Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2095 K.2025/5826

Bölge Adliye Mahkemesi taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması dahili davalılar vekili tarafından talep edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile dahili davalılar vekili Avukat....'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı ve dava dışı N.Ö arasında düzenlenen sözleşme ile dava konusu parsele ilişkin davalının haricen imzaladığı 02.06.1988 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği inşaat yapma taahhüdünün, müşterek yerine getirilmesi ve elde edilecek hisselerin eşit olarak paylaşılması hususunda anlaşıldığını,

buna göre taahhüt edilen inşaatın bitirilerek dava dışı arsa sahiplerine teslim edildiğini ve 02.06.1988 tarihli sözleşmeyle kararlaştırılan devirlerin davalı adına tescilinin gerçekleştirildiğini ancak davalının müvekkili ile yaptığı sözleşme gereğini yerine getirmeyerek, müvekkilinin yapmış olduğu masraflar karşılığı %52,57 hisse devrini gerçekleştirmediğini ileri sürerek; dava konusu taşınmazlara ilişkin davalı adına kayıtlı %52,57 hissenin iptal edilerek müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep etmiş, 26.10.2023 tarihli dilekçe ile tapu iptal ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak,

11.327.766,65 TL tasfiye payı alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; müvekkilinin davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 23 parselde kayıtlı arsa üzerine yapılan inşaatın müteahidi olup, inşaatı tamamlayarak 19.03.1991 tarihinde taşınmazları arsa sahiplerine teslim ettiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının bu inşaatın sadece marangozluk işlerini yaptığını savunarak, davanın reddini istemiş, yargılama sırasında vefatı üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın adi ortaklık ilişkisinden kaynaklı alacağın tahsili talebine ilişkin olduğu, taraflar arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğu, adi ortaklık sözleşmesine göre tarafların beraber inşaatı yapmayı üstlendiği, buna göre harcamaların eşit olarak yapılacağı ve hisselerin üç ortak arasında eşit olarak paylaştırılacağı, ödeme güçlüğü yaşayan ortak adına fazla ödeme yapanın yaptığı fazla ödeme kadar hisse alacağının kararlaştırıldığı, dava konusu 23... nolu parsellerin adi ortaklık ilişkisi kapsamında bulunduğu,

tarafların adi ortaklık kapsamında karşıladıkları masrafları usulüne uygun ispat edemediği, bu sebeple dayanak sözleşmeye göre eşit olarak masrafları karşıladıklarının kabulü gerektiği, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal talep edildiğinden, adi ortaklık kapsamında bulunmadığı ve bu sebeple tasfiye alacağına dahil edilmeyeceği anlaşılan dava dışı N.Ö. payı ile davacıya satışı yapılan 1 nolu bağımsız bölüm bedelinin mahsup edilmediği, hükme esas alınan teknik bilirkişi raporu ile adi ortaklık kapsamında 10.231.466,70 TL inşaat maliyeti için masraf yapıldığı ve gelirin 33.497.000,00 TL olduğunun belirlendiği,

buna göre tasfiyeye konu olacak bedelinin 23.265.533,30TL olduğunun kabulü gerektiği, tarafların adi ortaklık kapsamında karşıladıkları masrafları usulüne uygun olarak ispat edemediğinden eşit olarak karşıladıkları, gelire de eşit oranda hak kazandıklarının kabulü ile davacının dava konusu adi ortaklık ilişkisi kapsamında, tasfiyeye konu aktifin 1/3'ünü tasfiye alacağı olarak talep edebileceği ve bu alacağın 11.327.766,65 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, 11.327.766,65 TL’nin karar tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte dahili davalılardan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı, ortaklığa sonrasında katılan N.Ö'nün adi ortaklığa karşı edimlerini yerine getirmediği hususunun mahkeme kararıyla tespitine karar verilmiş ise de; kendisine 1/5 oranında tapu devri kararı verilmiş olması da değerlendirilerek, sonuç gelirin 1/2 oranında hesaplandığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; adi ortaklık kapsamında ortaklık malları tespit edildiğini, taşınmazların büyük bir kısmının davalılarca elden çıkarıldığının bilirkişi raporları ile ortaya konulduğunu, davalılar nezdinde bulunan ortaklık kapsamındaki taşınmazlar bakımından tapu iptal ve tescil talebi yönünden hüküm kurulması mümkün iken, bu yönde bir hüküm kurulmamasının hukuka aykırı olduğunu, adi ortaklık tasfiye payı 11.327.766,65 TL hesaplanarak hüküm altına alınmış ise de, yapılan hesaplamalara ve bilirkişi raporlarına itiraz ettiklerini, bilirkişi heyeti raporunda emsal gösterdiği taşınmazların bedelinden %40 daha düşük hesaplama yapıldığını,

karar gerekçesindeki 1/3 ibaresinin hatalı olduğunu, ortaklık ilişkisinin iki tarafı bulunduğunu, müvekkilce daha fazla hak sahibi olduğuna ilişkin çok sayıda tanık ve belgenin mevcut olduğunu, fazlaya dair hakları saklı tutarak talepte bulunulduğu halde gerekçeli kararda fazlaya ilişkin hakların saklı tutulduğunun belirtilmemiş olmasının da hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalılar vekili; davacının imzalanan sözleşme kapsamında edimlerini yerine getirdiğini ispat edemediği halde, tüm ortakların masrafları eşit ödediği ve kazancı eşit paylaşacağı yönünde verilen kararın hatalı olduğunu, yalnızca 23 parsele ilişkin düzenlenen sözleşmeye ve kesinleşmiş emsal yargı kararlarına aykırı şekilde 30 parselin de ortaklık kapsamına dahil edilmesinin hatalı olduğunu, eksik ve hatalı bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulduğunu, inşaat giderlerinin tam araştırılmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporlarında açık hesap hataları bulunduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; adi ortaklık sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde alacağın tahsili talebine ilişkindir.

Taraflar arasında imzalanan 'Anlaşma' başlıklı belge içeriği, tanık beyanları, iddia ve savunma ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; tarafların, birlikte inşaat yapımı hususunda anlaştıkları ve dava dışı... 'nın da dahil olduğu bir adi ortaklık ilişkisinin kurulduğu; sözleşmede ortakların, harcamaları eşit olarak yapacağı ve kar payının üç eşit parça olarak üç ortak arasında paylaştırılacağının kararlaştırıldığı, yine bu sözleşme kapsamında dava konusu 23... nolu parsellerin yer aldığı anlaşılmaktadır. Bu duruma göre, taraflar arasındaki ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 620. maddesi ve devamı maddeleri kapsamında bir adi ortaklık ilişkisi olup, mahkemenin kabulü de bu yöndedir.

Bir ortak tarafından adi ortaklığa ilişkin olan sermaye payının istenmesi, ortaklığın faaliyetlerinden dolayı uğradığı zararın veya kar payının talep edilmesi, aynı zamanda ortaklığın feshini ve tasfiyeyi de kapsar. Uyuşmazlık, bu bağlamda değerlendirilip, çözüme kavuşturulmalıdır.

Adi ortaklık sözleşmesi, iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir (6098 sayılı Kanun 620/1 md.).

Adi ortaklık ilişkisi, aynı Kanunun 639. maddesinde sayılan sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile sona erer. Bu şekilde ortaklığın sona ermesinin başlıca iki sonucu ortaya çıkar. Bunlardan ilki, yöneticilerin görevlerinin sona ermesi, diğeri de ortaklığın tasfiyesidir.

Adi ortaklığın tüzel kişiliği yoktur. Bu nedenle, adi ortaklığa karşı açılan dava, diğer ortakların tümüne karşı yöneltilmiş demektir. Başka bir anlatımla, aktif ve pasif taraf ehliyeti tüm ortaklara aittir. Bu açıdan ortaklar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır. Adi ortaklık adına üçüncü kişiler aleyhine açılacak davaların bütün ortaklar tarafından açılması gerekir. Keza, bir ortağın diğer ortak aleyhine açtığı davada da, tüm ortaklar davaya dahil edilmelidir.

Tasfiye, ortaklığın bütün malvarlığının belirlenip, ortakların birbirleri ile alacak verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerinin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaşılması ya da satış yoluyla elden çıkarılmasıdır. Diğer bir anlatımla tasfiye memuru tarafından yapılacak bir arıtma işlemi olup; hesap ve işlemlerin incelenip, bir bilanço düzenlenerek, ortaklığın aktif ve pasifi arasındaki farkı ortaya koymaktır.

Tasfiye usulünü düzenleyen 6098 sayılı Kanunun 644. maddesine göre; "Ortaklığın sona ermesi hâlinde tasfiye, yönetici olmayan ortaklar da dâhil olmak üzere, bütün ortakların elbirliğiyle yapılır. Ancak, ortaklık sözleşmesinde, ortaklardan biri tarafından kendi adına ve ortaklık hesabına belirli bazı işlemlerin yapılması öngörülmüşse, bu ortak, ortaklığın sona ermesinden sonra da o işlemleri tek başına yapmak ve diğerlerine hesap vermekle yükümlüdür.

Ortaklar, tasfiye işlerini yürütmek üzere tasfiye görevlisi atayabilirler. Bu konuda anlaşamamaları hâlinde, ortaklardan her biri, tasfiye görevlisinin hâkim tarafından atanması isteminde bulunabilir.

Tasfiye görevlisine ödenecek ücret, sözleşmede buna ilişkin bir hüküm veya ortaklarca oybirliğiyle verilmiş bir karar yoksa tasfiyenin gerektirdiği emek ile ortaklık malvarlığının geliri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir ve ortaklık malvarlığından, buna imkân bulunamazsa, ortaklardan müteselsilen karşılanır.

Tasfiye usulüne veya tasfiye sonucunda her bir ortağa dağıtılacak paya ilişkin olarak doğabilecek uyuşmazlıklar, ilgililerin istemi üzerine hâkim tarafından çözüme bağlanır.".

Aynı Kanunun kazanç ve zararın paylaşımı başlıklı 643. maddesinde ise " Ortaklığın borçları ödendikten ve ortaklardan her birinin ortaklığa verdiği avanslar ile ortaklık için yaptığı giderler ve koymuş olduğu katılım payı geri verildikten sonra bir şey artarsa, bu kazanç, ortaklar arasında paylaşılır.

Ortaklığın, borçlar, giderler ve avanslar ödendikten sonra kalan varlığı, ortakların koydukları katılım paylarının geri verilmesine yetmezse, zarar ortaklar arasında paylaşılır." hükmü yer almaktadır.

Bilindiği üzere, adi ortaklıkta ortaklar arasındaki hukuki bağ, tasfiye tamamlanmadan ortadan kalkmış kabul edilemez. Zira, tasfiye; tüm hesapların görülüp ortakların birbiriyle alacak verecek ve ortaklıktan dolayı olan ilişkilerinin kesilmesi yolu ile ortaklığın sona erdirilmesi, malların paylaştırılması ya da satış yolu ile elden çıkarılması olup, ortaklık ilişkisinin tamamen sona erdirilmesine yönelik yasal usuldür.

Öte yandan, adi ortaklığın tasfiyesinde tamamen irade özerkliği ilkesi hakimdir. Bunun sonucunda ortaklar; adi ortaklıkta tasfiyenin nasıl ve kimler tarafından yapılacağını, ortaklık sözleşmesinde kararlaştırabilecekleri gibi, ortaklığın sona ermesinden sonra yapacakları herhangi bir geçerlilik şekline tabi olmayan bir anlaşmayla da düzenleyebilirler. Bu durum, 6098 sayılı Kanunun 639/4. maddesi uyarınca ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi olup, artık kanuni tasfiye usulüne başvurulması gerekmez. Diğer taraftan, adi ortaklık sözleşmelerinde ortakların, diğer sözleşmelerden farklı olarak emeklerini ve mallarını ortak bir amaç doğrultusunda birleştirmeleri nedeniyle, aralarında kurulan sıkı iş birliği ve güvenin, tasfiye işlemlerinde de gözardı edilmemesi gerekir.

Bu bağlamda, ortaklık geliri ile alınan (ortaklığın mal varlığına dahil olan) bir değerin; adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin protokol ile tasfiye amacıyla ortaklardan birine bırakılacağına dair kararlaştırmanın, diğer bir anlatımla ortaklardan birinin diğer ortağa ortaklık geliri ile alınmış mal varlığı değerinin mülkiyetini geçirme borcu altına girmesi (bu mal varlığı değerinin devri ilgili kanun gereğince resmi şekilde düzenlenme şartına bağlı olsa bile) hukuken mümkün ve geçerlidir.

Resmi şekilde düzenleme şartı, ancak tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin katılım payı (sermaye) olarak ortaklığa konulması halinde aranması gerekir. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.06.2003 tarihli ve 2003/1289 E., 2003/8687 K., Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.04.1991 tarihli ve 1991/13-76 E., 1991/199 K. ve Dairemizin 12.06.2024 tarihli ve 2024/937 E., 2024/1951 K. sayılı ilamları da aynı yöndedir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; adi ortakların tümünü ilgilendiren adi ortaklık sözleşmesinin tasfiyesine ilişkin açılan işbu davada öncelikle, 6098 sayılı Kanunun 644. maddesi gereği dava dışı ortak olan... mirasçılarının davaya dahili sağlanarak,

adi ortaklığın tasfiyesinde hakim olan irade özerkliği ilkesi uyarınca davalı ortak (müteveffa) ... tarafından hazırlanan ve 7 86... parselde kayıtlı taşınmazın tapusunun alındığı takdirde, ... ile olan ortaklığı gereği, en az arsanın 1/5'i karşılığı hissenin... mirasçıları adına tapuda vermeyi kabul ve taahhüt ettiği 18.10.2001 tarihli ''Taahhütname'' başlıklı belgenin ve İstanbul Anadolu 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.09.2015 tarihli ve 2015/173 E., 2015/351 K. sayılı dava dosyasıyla kazanılan ortaklık paylarının değerlendirilmesi,

akabinde ortaklığın tasfiyesi kapsamında ortaklığın malvarlığının paraya çevrilmesinin gerektiği, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici ortak ...'e bırakılacağı kararlaştırılan dairelerin ortaklık malvarlığına dahil olduğu dikkate alınarak, işbu dairelerden üçüncü kişilere satılanların tapuda gösterilen satış bedellerinin, bu bedellere itiraz halinde ise satış tarihindeki rayiç değerlerinin;

satılmayıp mevcut olan bağımsız bölümlerden halen ortaklar adına kayıtlı olup ortaklık sözleşmesine göre tasfiyede ortaklara devri gereken taşınmazlar için tapu iptal ve tescil kararı verilip tasfiye hesabında bunların karar tarihine en yakın tarih itibariyle gerçek piyasa değerlerinin belirlenmesi; yine davacıya satışı yapılan 1 nolu bağımsız bölümün de bu kapsamda değerlendirilmesi, ortaklığa konu işin gerçekleştirilmesi amacıyla masraf yapıldığının şüphesiz ve kesin olduğu, bu durumda yapılan masrafların ispatı bakımından yazılı delil sunulamasa bile,

ortaklığın faaliyeti alanında uzman tasfiye memurları tarafından yapılan masrafların tespit edilebileceği göz önünde bulundurularak, konusunda uzman üç kişilik tasfiye memuru heyetinden, taraflar arasındaki ortaklık sözleşmesi, ortaklık konusu işle ilgili bilgi ve belgeler, üçüncü kişi, kurum ve firmalarla yapılan ilgili sözleşmeler, ortaklarca yapıldığı iddia edilen gider ve masraflara dair belgeler üzerinde inceleme yapılıp, özellikle belgelendirilemeyen masraflar yönünden ise, işin mahiyeti gereği yapılması beklenilen giderlerin piyasa rayiçlerine (yapıldığı tarihteki) göre tespit edilmesi;

ortaklığın aktif ve pasif değerleri hesaplanarak, ortaklar tarafından yapıldığı iddia ve ispat edilen masraflar ve varsa verilen avans her bir ortağa iade edildikten sonra, tasfiye işlemine dair sonuç bilanço alınıp, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR