Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1398 K.2025/5176

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; 5 nolu bağımsız bölümünün ofis olarak kullanmak amacıyla davacılar tarafından 21.01.2022 tarihinde satın alındığını, eski malik ile aralarında herhangi bir hukuki ilişki veya kira sözleşmesi bulunmadığı halde bağımsız bölümün davalılar tarafından haksız olarak işgal edildiğini, bu nedenle ihtar gönderildiğini, ancak davalıların cevap vermedikleri gibi taşınmazı da tahliye etmediklerini ileri sürerek; dava konusu taşınmaza müdahalenin önlenmesi, izinsiz ve ruhsatsız bir şekilde yapılan değişikliklerin kal-i ile taşınmazın eski haline getirilmesi için gereken masraflar ve 21.01.2022 tarihinden dava tarihine kadar işlemiş ecrimisil bedellerinin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davalıların dava konusu taşınmazda 17.02.2020 tarihinden itibaren kiracı olarak ticari etkinlik sürdürdüğünü, dava kira ilişkisinden kaynaklandığından Mahkemenin görevli olmadığını, taşınmazın eski sahibi ile yapılan kira sözleşmesine bağlı olarak yıllık kira bedellerinin iki yıl boyunca Yapı Kredi Bankasında bulunan hesaba yatırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafın 2021 yılı için dava dışı eski malike banka aracılığıyla yaptığı havalelerde, havalenin tarafların arasındaki kira sözleşmesine istinaden kira alacağı için yapıldığının belirtildiği, dekontlarda havale alıcısının banka hesap numarasının, davalı tarafın sunduğu kira sözleşmesinin Özel Hükümler başlığı altındaki 2. maddesinde gösterilen banka hesap numarasıyla aynı olduğu, davalı tarafça dosyaya sunulan kira sözleşmesine uygun şekilde yıllık peşin ödeme yapıldığı,

banka dekontlarının varlığı iddia edilen hukuki ilişkiyi muhtemel gösterir nitelikte yazılı delil başlangıcı olduğu, davalının iddiasını her türlü delillerle ispatlayabileceği, yazılı delil başlangıcı niteliğindeki banka havale dekontları, kira sözleşmesi,

Whatsapp yazışmaları ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde davalıların iddia ettiği kira ilişkisinin varlığını ispatladığının kabulü gerektiği, davalıların taşınmazı kullanmaları kira sözleşmesinde dayandığı için haksız bir işgalden söz edilemeyeceği, bu nedenle ecrimisil ve elatmanın önlenmesi taleplerinin reddi gerektiği, davacılar vekilinin eski hale getirme talebi ise kira sözleşmesine ilişkin hükümler çerçevesinde, görevli sulh hukuk mahkemesinde çözüme kavuşturulması gereken bir talep olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların iddia ettiği kira ilişkisinin varlığı ispatladığı, sunulan kira sözleşmesinde kiranın başlangıç tarihinin 01.01.2021 olduğu, dava dışı eski malikine kira sözleşmesine konu taşınmazı 21.01.2021 tarihinde davacı tarafa devrettiği, davalının gelecek dönem için dava dışı eski malike kira sözleşmesinden doğan borcunu ödediği, o tarihte malik olan .....

1 yıllık kira bitim tarihi olan 01.01.2022 tarihinden en az 15 gün önce davalı tarafa çekilmiş ihtarname bulunmadığı, aksine kira ilişkisinin devam etmesine yönelik iradesi bulunduğu göz önüne alındığında, taşınmazın yeni malik olan davacılara devredildiği (21.01.2022) tarihte kira sözleşmesinin ayakta olduğu,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1 maddesi hükmü gereği sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl için uzamış sayılacağı, aynı Kanunun 310/1 maddesi gereği yeni malik olan davacıların 21.01.2021 tarihi itibariyle kanun gereği sözleşmenin tarafı sayılacağı, davalıların taşınmazı kullanmaları dava tarihi itibariyle geçerli kira sözleşmesine dayandığı için İlk Derece Mahkemesince verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; dava konusu taşınmazın asıl kiracısının dava dışı .... Saat Tic. Ltd. Şti. nin sahibi ve davalının babası A............ olduğunu, bu sebeple davalı ... ....... taşınmaz maliki olan kiralayanın kişisel bilgilerini ve banka hesap numaralarını bildiğini, davalı şirketçe tek taraflı olarak yapılan ödemelere ilişkin banka havalelerine değer atfedilemeyeceğini, taşınmaz maliki kiralayanın asıl kiracısı olan dava dışı ... Saat Tic. Ltd.

Şti. ne noter kanalıyla ihtarname çekerek, akde aykırı olarak bu taşınmazın ....... Tic. Ltd. Şti. ne kullandırılmasına muvafakatinin olmadığını, akde aykırı bu duruma son vermesi gerektiğini bildirdiğini, banka hesabına gönderilen kira paralarını bu şirketle aralarında münakit bir sözleşme bulunmadığı gerekçesiyle........ Tic. Ltd.

Şti. nin banka hesabına iade ettiğini, mevcut kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi veya bir mahkeme kararıyla sona erdirilmedikçe aynı taşınmazla ilgili olarak yapılan ikinci kira sözleşmesine değer verilemeyeceğini, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken nispi vekalet ücretine hükmedildiğini, tanıkları dinlenmeden ve tüm delilleri toplanmadan karar verildiğini, taşınmazda projesine aykırı şekilde yapılan imalatların kal'i ile eski hale getirilmesine ilişkin talep yönünden de davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi, ecrimisil, eski hale getirme bedeli istemlerine ilişkindir.

Türk Borçlar Kanunun 310. maddesinde. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." düzenlemesi mevcuttur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347). Kira sözleşmesinin feshi ile tahliye sebepleri TBK 'da sınırlı sayı ilkesine tabi olup buna ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Somut olayda; Davaya konu çatılı iş yeri niteliğinde olan taşınmazın 01.01.2021 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığı kira sözleşmesinin devamı sırasında 21.01.2022 tarihinde kiraya verenlerden .... kazancının payını davacı tarafa devrettiği, kira sözleşmesinin belirli süreli olup bu sürenin bitimi sonrası TBK m.347 uyarınca kira süresinin bir yıllık uzama süresi içinde kiraya verenlerden birinin payının satın alma suretiyle devralan davacının yeni malik haline gelmekle davacı yeni malikin devir tarihi itibariyle TBK m.310 uyarınca kendiliğinden kiraya veren haline geldiği, bu nedenle dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinin ayakta ve geçerli olduğundan davalıların taşınmazı kullanmaları geçerli kira sözleşmesine dayanmaktadır.

Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, kira sözleşmesinde yer alan banka hesabına kira ödemesi açıklamasıyla 2022 yılı kira dönemine kadar yapılan ödemelerin eski malike yapılmış olması, davalı taraf ile dava dışı eski malik arasında geçerli bir kira ilişkisi bulunduğunun ispat edilmesine, yeni malik olan davacıların kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecek olması karşısında, kiracılık ilişkisi nedeniyle davalının dava konusu taşınmazda bulunmasının kira sözleşmesinin kendisine tanıdığı şahsi hakka dayandığı,

davacının mülkiyet hakkı sahibi olarak kanun gereği tarafı haline geldiği kira sözleşmesindeki kiracıya karşı bu hakkını kullanamayacağına göre davanın reddine ilişkin karar ile mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan müdahalenin önlenmesi ile ecrimisil talepli davada dava değeri üzerinden nispi vekalet ücreti takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre; davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR