Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/787 K.2025/678

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalılar ile 16.09.2005 tarihinde imzaladığı sözleşme ile satın alarak 23.11.2007 tarihinden beri fiilen kullanmakta olduğu ...

Sitesindeki bağımsız bölüm ile ortak alanlarda ayıpların ve eksik işlerin olduğunu, binadaki asansörün sürekli arızalandığını, sarsıntılı çalıştığını, blok bodrum katlarını su bastığını, nem ve rutubetlenme olduğunu, genel olarak teknik yapı şartnamesine aykırı, TSE standartlarına uygun olmayan düşük kalitede malzeme kullanıldığını, yapım hatası nedeniyle blok girişlerinde yağmurda göllenme olduğunu, bina çevresinde zeminin çöktüğünü, bu nedenle seranit dış cephe kaplamasının yukarı kalkarak ısı yalıtımının zarar gördüğünü, sözleşme ve tanıtım broşüründe belirtilen kaliteye uygun malzeme kullanılmadığını, malzemelerin gizli ayıplı olduğunu,

yangından korunma sistemlerinin teknik şartnameye uygun olarak yapılmadığını, su pompalarının etiket değerlerine uygun olarak çalışmadığını, zemin peyzaj toprağı ve site yollarında önemli çökmeler olduğunu, zemin katın altında kalan tüm bölümlerin yeraltı suyunun olumsuz etkisine maruz kaldığını ve önemli bir izalasyon drenaj zafiyetinin tespit edildiğini, hidrofor pompalarının kapasitesinin düşük olduğunu, düşük model hidrofor pompalarının sık sık arızalandığını, drenaj sisteminin çalışmadığını, kapalı otopark ve blok bodrum katlarını su bastığını, bisiklet ve koşu yollarının yapılmadığını,

kay kay pisti ve mini futbol sahasının vadedildiği halde yapılmadığını ileri sürerek; eksiklik ve ayıpların giderilmesini, olmadığı takdirde oluşan değer kaybının mahkemece belirlenmesinden sonra arttırmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 09.06.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 26.720 TL'ye çıkartmıştır.

II. CEVAP

1. Davalı Emlak Konut A.Ş. vekili; arsa maliki olan müvekkili ile diğer davalı yüklenici şirketler arasında "İstanbul Ataşehir Batı Bölgesi 1. Kısım 1. Bölge Konut İnşaatı İşi'ne" ilişkin hasılat paylaşım sözleşmesi akdedildiğini, dava konusu taşınmazın tapuda davacı üzerine devredilmesiyle birlikte müvekkilinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmiş olduğunu, davacıyla yapılan sözleşmeye de sadece arsa maliki olduğu için taraf olduğunu müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazın ayıpsız teslim edildiğini, iddia edilenlerin çoğunun açık ayıp niteliğinde olup yasal süresi içinde ayıp bildirimi yapılmadığını, ayıp gizli olsa bile derhal ihbar yükümlülüğünün bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... A.Ş. ve ... AŞ. vekilleri ayrı ayrı, davanın zamanaşımına uğradığını, taşınmazın ayıpsız ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, süresi içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, dava tarihinden önce temerrüde düşürülmediği için ancak dava tarihinden itibaren faiz talep edilebileceğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 16.04.2015 tarihli kararıyla süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 08.02.2018 tarihli ilamıyla, bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerine tabii zemine oturan bölümlerde gerekli yalıtım uygulaması yapılmamasından su sızıntısına maruz kalması, su deponun zamanla paslanması, site içi yollara döşenen kilitli taşların ve havuz çevresindeki seramiklerin zamanla çökmesi ve ahşap kaplama yüzeyde göllenme oluşmasının bilirkişi tarafından gizli ayıp olarak nitelendirildiği,

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “derhal ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükünün davacıya ait olduğu, buna göre mahkemece bilirkişi raporu alınarak ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman diliminin tespit edilmesi ve ayıp ihbarının süresinde olup olmadığı konusunda hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda 09.02.2021 tarihli kararla, taşınmazın davacıya 26.11.2007 tarihinde teslim edildiği, davanın 09.10.2012 tarihinde açıldığı, bilirkişi raporuyla bina bodrum ve otopark katlarının çevre izolasyonu ve drenaj zafiyetinden, bina eteklerinin tabi zemine oturan bölümlerinde gerekli yalıtım uygulamasının yapamamasından su sızıntılarına maruz kalması şeklindeki ayıbın 2 ile 5 yıl arasında ortaya çıkabileceğinin belirlendiği,

bu ayıp nedeni ile oluşan 10.980,00 TL değer azalmasının davacı tarafından talep edilebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne 10.980,00 TL'nin 5000,00 TL'sine dava, 5.980,00 TL'sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizleriyle birlikte davalılardan tahsiline fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 09.02.2021 tarihli kararının davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 30.09.2021 tarihli ilamıyla, emsal davalarda alınan bilirkişi raporlarında bahsedilen ayıbın ortaya çıkma süresiyle ilgili farklı tespitler yapıldığı mahkemece bu dosyalarda alınan bilirkişi raporlarını incelemek suretiyle çelişkileri giderecek denetime elverişli bir bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ve mahkemenin bahse konu ayıp için bilirkişi tarafından belirlenen zararın 8.540,00 TL olmasına rağmen bilirkişi raporundan ayrılma gerekçesi belirtilmeden 10.980,00 TL'ye hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararla, bozma ilamına konu edilen gizli ayıbın ortaya çıkış süresinin emsal davalarda alınan bilirkişi raporlarında "teslimden itibaren 6 ay ila 3 yıl", "teslimden itibaren en az bir kış geçmek kaydıyla 6 ay ila 3 yıl" veya "1 ila 3 yıl" olarak belirlendiği, buna göre ortalama sürenin 6 ay ila 3 yıl olduğu, bunun dışında 2010 ve 2011 tarihli değişik iş dosyalarından ayıbın tespit zamanında ortaya çıktığının anlaşıldığı, taşınmazın 2007 yılında teslim alındığı, davanın ise 2012 yılında açıldığı,

bundan önce ayıp ihbarında bulunulduğuna ilişkin bir delilin bulunmadığı dolayısıyla süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, müvekkilinin zararı tespit edilmiş olmasına rağmen hatalı gerekçelerle bilirkişi raporundan ayrılarak davanın reddine karar verildiğini, Kadıköy 3. ve 5. Sulh Hukuk Mahkemelerince alınan bilirkişi raporlarında özellikle yağışlı havalarda blok temeline giden suların oluşturduğu yoğun rutubet ve buna bağlı oluşacak korozyonun bina taşıyıcı unsurlarına olumsuz etki edecek hasar oluşturabileceğinin tespit edildiğini, ayıp ihbarının herhangi bir şekle tabi olmadığını, site yönetiminin kat maliklerini temsil yetkisi bulunmaması nedeniyle yapılan ihbarın geçerli olmayacağının kabul edilmesi halinde bile gizli ayıpların ortaya çıkış süreci ve zamanaşımı süresi içinde açılmış bulunan bu davanın ihbar olarak kabul edilmesi gerektiğini belirterek, kararı temyiz etmiştir

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satım konusu taşınmazdaki gizli ayıbın süresinde ihbar edilip edilmediğine ilişkindir.

Mahkemece; uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlara yönelik itirazlarının incelenemeyecek olmasına, Kadıköy 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/208 değ. iş sayılı dosyasında bilirkişilerce keşif tarihi olan 10.06.2010 tarihinde sızıntıların meydana getirdiği rutubet ve su birikintilerinin son derece yaygın olarak binaları etkilediği, buna göre önemli bir izolasyon zafiyetinin olduğu tespit edildiğine göre bu tarihte ayıbın ortaya çıkmış olduğunun, davanın ise 2012 yılında açılmış olduğu gözetildiğinde, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığın anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR