Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/143 K.2025/4032

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili. Afyonkarahisar İli, Merkez, ...

Mahallesinde bulunan 155 ada 81 numaralı parselin 18.523,17 m2'lik kısmına ilişkin Hazine ile davacı arasında iki adet öğrenci yurdu inşası ve kiralanması için 49 yıllığına irtifak hakkı sözleşmesi imzalandığını ve tapuya tescil edildiğini, binaların öngörülen süreler içinde tamamlanmasını müteakip davalı ile iki ayrı bina için 08.07.2015 ve 03.07.2017 tarihli kira sözleşmelerini imzaladığını, bu tarihte o bölgede doğal gaz alt yapısının bulunmadığını, bu sebeple taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun olarak binaların ısınma sistemleri fuel-oil yakacak şekilde yapıldığını ve tesliminin sağlandığını,

ilerleyen süreçte anılan bölgede doğal gaz dağıtımının yapılmasının mümkün hale geldiğini, dönüşüm işlemlerinin 742.397,06 TL maliyetle gerçekleştiğini, kira sözleşmelerinin (13.) ve (15.) maddeleri uyarınca doğal gaz dönüşüm işlerine ilişkin masraflardan davalının sorumlu olduğunu, ileri sürerek; doğal gaz tesisatı yapım işi bedeline karşılık olarak şimdilik 60.000,00 TL'nin 27.09.2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafından inşa edilen 3.000 yatak kapasiteli yurt binasının 03.07.2017 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanarak hizmete açıldığını, binaların yapım tarihinde bölgede doğal gaz alt yapısı bulunmaması sebebiyle kazan brülörleri fuel-oil ile ısınmaya uygun tercih edildiğini, bahse konu alana 2018 yılında doğal gaz alt yapısının çekildiğini, taraflarca imzalanan ön protokolün (C-2) maddesi, yapılacak işlemin binaya değer katacak olması, yapılan revizyonun kalıcı olması, aynı bölgede bulunan diğer kiralık hizmet binalarının doğal gaz dönüşümlerinin mülk sahipleri tarafından yaptırıldığını masraflara davacının katlanması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yurt işletmeciliğini kolaylaştırıcı nitelikte olan tadilat işlerinin bedelinden hangi tarafın sorumlu olacağına ilişkin düzenleme bulunmadığı, ancak teknik şartnamede yer alan düzenlemeye göre yapılacak masraflardan kiraya verenin sorumlu olacağının kararlaştırıldığı, davacının söz konusu dönüşüm işlemleri yapılırken masrafların uhdesinde kalacağını bildiği,

ayrıca dönüşüm işlemlerinin taşınmazdan ayrılmaz nitelikte olması nedeniyle, tahliye sonrasında kiralananda kalacağı, taraflar arasındaki sözleşmenin halen yürürlükte olduğu, yapılan masrafların davacı kiraya verenin sorumluluğunda bulunduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; doğal gaz dönüşüm masraflarının kiralananda kalıcı ve kiralanana fayda sağlayan masraflardan olduğu, kira sözleşmelerinin (13) ve (15.) maddelerinde yurt işletmeciliğini kolaylaştırıcı nitelikteki işlerin kiracı tarafından yapılacağı düzenlenmişse de, açıkça masrafların da kiracıya ait olduğu belirtilmediğinden bu maddelere dayanılarak kiracıya sorumluluk yüklenemeyeceğini, öte yandan davacının 49 yıl süre ile irtifak hakkının bulunduğu gözetildiğinde davacı kiraya verenin malik olmamasının da sonuca bir etkisinin olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, yasada kiracının yapacağı faydalı masraflardan kimin sorumlu olacağına ilişkin düzenlemenin emredici kural niteliğinde olmadığını, tamamlayıcı mahiyetteki yasal düzenlemenin aksinin sözleşme ile düzenlenebileceğini, sözleşmenin (13.) maddesi uyarınca masraflardan davalı kiracının sorumlu olması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; kiralananların doğal gaz dönüşüm işlemlerine ilişkin davacı kiraya veren tarafından karşılanan masrafların davalı kiracıdan tahsili istemine ilişkindir.

Kural olarak; şartları bulunması halinde zorunlu ve faydalı masraflardan kiraya veren sorumludur; ancak sözleşme ile bu durumun aksi kararlaştırılabilir.

Taraflar arasında akdedilen 08.07.2015 ve 03.07.2017 tarihli kira sözleşmelerinin (13.) ve (15.) maddelerinde her ne kadar "... yurt işletmeciliğini kolaylaştırıcı nitelikte yapılması gerekli tadilat işleri kiralayandan izin alınmasına müteakip kurum tarafından yaptırılacaktır." ibaresi yer alıyor ise de; masrafların kimin tarafından karşılanacağının belirlenmediği,

bu haliyle kira sözleşmesinde aksine bir düzenlemeden bahsedilemeyeceği, yapılan masraflardan kiraya verenin sorumlu olduğu yönündeki değerlendirmede bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,