Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1231 K.2025/4107

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı mülkiyetinde bulunan İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ...

Cad., 19 pafta, 39 Ada, 12 Parsel üzerinde bulunan tenis sahası, depo, basketbol sahası, restaurant ve yüzme havuzunun bulunduğu alanın Belediye Encümeninin 09.09.2003 tarihli ve 966- 703 sayılı kararı gereğince aylık 60.000 USD bedelle dava dışı şirket adına ihale edilip 22.10.2003 tarihli ve 29349 sayılı sözleşmenin düzenlendiğini, kiracı şirketin mevcut ortaklarının davacı şirketi kurması sonrasında tesisin aynı şartlarla devri talebine 24.03.2004 tarihli ve 666 sayılı onayın verildiğini, taşınmazın üç yıllık kira bedeli toplamı olan 2.160.000 USD'nin peşin olarak davalıya ödendiğini,

kira sözleşmesi gereğince taşınmazda yapılacak yatırımların karşılığında 2.000.000 USD bedelli teminat mektubu ile 62.000,00 TL bedelli kesin teminat mektubunun davalıya teslim edildiğini, ihale yoluyla kiralanan taşınmazın üzerindeki yapıların kaçak ve ruhsatsız olduğunu, kiralandığı dönemdeki haliyle kullanılmasının hukuken mümkün olmadığı davalı tarafından bilindiği halde taşınmazın ihaleye çıkartıldığını ve üç yıllık kira bedelinin de peşin olarak tahsil edildiğini, taşınmazın dava dışı önceki kiracı şirkete tesliminden sonra yıllarca mevcut yapılar için ruhsat verilmesi yönündeki müteaddit müracaatlara rağmen ruhsat alınamadığını,

projelerin onaylanmadığını, taşınmazın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun şekilde teslim edilmediğini, kiralananın hiç kullanılamadığını ve davalının kusuru ile sebep olduğu zararlardan sorumluluğu bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik kira bedeli olarak peşin ödenen 2.160.000 USD'nin aynen veya fiili ödeme günündeki T.C.

Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL karşılığı ile dava tarihinden itibaren USD için devlet bankalarınca bir yıllık mevduata uygulanacak USD faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; teminat mektupları için ilgili bankaya teminat mektubu komisyonu olarak ödenen bedelden şimdilik 200.000,00 TL kısmın avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; proje bedelleri ve sair giderler karşılığı olmak üzere şimdilik 415.923 USD'nin aynen veya fiili ödeme günündeki T.C.

Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL karşılığı ile dava tarihinden itibaren USD için devlet bankalarınca bir yıllık mevduata uygulanacak USD faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; yıkım ve hafriyat harcamaları karşılığı olmak üzere şimdilik 250.000 USD'nin aynen veya fiili ödeme günündeki T.C.

Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden TL karşılığı ile dava tarihinden itibaren USD için devlet bankalarınca bir yıllık mevduata uygulanacak USD faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; davacı şirketin uğradığı kâr mahrumiyetine karşılık 500.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş.

21.12.2017 tarihli dilekçesinde, Mahkemece dosyaya kazandırılan bilirkişi ek raporu doğrultusunda davanın uzamasını ve müvekkili şirketin daha fazla zarar görmesini engellemek amacıyla, fazlaya dair hakkı saklı kalmak kaydıyla, bilirkişi raporundaki 3. seçenek doğrultusunda dava değerini, 8.924.512,56 TL ve 3.461.116,29 USD olarak ıslah ettiğini, söz konusu USD'nin ödeme tarihindeki fiili efektif satış kuru üzerinden, temerrüt tarihinden itibaren devlet bankalarının USD ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faizi ile,

TL alacağının da yine temerrüt tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, artırılan tutara göre harca esas tutarın 22.422.866,10 TL olduğunu bildirmiş ve ıslah harcını yatırmış. 03.09.2019 tarihli dilekçesinde, peşin ödenen kira bedeli iadesi talebi yönünden tefrik kararı verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında da taleplerini ayrıntılı şekilde gösterdiği dilekçesini sunmuştur.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşmede kararlaştırılan hükümler uyarınca davanın haksız olduğunu, sözleşme süresinin dolduğunu savunarak, davanın reddini istemiş; 27.12.2017 tarihli dilekçesinde, ıslah dilekçesine karşı zamanaşımı itirazında bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının kiralananı sözleşmeye uygun olarak teslim etmemesi sebebiyle kusuru bulunduğundan davacı kiracının peşin ödediği 2.160.000,00 USD'nin iadesinin gerektiği, 23.04.2004 ile 22.10.2006 tarihleri arasına ilişkin mahrum kalınan kârın faiziyle 904.283,07 TL olarak hesaplandığı, davacı tarafça Mahkemece aldırılan kök rapor ve 1. ek rapordan sonra teminat mektubu komisyon bedeline ilişkin yeni ödeme dekontları sunulduğu, davacının ıslah talebine karşı davalı tarafından zamanaşımı itirazında bulunulduğu,

yeni sunulan dekontların ıslah ile sunulduğu göz önüne alındığında taleplerin zamanaşımına uğradığı, buna göre dava tarihi itibariyle bilirkişi raporu ile hesaplanan miktarın 94.587,70 TL olduğu, yıkım ve hafriyat bedeli talebinin de yerinde olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 729.351.38 TL asıl alacak, 687.728,29 TL faiz ile 2.160.000,00 USD asıl alacak, 908.001,16 USD faiz olmak üzere toplamda 1.417.079,67 TL ile 3.068.001,16 USD'nin davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça kira sözleşmesinin kendisine usulüne uygun bir şekilde devrinden sonra, davacının kira sözleşmesine konu işi yapmak üzere izin başvurusunda bulunduğu, talebinin Boğaziçi İmar Müdürlüğünce reddedildiği, davalının mecuru sözleşmeye uygun olarak teslim etmemesi sebebiyle kusurunun bulunduğu,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/12794 E., 2017/11907 K. sayılı karar düzeltme talebinin reddi kararıyla kesinleşen İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/334 E. sayılı dosyası ile de kiraya verenin kiralananı davalı kiracının kullanımına hazır olacak şekilde teslim yükümlüğünü yerine getirmediğinin tespit edildiği, bu nedenle davacının peşin olarak ödediğini 2.160.000,00 USD'nin faizi ile birlikle davalıdan alınarak davacıya verilmesinin doğru olduğu, alacak kalemlerinin denetime elverişli bilirkişi raporları ile hesaplandığı, ıslah ile sunulan dekontların zamanaşımına uğradığı, mimarlık bedelinin ispat edilemediği,

vekalet ücretinin hesaplanmasında yanlışlık olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının tacir olup basiretli davranması gerektiğini, ihale şartnamesinde kiralananın Boğaziçi Öngörünüm bölgesinde yer aldığı ifadelerine yer verildiğini, şartnamede davacının masraf ve tazminat talebinde bulunamayacağının belirtildiğini, davacının sözleşmenin feshini istemeyerek kusurlu davrandığını, bu nedenle ödenen kira bedelinin talep edilemeyeceğini, kâr mahrumiyeti yönünden hesaplamanın doğru olmadığını, ancak makul süre bakımından hesaplama yapılabileceğini, teminat mektubu komisyon bedelleri yönünden açılan diğer dava ile eldeki davanın birlikte değerlendirilmesi gerektiğini,

yıkım işlemi sözleşmeye aykırı olduğundan talep edilemeyeceğini, hüküm kısmının denetlenebilir olmadığını, reddedilen miktar bakımından hesaplanan vekalet ücreti ve karar ilam harcının da hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın hukuki ayıplı olması nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123. ve 125. maddeleri ile 306. maddesi dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Somut olayda; taraflar arasında İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesinde görülen 2014/334 E. sayılı dava dosyasında, davalı kiraya verenin kira konusu taşınmazı davalı kiracının kullanımına hazır olacak şekilde teslim etmediğinin belirlendiği ve bu hususun Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği; davacı açtığı bu dava ile sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararlara ilişkin olarak peşin ödediği kira bedeli, teminat mektupları komisyon bedelleri ve diğer masrafları yanı sıra kâr kaybına ilişkin müspet zararının da tahsilini istediği anlaşılmaktadır.

Kural olarak aynı hukuki ilişki çerçevesinde hem menfi hem de müspet zararın tazminini istemek mümkün değildir. Mahkemece, kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği kabul edilerek, menfi zararlar hüküm altına alındığına göre, sözleşme süresi gözetilerek hükmedilen kâr kaybına ilişkin müsbet zararın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre; dava, niteliği itibariyle nispi harca tabi olup davada hüküm altına alınan yabancı paranın dava tarihindeki TL karşılığı ve hükmedilen diğer alacak miktarı toplamı üzerinden karar ilam harcının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, hükmedilen bedele göre karar ilam harcının fazla miktarda hesaplanması da doğru değildir. 3. Bozma sebebine göre, temyiz eden davalının vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

4. Bozma sebebine göre, davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,