Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/2511 K.2025/5991

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacılar vekili; beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladıkları dava konusu taşınmaza büyük miktarlı tadilat, tamirat ve dekorasyon masrafı yaptırdıklarını, ancak kira süreleri ve hukuki kullanma hakları son bulmadan kentsel dönüşüm kapsamında taşınmazdan tahliye edildiklerini, İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/15 D.İş sayılı dosyası ile yaptırılan tespitte uğranılan zararın 361.000,00 TL olduğunun belirlendiği ileri sürerek; kiralanana yapılan masrafların, kazanç kaybı, usulsüz tahliye nedeniyle kiralamak zorunda kaldıkları yeni iş yerine yapılan tadilat masrafları, kira ödemesi,

nakliye, taşınma, temizlik vs giderlerin, dava konusu olay nedeniyle yaptıkları tüm masrafların tespit edilerek tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile taleplerini 461.000,00 TL’ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacıların, taşınmazda kendi kullanımları için bazı bakım, onarım ve yenilemeler yaptığını, kira sözleşmesine göre yaptığı masrafları talep edemeyeceklerini savunarak, davanın reddini istemiş, davalının yargılama sırasında vefat etmesi üzerine mirasçıları davaya dahil edilmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 05.02.2019 tarihli kararıyla; davacı şirketlerin taşınmadan kaynaklı herhangi bir zararlarının bulunmadığı, davacılar tarafından kiralanana yapılan masrafların ise kira sözleşmesi gereği davalı taraftan talep edilemeyeceği, kiralanan 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığından davalının yapılan masraflardan yararlanmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacılar tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 27.05.2021 tarihli kararıyla; incelenen Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 15.02.2022 tarihli ilamla; davacıların sair temyiz itirazları reddedilerek, kiralananın, kira sözleşmesinin başladığı tarihte ve sözleşme süresi boyunca, kullanılmaya elverişli, hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcunun kiraya veren davalıya ait olduğu, önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliğinin, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, davalı kiraya verenin kusurlu olduğunun kabulü gerektiği, buna göre davacının maddi tazminat isteminde haklı olduğu,

davacı kiracının kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğunun ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceğinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek,

bu süre ile sınırlı olarak kazanç kaybına hükmedilmesi gerektiğinden bahisle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı şirketlerin taşınmadan kaynaklı herhangi bir zararlarının bulunmadığı, davacılar tarafından kiralanana yapılan masrafların ise lüks masraf olduğu, kira sözleşmesi gereği davalı taraftan talep edilemeyeceği, kiralanan 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkıldığından davalının kiralanana yapılan masraflardan yararlanmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; alınan bilirkişi raporları ile taşınmazın çürük ve ayıplı olduğunun kesin biçimde tespit edilmiş olmasına ve Yargıtayın müvekkilleri lehine verdiği bozma ilamına rağmen yeterli inceleme yapılmadan karar verildiğini, davalının ayıbı gizleyerek haksız tahliye yoluyla Mahkemce davacılara ağır zararlar verdiğinin sabit olduğunu, mevcut tespitler dikkate almadan, hatalı yöntemle zarar hesabı yapıldığını, bozma kararına fiilen direnildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklı kazanç kaybı tazminatı ve kiralanana yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

Mahkemece uyulan Dairenin 15.02.2022 tarihli ilamıyla açıkça; kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin belirlenmesi ve ile kiracının, dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği tespit edilerek bu süreyle sınırlı olarak kazanç kaybına hükmedilmesi gerektiği belirtilmiş olmasına rağmen, bozma ilamı kapsamında alınan bilirkişi raporlarının denetime elverişli bulunmadığı, faydalı ve zorunlu masraf kalemine ilişkin yapılan değerlendirmenin sadece şirket defterleri üzerinden inceleme yapılarak hazırlandığı,

ekli tespit raporu ile kiralanana ilişkin mevcut fotoğrafların değerlendirilmediği, yine anılan raporlarda belirlenen sürede davacı şirketlerin kazanç kaybına ilişkin değerlendirme yapıldığı halde Mahkemece bu konuda gerekçe kurulmaksızın ret kararı verildiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca; Mahkemece, uyulan bozma ilamında işaret edildiği şekilde araştırma ve inceleme yapılarak, hasıl olacak sonuç dairesinde hüküm tesis edilmesi gerekirken bozma gerekleri yerine getirilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VII. KARAR