Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3177 K.2026/239

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin ... Noterliğinin 20.02.2002 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile Antalya ili ... ilçesi ... mahallesinde bulunan 272 87... parselde kayıtlı taşınmazını davalıya satmayı vaad ettiğini, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten bu yana 14 yıl geçmiş olmasına rağmen davalının bu hususa ilişkin bir talepte bulunmadığını ya da dava açmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana 14 yıl geçtiğini ve hükümsüz hale geldiğini ileri sürerek; sözleşmenin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu sözleşmenin davacının müvekkiline olan borçlarını ödememesi, yapılan icra takiplerinin semeresiz kalması neticesinde 2002 yılında anlaşma sağlanarak alacaklara mahsuben yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi olduğunu, satış tarihinde sözleşme konusu taşınmazın henüz tapusu mevcut olmadığından ve taşınmaz üzerinde Kepez belediyesinin şerhleri bulunduğundan 10 yıllık zamanaşımı süresininin taşınmazın tapusu verilip belediyenin şerhlerinin kaldırıldığı, yani tapunun devredilebilir olduğu tarihten itibaren başlaması gerektiğini, aksi halde taşınmazın rayiç değerinin tespit edilerek,

ödemiş oldukları satış bedelinin iadesi gerektiğini savunarak davanın reddine, ödemiş oldukları bedelin taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri tespit edildikten sonra bu değer üzerinden iadesine, aksi halde satış vaadi sözleşmesinde belirlenen satış bedelinin 20.02.2002 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde dava konusu taşınmazın davacı adına kayıtlı olmadığı, sonraki süreçte de hiç bir dönem davacı adına tescil edilmemiş olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 146.maddesi uyarınca kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacağın on yıllık zamanaşımına tabi olduğu,

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin zamanaşımı süresinin sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlayacağı, eldeki davada da davacı açısından sözleşmenin ifa olanağının henüz doğmamış olduğu, davacının davasını zamanaşımı hukuksal nedenine dayandırdığı, iddianın genişletilmesi mahiyetindeki beyanlara davalı tarafın açık muvafakatinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ifa olanağı doğmadığından zamanaşımının başlamayacağı, ayrıca davacı her ne kadar taşınmazın tapusunu değil taşınmaz üzerindeki gecekonduyu teslim ettiğini beyan etmiş ise de, bu iddiası, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında kaldığı gibi söz konusu iddiasının taraflar arasındaki sözleşmeyle de bir ilgisinin bulunmadığı, sözleşmenin taşınmaz satışıyla alakalı olduğu, taşınmaz üzerindeki gecekondunun devrine ilişkin bir sözleşme bulunmadığı,

kaldı ki fiilen teslim edilen ancak hukuken kendisine ait olmayan taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin zamanaşımının dolduğundan bahsedilmesinin de iyi niyet kuralına da aykırı olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; her ne kadar taraflar arasında bir satış vaadi sözleşmesi yapılmış olsa da iş bu sözleşmenin bir nevi garanti sözleşmesi niteliğinde olup, sözleşmenin aksine bir para da alınmadığını, davalının da bunu ikrar ettiğini, Yargıtay içtihatlarında, bir borcun teminatı olarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğuna karar verildiğini, sözleşmenin ifa olanağının başlangıçtan itibaren var olduğunu ve taşınmaz üzerindeki 1 tane gecekondunun davalıya verilmesiyle ifa edildiğini, davalı tarafından aleyhe açılmış bir dava yokken, bu tür davalarda yapılan zamanaşımı savunması konusunda verilen yargısal inançların ters çevrilip eldeki davaya uygulanmasının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığı iddiasıyla iptali istemine ilişkindir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden dava tarihi itibarıyla yürürlükte olan TBK'nın 146. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı, zamanaşımının borcun muaccel olduğu ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlayacağı, dava tarihi itibariyle henüz sözleşmeye konu taşınmaz davacı adına kayıtlı olmadığından borcun muaccel olduğundan bahsedilemeyeceği, davanın zamanaşımı nedeniyle sözleşmenin iptali istemine ilişkin olduğu, sonradan ileri sürülen hususların iddianın değiştirilmesi ve genişletilmesi niteliğinde olup dikkate alınamayacağı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR