak olan 132,17 m² 4 adet konut karşılığı muvafakatname imzalandığını, 19.11.2013 tarihinde kura çekimi yapıldığını, kura sonucunda davacıya; ... Etepta yer alan C2-4 2. kat 15... .499,00 bedelli, C2-2 2. kat 28... .201,00 bedelli daireler isabet etmiş iken. 2. Etapta yer alan: C2-1 6. kat 26... .702,00 bedelli, C2-4 2. kat 9 nolu 95.349,00 bedelli toplam 4 adet daire isabet ettiğini, ..

Etapta yer alan konutların fiyatları 1. Etap baz alınarak belirlendiği gibi bu konutlar teslim edilinceye kadar fiyatların sabitlendiğini, daire fiyatlarının yaklaşık fiyat olduğunun ve gerçek fiyatların yapım ihale sonrasında ortaya çıkacağının muvafakat senedinde belirtildiğini ve buna göre borçlandırma yapılacağının da açıklandığını, davaya konu konutların bedellerinin 2014 yılı değil 2011 üzerinden hesaplandığını ve yine kıymet takdir bedellerinin 2011 yılına göre güncellendiğini, hak sahiplerinin konut borçlarında 10.10.2013 tarihli Başbakanlık oluru ile %30 indirim yapıldığını,

İdarenin tüm projelerinde satışa esas brüt metrekare kullanılmakta olduğu, satışa esas brüt metrekare ile inşaattaki net ve brüt kullanımın bir alakasının olmadığı tüm safahatta karşı tarafa izah edildiğini, bunun tüm Türkiye'de yapılan projelerde istisnasız uyguladığını, kurumların yapmış olduğu vatandaş lehine iyileştirme ve düzenlemeler ile karşılıklı akdedilen muvafakat senedi hükümleri de dikkate alındığında dava konusu talebin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.02.2015 tarihli kararıyla; daire fiyatlarının yaklaşık fiyat olduğu, kesin fiyatın taraflar arasında tam olarak belirlenmediği, 2. Etaptaki dairenin henüz davacıya teslim edilmediği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.05.2018 tarihli ilamıyla; Mahkemece, davacının iddialarının hiçbir şekilde araştırılmadığı, davalının teslim edeceği taşınmazların değerlerinin neye göre ve nasıl tespit edildiği ile ilgili bilgi ve belgelerin dosyaya kazandırılmadığı, öncelikle davalıdan tüm hesaplama verilerine ilişkin bilgi, belge vs. temini ile davalının, davacıdan istediği bedelin muvafakafat senediyle uyuşup uyuşmadığının tespiti, aradaki bedel farkının "yaklaşık fiyat" değerlendirmesi kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi açısından oluşturulacak bilirkişi heyetinden ayrıntılı ve gerekçeli rapor tanzimi sağlanarak, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

2. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı .. ile .. İli .. Belediye Başkanlığı arasında, 05.04.2007 tarihinde, ".. Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi Protokolü imzalandığı, buna dayanılarak, davacı ve .. Belediye Başkanlığı arasında 06.02.2012 tarihinde ".. .. ..

Yenileme Projesi Muvafakat Senedi" imzalandığı, muvafakat senedi kapsamında davacının kendi taşınmazını, 259.840,58 TL bedel karşılığında davalıya devrettiği, davacı tarafça, belediye tarafından gönderilen 16.01.2014 tarihli yazıda, kendisine verilecek taşınmazlara, muvafakat senedinde belirtilenden çok fazla değer biçildiği, buna göre davalıya 47.443,42 TL borçlu olması gerekirken, haksız olarak 105.899,42 TL borçlu çıkarıldığından menfi tespit istemiyle eldeki davanın açıldığı,

taraflar arasındaki sözleşme hükümleri dikkate alındığında, davalının davacıdan istediği bedelin muvafakat senediyle uyuşup uyuşmadığının tespiti ve aradaki bedel farkının "yaklaşık fiyat" değerlendirmesi kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi açısından alınan 09.03.2023 havale tarihli ek raporda davacının ödemesi gereken net tutarın 46.273,49 TL olduğunun tespit edildiği, bilirkişi raporunun somut olay özelliklerine uygun olduğu muvafakat senedi ile yaklaşık maliyet hesabına göre anlaşma sağlandığının anlaşıldığı gerekçesiyle;

davanın kabulüyle, davalı TOKİ tarafından talep edilen 105.899,42 TL alacağın 59.625,93 TL'lik kısmından davacının davalı idareye borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; ..'nin konut fiyatlarını keyfi olarak belirlemediğini, bu konuda 27... tarihli ..

Başkanlığı Yönetmeliği'nin 10. maddesindeki hükümlerin uygulandığını, davaya konu projenin müvekkil idareye toplam maliyeti ihale neticesinde yapılan tüm harcamalar olup, bu maliyet bedeli projede inşaa edilen inşaat m²'sine bölünerek m² birim maliyet bedeli bulunduğunu, bulunan bu bedel de hak sahibine isabet eden konut m²'si ile çarpılarak ortalama konut satış bedelinin belirlendiğini, dairenin konuma göre de artı veya eksi olacak şekilde şerefiye farkı eklenip/çıkartıldıktan sonra dairenin kesin satış bedelinin belirlendiğini,

yani davaya konu dairenin satış bedeli proje için müvekkili ..'nin harcamış olduğu gerçek maliyet bedelleri üzerinden belirlendiğini, davacı, konutun konumunun metre karesinin ve birim fiyatının değişebileceğini bilerek, rıza göstererek,

gayrimenkul satış sözleşmesi imzalama aşamasında borçlanma koşulu ile muvafakatnameyi imzaladığını, davaya konu konutun inşaat maliyet hesabını Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yayımlanan "Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılan Yapı Yaklaşık Birim Maliyet Tablosunu" kullanarak yaptıklarını, bilirkişi raporunda belirtilen Yapı Yaklaşık Birim Maliyet Tablosuna göre yapılmadığını, Proje maliyet hesapları müvekkil İdare tarafından proje için yapılan gerçek harcamalar üzerinden yapıldığını, daire fiyatlarının 2011 yılına (ihale tarihine) göre belirlendiğini,

davacıların hak sahibi olduğu eski yapı ve arsalara ilişkin bedellerin de yine ihale tarihine güncellendiğinin gözden kaçırıldığını, daire bedellerinin muvafakatname tarihine göre sabit tutulmadığını, 2008 yılında yapılan kıymet takdir bedelleri ihale yılı ve konut bedellerinin kesinleştirildiği yıl olan 2011 yılına Vergi Usulü Kanunu kapsamında her yıl için belirlenen yeniden değerleme oranları baz alınarak güncellendiğini, 2011 yılına (ihale tarihine) göre belirlenen daire fiyatlarının da sabit tutulduğunu,

akabinde de hak sahiplerinin konut borçlarında/fiyatlarında 10.10.2013 tarihli ve ... nolu Başbakanlık Oluru ile %30 indirim yapıldığını, tüm projelerinde satışa esas brüt metrekare kullanılmakta olup, bu hususun inşaattaki net ve brüt kullanım ile bir alakası olmadığını, muvafakat senedinde belirtilen konutlar, satışa esas brüt m²’leri ile üretilip, hak sahiplerine sunulan ve bankada işlem yapılan konutların satışa esas brüt m² ile aynı yüz ölçüme sahip bulunduğunu, benzer davalarda verilen ret kararlarının incelenmediğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, Pelitli Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesi kapsamında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir.

1. Bu durumda öncelikle somut uyuşmazlıktaki sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin saptanması gerekmektedir. Türkiye genelinde konut ihtiyacının karşılanması için gerekli olan usul ve esasların düzenlenmesi amacıyla 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kabul edilmiştir. Bu kapsamda Kentsel Dönüşüm proje alanında tapulu, binalı ve binasız hak sahipleriyle 5393 sayılı Belediye Kanunu (5393 sayılı Kanun) ile anlaşma sağlanamayan durumlarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma işlemleri uygulanmakta, taşınmaz bedelleri Mahkemeler tarafından belirlenmekte ve bunun karşılığında taşınmaz mülkiyetleri İdarelerin mülkiyetine geçmektedir. Anılan kanunların ilgili hükümleri doğrultusunda, hak sahiplerinin muvafakatları alınmış ve sözleşmeler de imzalanmıştır.

2. 5393 sayılı Kanun'nun 73. maddesinde. "Belediye, Belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. (...)- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, Mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. (...)- Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde Belediyelere ait gayrimenkuller ile Belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı Belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. (…)- Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. (...)-" şeklinde düzenleme yer almaktadır.

Kanun kapsamında, İdare proje alanında konut, ticaret, altyapı, peyzaj, çevre düzenlemesi, sosyal donatı alanları, kentsel tasarım ve inşaat alanlarını planlama yetkisine sahiptir.

27... tarihli Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Yönetmeliğinin 10. maddesi; “(1) Konut ve Sosyal Donatıların Bedel Tespiti: İdare tarafından satışı yapılacak gayrimenkullerin bedelleri, İhale, Müşavirlik, Proje Çizim, Genel Altyapı ve Çevre Düzenleme, Sosyal Donatı, Etüd Proje, Arsa Bedelleri ile varsa diğer giderlerin toplam maliyeti hesaplanarak tespit edilir. Bu bedel üzerine Fiyat Farkı ve Genel Giderler eklenir.

Gayrimenkul bedellerinin hesaplanmasından sonra, her bir bağımsız bölüm için şerefiye hesabı yapılır ve satış fiyatı tespit edilir." şeklindedir.

2. Projesi kapsamında davacı ile Belediye Başkanlığı arasında 14.04.2011 tarihli "Muvafakatname" başlıklı sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmenin 3. maddesinde. "Gecekonduya ait yapının ve işgal ettiği alanın, nevi m² vb. özellikleri Kıymet Takdir Komisyonunca değerlendirilecek, her gecekondu malikine isteği üzerine, T.C.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından Pelitli Kentsel Yenileme alanında yapılacak ve inşaat maliyetleri dikkate alınarak hesaplanacak konut veya ticaret alanı tahsisi yapılacaktır. Gecekondu enkaz bedelinin ve işgal ettiğim alanın tespitler sonucu oluşan bedeli ile konut bedeli arasında fark çıkarsa ..’ce yapılan ödeme planına göre işlem yapılacaktır." şeklinde olup yine aynı sözleşmenin 4. maddesinde de.

"Toplu Konut İdaresinin belirleceği takvime göre hak sahipleri yetkili banka şubesine giderek “Konut Satış Sözleşmesi” imzalayacaktır. " şeklinde düzenlemeler yer almaktadır.

3. Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri ve sözleşme koşulları birlikte değerlendirildiğinde; davacının, özgür iradesiyle Belediye ile anlaştığı, Belediyenin kamulaştırma yetkisine sahip olduğu, tarafların anlaşma yoluna gittiği, proje alanında hak sahibinin konut sahibi olma seçeneği ile arsa payı karşılığı daire aldığı, bu kapsamda sunulan seçeneklerden yenileme alanında daire sahibi olduğu, projeye göre metrekare birimlerinin ve fiyatının değişeceğini bilerek muvafakatname imzaladığı, daire için borçlandığı, davalı tarafından maliyet hesaplarına ilişkin belgenin dosyaya ibraz edildiği,

hesaplamanın Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Yönetmeliği'nin 10. maddesindeki koşullara göre yapıldığının anlaşıldığı, 19.11.2013 tarihli noter onaylı daire kura çekiliş tutanaklarında da daire m² ve fiyatlarının yer aldığı, davacının kendi hür iradesi ile imzalamış olduğu sözleşme ile bağlı bulunduğu; bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR