Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/937 K.2024/1951

Taraflar arasındaki iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalının ortak arsa alımı, parsellere ayrılmasının ardında proje ve inşaatlar yapılarak üçüncü kişilere satış yapılması konusunda adi ortaklık kurduklarını, bir kısım satış gerçekleştikten sonra anlaşmazlıklar nedeniyle ortaklığın bitirilmesi kararı aldıklarını, taraflar bir araya gelerek bir avukatı hakem olarak seçtiklerini, hakem tarafından düzenlenen 23.08.2015 tarihli protokolde davalının 1.450.000,00 TL karşılığında taşınmazlar üzerindeki hissesini müvekkiline devretmeyi kabul ettiğini,

02.09.2015 tarihinde alınan hakem kararıyla da davalının ortaklıktan dolayı müvekkiline 1.008.666,00 TL borçlu olduğu tespit edilerek daha önce belirlenen arsa bedelinden düşülmek suretiyle 460.000,00 TL müvekkilinin ödeme yapması suretiyle taşınmazda hissenin devredileceğinin ifade edildiğini, söz konusu bedel için çek verilerek vadesinde ödeme yapıldığını, davacının verdiği vekaletnamede ise dava konusu taşınmazın yer almadığını, müvekkilinin yükümlülüklerini yerine getirmesine karşın davalının edimini ifa etmediğini ileri sürerek;

davalı adına kayıtlı 1211 ada 12 parseldeki 1/2 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin davacı ile villa tipi inşaat yaparak üçüncü kişilere satış yapılması konusunda %50 hak sahibi olarak anlaştıklarını, buna karşın müvekkilinin %75 oranında sermaye bedelini karşıladığını, tapuda ise 1/2 pay olarak tescil edildiğini, proje süresince de bir çok defa müvekkilinden para istediğini, 8 villanın satıldığını, 4 villanın ise 1/2 oranında taraflar adına tescil edildiğini, davalı ve çevresinin baskısı üzerine 23.08.2015 tarihli protokolü henüz hesaplaşma yapılmadan imzaladığını, söz konusu mülkiyet devrini içeren protokolün şekil şartına uyulmadığından geçersiz olduğunu,

02.09.2015 tarihli hakem kararının da yasal şartlara uyulmadığından geçersiz olduğunu, aynı gün müvekkiline imzalatıldığını, ayni haklara ilişkin uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığını, bu karara dayanarak kendisinden talepte bulunulamayacağını, usulüne uygun tebliğ edilmediğini, baskı, tehdit ve muvazaalı işlemlere ile tapu devri yaptığını, 02.09.2015 tarihli belgede sit alanı olarak anılan yerin devredileceği hususunun yer almadığını, imara açık olan müvekkile ait hissenin devredileceğinin kararlaştırıldığını, devir için vekaletname verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. İlk Derece Mahkemesinin 16.04.2019 tarihli ve 2016/58 E., 2019/143 K. sayılı kararıyla; davanın, adi ortaklığın fesih ve tasfiyesi istemine ilişkin olmadığı, tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilebilmesi için adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine gerek bulunmadığı, tarafların aralarında düzenledikleri sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olacağı, bu sözleşme ile taşınmaz mülkiyetinin adi ortaklığın tasfiyesi yolu ile dahi devredilemeyeceği, davacının sadece sözleşmede belirtilen taşınmazın bedelini isteyebileceği, taşınmaz üzerindeki ayni haklardan kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkimde görülemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 29.01.2021 tarihli ve 2020/1001 E., 2021/107 K. sayılı kararıyla; davacının, protokol ve aralarında hakem seçilen avukatın kararı doğrultusunda üzerine düşen ödeme mükellefiyetini yerine getirdiği, davalının kalan borca ilişkin çek bedelini aldığı,

sözleşme ile taraflar inşaat ortaklığının tasfiyesinin ne şekilde yapılacağını kararlaştırmış ise, tasfiyenin de bu sözleşme hükümleri doğrultusunda yapılması gerektiği, ancak taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılacağı, tarafların aralarında düzenledikleri sözleşme resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olup, bu sözleşme ile taşınmaz mülkiyetinin adi ortaklığın tasfiyesi yolu ile dahi devrinin mümkün olmadığı,

bu nedenle sözleşme uyarınca davacının ancak sözleşmede belirtilen taşınmazların bedelini davalıdan isteyebileceği, açılan tapu iptali ve tescil davasının adi ortaklığın tasfiye talebi olarak değerlendirilmesi gerektiği, davacının adına tescilini istediği taşınmazlar, adi ortaklığa dahil ve bu ortaklığın konusunu teşkil eden taşınmazlar olduğu için tasfiyeye tabi tutulması, tasfiye neticesinde var ise diğer alacak ve borçlar ile birlikte ortaklığın tarafları arasında paylaştırılacağı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile karar kaldırılarak yargılamanın yapılması için dosyanın gönderilmesine karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların 23.08.2015 tarihli protokol ile tasfiyenin nasıl yapılacağını kararlaştırdıkları, her ne kadar taraflar bir avukatı hakem olarak belirlemişlerse de yapılan işlemlerin tasfiye memuru gibi hareket edilerek gerçekleştirildiği, alacak ve borçlar belirlendiği, tarafların tespitlere itirazı olmadığı, tasfiye memuru tarafından yapılmış gibi değerlendirildiği, adi ortaklığın feshedildiği, davacının ihtilaflı taşınmazın 1/2 payının dava tarihi itibariyle değerine hak kazandığı gerekçesiyle;

davanın kabulü ile taraflar arasındaki adi ortaklığın 23.08.2015 tarihli protokol ile 02.09.2015 tarihli hakem kararı hükümlerinde belirtilen şekilde feshine, adi ortaklığın tasfiyesinden kaynaklanan 304.431,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; davalının imzalanan belgelerle taşınmaz üzerindeki 1/2 payı devredeceğini kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkilinin devir bedelini çek vasıtasıyla ödediğini, buna karşın sit alanı olarak ifade edilen parselin devrini gerçekleştirmediğini, 17 taşınmazın protokole uygun olarak devredildiğini, emsal karara göre tapunun devredilmesine yönelik karar verilmesi gerektiğini, protokolün inkar edilmediğini, tarafların ortaklığın sone ermesi ve tasfiyeye yönelik irade birliği ile karar verdiklerini, söz konusu mutabakatın geçerli olduğunu, uzman görüşünde ifade edildiğini, dava tarihindeki değerine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırılık oluşturduğunu, hükmedilen bedelin hakkaniyet uygun olmadığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; 02.09.2015 tarihli hakem kararında belirtildiği üzere müvekkili tarafından vekaletname verildiğini, davacı tarafından verilen çek üzerine edimlerin yerine getirildiğini, vekaletname uyarınca devir işlemi yapıldığı, davacının çek bedelinin tahsilini engellemediğini, adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin evrak sunulmasına karşın bu yola gidilmediğini, taleple bağlılık ilkesine aykırı hareket edildiğini, davada tapu iptali ve tescil talep edildiğini, buna göre ispat kurallarının değerlendirilmesi gerektiğini, tasfiyeye yönelik değerlendirmenin doğru olmadığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 23.08.2015 tarihli protokol uyarınca davalı tarafça hissesi davacıya devredilmesi öngörülen ve protokolde 15 villalık arsa olarak tabir edilen 1211 ada 11 nolu parselde yer alan 15 adet taşınmaz üzerindeki payın davalı tarafça protokole uygun şekilde davacıya devredildiği ancak protokolde "sit alanı" olarak ifade edilen taşınmaz hissesinin devredilmediği, davacı tarafça da söz konusu taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescilinin talep edildiği,

her ne kadar Dairenin kaldırma kararında, sözleşme uyarınca davacının ancak sözleşmede belirtilen taşınmazların bedelini davalıdan isteyebileceği kabul edilmiş ise de; ortaklığın tasfiyesine yönelik taşınmazların devri ile ilgili düzenlemenin resmi şekilde yapılması zorunlu olmayıp resmi şekilde düzenleme şartının, ancak tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin katılım payı (sermaye) olarak ortaklığa konulması halinde arandığı,

davalı vekilince 02.09.2015 tarihli hakem kararının 6. maddesinde yer aldığı üzere davalının davacıya devredeceği arsanın sadece bir tane olup tapu işlemlerinin yapılması hususunda avukata vekaletname verildiğini, 23.08.2015 tarihli protokolde sit alanı şeklinde bir ibare yer alsa da hakem kararında sit alanı ibaresinin yer almadığını ve hesaplamalara dahil edilmediğini ileri sürmüş ise de; protokol hükümlerinde 15 villalık arsa ve sit alanı olan arsadaki hisse için 1.450.000 TL bedel öngörüldüğü,

hakem kararının 1.450.000 TL bedelle tek arsa hissesinin devrinin taahhüt edildiği şeklinde kaleme alınmış olsa da protokol ve hakem kararının bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği, bu suretle davalının protokol uyarınca üzerine edimi yerine getirmediği, tasfiye hususunda taraflarca anlaşıldığından tasfiyenin Mahkemece yapılması gerekmediği, tasfiye protokolü uyarınca davacının tapu iptali ve tescili talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiğinden bahisle; davalının başvurusunun esastan reddine, davacının başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

yeniden esas hakkında davanın kabulü ile davaya konu 1211 ada 12 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 1/2 payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin sözleşme uyarınca devredileceği kararlaştırılan taşınmazın tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 620 ve devamı maddeleri,

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.04.1991 tarihli ve 1991/13-76 E., 1991/199 K. ve Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.06.2003 tarihli ve 2003/1289 E., 2003/868 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasındaki protokol kapsamında adi ortaklığın feshedildiği, ortaklık geliri ile alınan taşınmazların devri ile ilgili işbu düzenlemenin resmi şekilde yapılmasının zorunlu olmadığı, resmi şekilde düzenleme şartının ancak tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin katılım payı (sermaye) olarak ortaklığa konulması halinde aranacağı, davalı tarafından 02.09.2015 tarihli hakem kararı başlıklı adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin hükümlerin kabul edildiği anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR